Private Equity als Finanzierungsform von Immobilien-Projektentwicklungen

Im Gegensatz zu den Ein-Projekt-Gesellschaften werden bei dieser Form Private Equity-Investitionen in mindestens zwei Projekte getätigt. Besonders bei den hochriskanten Entwicklungsprojekten kann eine Diversifikationsstrategie das Risiko des Fonds reduzieren. Typisch für solche Fonds ist, dass „underperforming developments“ durch Projekte ausgeglichen werden, die höhere Gewinne erwirtschaften als ursprünglich erwartet. Bei dieser Vorgehensweise ist eine verhältnismäßig hohe Rendite auf Basis eines reduzierten Portefeuille-Gesamtrisikos zu erreichen.235 Eine Diversifikation kann nach o Projektarten, z.B. Bürohäuser, Gewerbeparks, Lagerhallen, Hotels etc.,236 o Lage der Projekte, z.B. national/ international, Bundesländer, Ballungszentren, Mikrostandort etc. und o Projektgröße erfolgen.237 Eine Streuung nach der Zeit ist nur im geringen Ausmaß zu empfehlen, da der Vorteil der kurzen Kapitalbindungsdauer relativiert wird. Die Real Estate Equity Partners AG238 (REEP.AG) konzipiert solche Fonds als Anlageprodukt für institutionelle Investoren. Im Mittelpunkt steht die Gründung der RE/ Equity Fund GmbH, an der sich die Institutionen über Gesellschaftsanteile, Gesellschafterdarlehen oder ähnlichem beteiligen. Zwischen der REEP.AG und den institutionellen Investoren wird ein Anlageausschuß gegründet, um die in der Vergangenheit getätigten Investments im Rahmen der Fondsentwicklung aufzuzeigen, die Per232 233 234 235 236 237 238 [...]

Einen neuen Weg hat auch die BVT Capital Partners229 mit ihrem Fonds Deutschland II beschritten. Der Fonds dient ausschließlich der Finanzierung einer Projektentwicklung zum Neubau eines multifunktionalen Büro- und Dienstleistungsgebäudes im Bankenviertel der Finanz-Metropole Frankfurt am Main. Das Bauvorhaben in der Mainzer Landstraße wurde im Mai 2002 begonnen und soll nach Fertigstellung und Vermietung im Juni 2003 veräußert werden. Unter Zugrundelegung der angenommenen Kapitalbindung und bei Erreichen des prognostizierten Verkaufspreises ergibt sich für den Investor ein wirtschaftliches Ergebnis von 16,9 % p.a. IRR. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt ca. 24 Mill. Euro und beinhaltet einen Eigenkapitalanteil von ca. 6,5 Mill. Euro.230 Durch die Private Equity-Konstruktion erhält der Privatanleger als Kommanditist die Möglichkeit, sich durch die Vergabe eines partiarischen Darlehens an einer professionellen Projektentwicklung zu beteiligen und somit am prognostizierten Gewinn zu partizipieren. Er haftet dadurch nur beschränkt mit seiner Einlage ohne Nachschusspflicht. Die Fondsgesellschaft (BVT Capital Partners Deutschland II GmbH) stellt dabei die vereinnahmten Mittel der Projektgesellschaft (BVT Bürogebäude Objekt FFM-M.L. 51-GmbH & Co. KG) in Form eines gewinnabhängigen Gesellschafterdarlehens bzw. einer Kommanditeinlage zur Verfügung. Unter dem Gesichtspunkt der Haftungsbeschränkung wurde bei der Projektgesellschaft die Rechtsform der GmbH & Co. KG gewählt. [...]

In letzter Zeit werden in Deutschland in zunehmenden Umfang Ein-ProjektFonds im Bereich der Projektentwicklung aufgelegt, die mit einem höheren Chancenund Risiko-Potential angeboten werden. Die Konzentration auf ein Projekt bedeutet im Wesentlichen, die bewusste Inkaufnahme eines großen Risikos in der Hoffnung, für diese Anlageklasse extreme Gewinne zu vereinnahmen.218 Spekulative Projektentwicklungen bergen während der Bauzwischenfinanzierung vor allem das Bauerstellungs- bzw. Baukostenrisiko, das Vermietungsrisiko und das Exit- bzw. Vermarktungsrisiko.219 Da eine Risikodiversifikation auf der Ebene eines Projektes nicht durchführbar ist, sind diese Risiken gänzlich dem Fonds und seiner Anleger zuzurechnen. Die Kapitalanleger können diese Risiken reduzieren, indem Sie eine Risikostreuung auf der Ebene ihres eigenen Portefeuilles vornehmen und beispielsweise in verschiedene Assetklassen, Nutzungsarten oder in regional unterschiedliche Projektentwicklungen investieren. Ein-Projektgesellschaften eignen sich insbesondere für großdimensionierte Entwicklungsprojekte, welche die Kapazität eines einzelnen Investors unter Risiko- und Volumenaspekten übersteigen würde. Durch die Bündelung mehrerer Investoren in einer Projektgesellschaft wird die Finanzierung solcher Investments letztendlich erst möglich gemacht.220 Das Konzept einer Finanzierung von Ein-Projektgesellschaften soll anhand von praxisorientierten Beispielen näher erläutert werden. Die von Ellwanger & Geiger Financial Services GmbH initiierte Produktinnovation „Mezzanine-Fonds“ beinhaltet jeweils nur eine Projektentwicklung. Unter einem solchen Mezzanine-Investment wird eine „Eigenkapitalzwischenfinanzierung“ für den Zeitraum der Projektumsetzung verstanden, wobei sich die Investoren gleichzeitig am Objektgewinn bzw. -verlust beteiligen. Der erforderliche Eigenkapitalzuschuß ist dabei begrenzt auf ein genau definiertes Projekt. Mezzanine-Kapital stellt nie das alleinige Instrument für die Gesamtfinanzierung dar, sondern vervollständigt lediglich die Finanzierungsstruktur einer Immobilien-Projektentwicklung.221 Die Gesamtinvestitionskosten bestehen in diesem Beispiel aus 70-85 Prozent Fremdkapital, 10-25 Prozent Mezzanine-Kapital und zu 5-10 Prozent aus dem Eigenkapital des Umsetzungs217 218 219 220 221 [...]