Preisblasen auf Immobilienmärkten und die Rolle der Geldpolitik

Diplomarbeit von Maximilian Brauers

Einleitung:

‘The surprise of recent months is not that global economic growth is slowing, but that there is any growth at all. The credit crunch of the past year has not followed the path of recent economically debilitating episodes characterised by a temporary freezing up of liquidity – 1982, 1989, 1997-8 come to mind. This crisis is different – a once or twice a century event deeply rooted in fears of insolvency of major financial institutions.’ Mit diesen deutlichen Worten verleiht Greenspan, in einem Artikel für die Financial Times vom 4. August diesen Jahres, seiner Sorge über die aktuelle Finanzkrise Ausdruck. Die anhaltende Krise, ausgelöst durch die Ausfälle von Hypothekenkrediten auf dem Subprime-Markt in den USA, hat die wissenschaftliche Diskussion über die Bedeutung des Wohnimmobilienmarktes für die Wirtschaft als Ganzes, über die Ursachen und Folgen von Preisblasen auf diesen Märkten, und über den Einfluss der Geldpolitik neu entfacht und in die Öffentlichkeit getragen. Die Aktualität, sowie das wissenschaftliche und öffentliche Interesse an der Thematik, lassen sich an der Anzahl und den Erscheinungsdaten der in dieser Arbeit zitierten Veröffentlichungen und an seiner medialen Präsenz ablesen.

In der folgenden Arbeit wird in Kapitel 2 die aktuelle Lage auf den Märkten für Wohnimmobilien in 18 Ländern dargestellt und diese im Hinblick auf die Bildung von Preisblasen untersucht. Im anschließenden Kapitel werden die möglichen Ursachen für die Entstehung von Immobilienblasen und im vierten Kapitel die Folgen einer platzenden Immobilienblase für die Finanzmärkte und die Wirtschaft erörtert. Abschließend werden die Möglichkeiten der Geldpolitik, die Entstehung und Folgen solcher Blasen zu verhindern bzw. zu lindern, diskutiert.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.1.4, Verbriefung von Hypotheken:

Die Banken können ihre Hypotheken verbriefen, indem sie diese an staatliche (in den USA: Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae) und private (non-agencies, conduits) Gesellschaften verkaufen, die aus den Krediten nach Rendite und Risikobewertung Portfolios schnüren und deren Anteile als MBS (Mortgage backed Securities) weiterverkaufen. Die Käufer der Portfolios lassen die Bonität der emittierenden Gesellschaften von Ratingagenturen ermitteln.

Die MBS zählen zur Klasse der ABS (Asset Backed Securities). Unter ABS fallen auch die Verbriefungen von Konsumkrediten, z.B. Kredite für Autos und Kreditkartenschulden und verschiedene Spezialformen. MBS lassen sich unterteilen in CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) und RMBS (Residential Mortgage backed Securities). Erstere bezeichnen die Verbriefung von Krediten für Gewerbeimmobilien, letztere für Wohnimmobilien.

MBS ermöglichen die Ausweitung und Kostensenkung von Krediten. Sie werden auf den Kapitalmärkten gehandelt und an Investoren in aller Welt verkauft. Illiquide Hypothekenschulden werden in liquide Wertpapiere umgewandelt. Der Zugang zu neuen Investoren erhöht das Kapital im Hypothekenmarkt und reduziert so die Refinanzierungskosten für die Kreditgeber. Diese können durch den Verkauf von MBS ihre Risikoaktiva senken. Das freigesetzte Eigenkapital kann für die Vergabe zusätzlicher Kredite verwendet werden, denn MBS tauchen nicht mehr in der Bilanz der herausgebenden Bank auf. Hierin unterscheiden sich MBS von klassischen Pfandbriefen und Covered Bonds, für die das emittierende Institut mit seinem Eigenkapital haftet. Die Banken könnten durch die Verbriefung theoretisch unbegrenzt Kredite vergeben. Sie sind nicht mehr limitiert durch die Eigenkapitaldeckung und Mindestreserve, weil die MBS nicht mehr in den Bilanzen der Kreditinstitute aufgeführt werden.

Die Verbriefung der Hypotheken führt zum ‘Originate-to-Distribute-Model’, bei dem der Kreditgeber die Hypothek sofort mit dem Vehikel der MBS umgehend an Dritte weitergibt. Diese Disintermediation führt nach den Ergebnissen von Sufi und Mian (2008) zu einer Ausweitung der Kredite und der Bedienung der Nachfrage von Kunden mit geringerer Bonität. Bei dem Risikotransfer zwischen ursprünglichem Kreditgeber, dem Emittent der MBS und den Käufern entstünde ein klassisches ‘Moral Hazard’ Problem. Im Zuge der Verbriefung würde verstärkt die latente Nachfrage der weniger kreditwürdigen Käufer bedient werden. Durch die Weitergabe, kann der ursprüngliche Kreditgeber Risiken der Bonität, die ansonst ihn träfen, ignorieren.

Die Verbriefung der Hypotheken sorgt sowohl für zusätzliche Liquidität im Markt als auch für eine neue Form des Risikotransfers. Eine wachsende Zahl von Kaufinteressenten kann mit Krediten versorgt werden, die die Nachfrage und Preise für Häuser in die Höhe treiben. Als Folge lässt sich zeigen, dass die Verbriefung, da verstärkt Schuldner von geringer Kreditwürdigkeit bedient werden, zu höheren Ausfallraten bei Hypotheken und Zwangsversteigerungen von Häusern führt.

Abbildung V zeigt die jährliche Neuemission von RMBS für fünf europäische Staaten und den USA: Länder in denen sich, wie durch die Analyse in Kapitel 2 gezeigt werden konnte, eine Immobilienpreisblase gebildet hat. Für die übrigen Länder ist die Datenlage nicht ausreichend für eine sinnvolle Darstellung.