Praxis der Immobilienzwangsversteigerung

Die im Beitrittsgebiet besonders drastisch steigende Anzahl der Zwangsversteigerungen macht es erforderlich, auf ausgewählte Probleme, die sich durch die unterschiedlichen Rechtssysteme in den Jahren entwickelt haben, einzugehen. Eine Besonderheit in den neuen Bundesländern ist die nach dem Recht der DDR noch anzutreffende Trennung des Gebäudeeigentums von Grund und Boden. Die Beleihung durch die staatlichen Kreditinstitute bezog sich dabei auf das selbständige Gebäudeeigentum. Dieses war verbunden mit einem dinglichen Nutzungsrecht an dem volkseigenen oder genossenschaftlichen Grundstück, gemäß .§§ 287 ff., 291 ff. ZGB. Für den Fall, daß sich ein Grundstück in privater Hand oder in genossenschaftlichem Eigentum befindet, stellt sich die Problematik des Bestehenbleibens des Nutzungsrechtes nach dem Zuschlag, da es bei der Aufstellung des geringsten Gebotes wegen fehlender Eintragung im Grundbuch nicht berücksichtigt werden kann.161 Mit der Ver157 158 159 160 161 [...]

rücksichtigung der Rechte und Belastungen gezahlt wird und den Kaufpreis ausmacht.148 Dabei ist im Zwangsversteigerungsverfahren zu unterscheiden, ob die Rechte und Belastungen aus Abteilung II und III des Grundbuches bestehenbleiben oder erlöschen. Dazu gehören insbesondere: Ø Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten §§ 1018 - 1028 BGB, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten §§ 1090 - 1093 BGB) Ø Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (§§ 31 - 42 WEG) Ø Nießbrauch (§§ 1030 - 1067 BGB) Ø Vorkaufsrechte (§§ 1094 - 1104 BGB) Ø Reallasten (§§ 1105 - 1112 BGB) sowie Ø Erbbaurechte, Vormerkungen und Widersprüche und Ø Grundpfandrechte der dritten Abteilung. 149 Zum Zeitpunkt der Verkehrswertfestsetzung stehen Bestehenbleiben und Erlöschen von Rechten nach der Versteigerung noch nicht eindeutig fest, da Rechte noch unmittelbar im Versteigerungstermin angemeldet werden können.150 Bleiben Rechte und Belastungen bei der Versteigerung bestehen, indem sie dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen, so sind sie vom Ersteher zu übernehmen.151 Erlischt das Recht hingegen, so ist es aus dem Versteigerungserlös zu befriedigen.152 Bleibt ein oder bleiben mehrere Rechte aus Abteilung II nach abweichenden Versteigerungsbedingungen153 bestehen, so sind für diese vom Rechtspfleger ein Ersatzbetrag154 festzusetzen.155 Dieser Ersatzbetrag ist nur dann zu zahlen, wenn sich herausstellt, daß das Recht im Zeitpunkt des Zuschlags nicht bestanden hat.156 Dazu folgendes Beispiel: Das Versteigerungsobjekt belastet ein Nießbrauchrecht eines Dritten, dem bis zu seinem Tode alle Miet- und Pachteinnahmen zustehen. Verkehrswert: 1.800.000,- DM bestehenbleibender Nießbrauch des 50 jährigen Berechtigten [...]

Übernahmeprinzip Bestehenbleibende Rechte müssen vom Ersteher übernommen werden. Der Bieter muß daher genau die Höhe der zu übernehmenden Rechte bei der Abgabe seines Gebotes einkalkulieren. Gleichrangige und nachstehende Rechte erlöschen und sind durch den Versteigerungserlös abzufinden, sofern dieser dafür ausreicht.144 Die Bewertung der Rechte aus Abteilung II des Grundbuches erfolgt durch den Rechtspfleger, der sich auch hierbei an den Angaben des Gutachters orientiert. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus dem bar zu zahlenden Teil (Barteil) und den bestehenbleibenden Rechten. Barteil Der bar zu zahlende Teil (Barteil) ist der Betrag, der in der Bietstunde mindestens genannt werden muß. Er enthält die: Ø Verfahrenskosten gemäß § 109 ZVG, Ø angemeldete Ansprüche der bevorrechtigten Rangklassen und die Ø wiederkehrenden Leistungen (Kosten und Zinsen) der bestehenbleibenden Rechte (2 Jahre rückwirkend nach Zeitraum der letzten Fälligkeit).145 Bestehenbleibende Rechte Bestehenbleibende Rechte sind alle Rechte, die dem bestbetreibenden Gläubiger dem Rang nach vorgehen. Zu berücksichtigen sind die Grundpfandrechte mit ihrem Kapitalbetrag, Rechte aus Abt. II des Grundbuches mit ihrem vom Rechtspfleger festgesetzten Zuzahlungsbetrag.146 Das geringste Gebot im Versteigerungstermin wird vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten festgestellt. Finden mehrere Termine statt, so wird es vor jedem Termin neu festgesetzt, da sich in der Zwischenzeit die Verfahrensgebühren und die Zinsen der vorgehenden Rechte erhöht haben. Das Meistgebot in der Bietstunde besteht immer aus dem Barteil und aus den gegebenenfalls bestehenbleibenden Rechten, sofern der betreibende Gläubiger nicht aus der ersten Rangposition betreibt. Die Berechnung des geringsten Gebotes soll an einem Beispiel verdeutlicht werden.147 [...]