Der Post-Occupancy-Evaluation-Ansatz im Rahmen des Facility Management und sein Beitrag zur Gebäudeoptimierung

In unserer Zivilisation verbringen Menschen einen großen Teil ihrer Zeit in Gebäuden. Wohnen, Arbeiten und auch viele Freizeitaktivitäten finden in gebauten Umwelten statt. Bauliche Gegebenheiten stellen in vielerlei Hinsicht gewissermaßen den Rahmen dar, in dem der Mensch sich entfalten kann. Der unmittelbare Einfluß der meisten Menschen auf die gebaute Umwelt, in der sie wohnen und arbeiten, ist jedoch gering. Anstatt daß die bauliche Umwelt entsprechend den Bedürfnissen der Nutzer gestaltet wird, wird die Erreichung eines akzeptablen Niveaus der „Mensch-Umwelt-Passung“ häufig zu einer Aufgabe, die ziemlich einseitig vom Nutzer die Anpassung an die vorgegebenen baulichen Gegebenheiten erfordert. Bauen vollzieht sich zumeist unter vorgegebenen, engen finanziell-ökonomischen Rahmenbedingungen und ist mehr an finanziellen Interessen und Zwängen sowie an bautechnischen Standards und Normen als an den Bedürfnissen der Nutzer orientiert. Es ist also von einem Auseinanderklaffen von Planungsund Nutzungsperspektive auszugehen. Nach der Erstellung eines Gebäudes kümmern sich die Architekten und Erbauer nicht darum, wie die Nutzer mit dem erstellten Gebäude zurechtkommen („never look back“- Haltung bzw. „walk away“-System). Somit fehlt die Rückmeldung der Nutzungsinformation an die Planer/Erbauer. Die Folgen der fehlenden oder gestörten Kommunikation zwischen den Planern/Erbauern und den Nutzern sind Fehlplanungen. Post Occupancy Evaluation wirkt der gestörten Kommunikation zwischen Planern/Erbauern und Nutzern entgegen. Die Bewertung gebauter Umwelten nach ihrer Ingebrauchnahme unter Nutzergesichtspunkten gibt den Planern das nötige Feedback über die Wirkung des Setting22 auf die Nutzer. Es ermöglicht die notwendigen Voraussetzungen für Verbesserungen am jeweils evaluierten Setting oder beim Planen und Bauen ähnlicher Setting in der Zukunft.23 [...]

Ein weiterer zentraler Aspekt des Facility Management ist die Erhaltung bzw. Maximierung des Gebäudenutzens unter Berücksichtigung sich wandelnder betrieblicher Anforderungen. Durch konsequente Umsetzung des Facility Management-Ansatzes lassen sich der Nutzen der Immobilien erhöhen und der Aufwand reduzieren. Der Nutzen eines Gebäudes besteht darin, den Menschen, die darin leben und arbeiten, ein Höchstmaß an Schutz und Wohlbefinden zu geben, ihre Gesundheit zu bewahren und ihnen bestmögliche Arbeitsbedingungen zur Verfügung zu stellen. Der Aufwand eines Gebäudes ist sein Bedarf an Ressourcen. Hierzu zählt die Zeit für die Planung, die Errichtung, die Unterhaltung und die Werterhaltung. Weiterhin zählen dazu das Kapital für menschliche Arbeitskraft, die Natur für das Grundstück, Baustoffe sowie Energie.18 [...]

-7Inzwischen besteht also die Einsicht, daß nicht die Kosten der Planung und Errichtung einer Immobilie, sondern die Nutzungskosten über die Lebensdauer hinweg von entscheidender Bedeutung sind. Die ursprünglich relativ hohen Kosten der Errichtung – die direkten Investitionskosten der Facilities – sind weit geringer als die Summe der übrigen Kostenarten, wenn man den gesamten Lebenszyklus betrachtet. Bei einer Gebäudenutzungsdauer von 40 bis 60 Jahren machen die Investitionskosten nur zwischen 25% und 10% der Lebensdauerbetriebskosten aus. Bei einem Objekt mit 50 Millionen DM Baukosten können die Betriebskosten demnach über die Lebensdauer hinweg bis zu 500 Millionen DM betragen. Nach sechs bis acht Jahren sind in der Regel ebenso hohe Kosten für den Unterhalt einer Immobilie angefallen wie für dessen Erstellung nötig waren.15 Das Facility Management umschließt die frühen Phasen der Planung und Konstruktion eines Gebäudes, dessen Erstellung, Inbetriebnahme und vor allem die Nutzungsphase genauso wie Umbau, Sanierung bis hin zu dem Abriss. Das Gebäudemanagement ist die Gesamtheit der technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Leistung von Gebäuden/Liegenschaften im Rahmen des Facility Management. Zweifellos ist das Gebäudemanagement, als Teilbereich des Facility Management, der umsatzmäßig größte Teil.16 [...]