Optimierung von Immobilienportfolios

Diplomarbeit von Christiane Büch

Einleitung:

Die Portfoliotheorie, von Markowitz- mit dem Portfolio-Selektions-Modell entwickelt, wurde in der Vergangenheit erfolgreich zur Optimierung von Aktien- und. Anleiheportfolios genutzt. In der vorliegenden Arbeit soll die Relevanz dieses Modells für Immobilien als Direktanlage analysiert werden. Zusätzlich zur Portfoliotheorie werden auch die kapitalmarkttheoretischen Modelle CAPM und APT auf ihre Übertragbarkeit auf Immobilieninvestitionen untersucht, wobei aber der Schwerpunkt auf der Analyse der Übertragung des Modells von Markowitz liegt. Bei Immobilieninvestitionen wurde die Übertragbarkeit von Wertpapier Analysetheoremen in Deutschland bisher kaum untersucht. Das kann hauptsächlich darauf zurückgeführt werden, daß bautechnische, architektonische und rechtliche Gegebenheiten die Immobilieninvestition eher bestimmen als betriebswirtschaftliche Aspekte. Außerdem sind die für die Analyse wichtigen Marktdaten nur eingeschränkt verfügbar. In der englischen und amerikanischen Literatur wird die Anwendung der Portfoliotheorie auf Immobilien seit Mitte der 70er Jahre erforscht. In Deutschland fanden diese quantitativen Methoden bisher jedoch wenig Beachtung. Dadurch erklärt sich auch die fast ausschließliche Verwendung englischsprachiger Literatur im Rahmen der Arbeit.

Gang der Untersuchung:

Aufgrund der geschilderten Zielsetzung ist der Aufbau der Arbeit in drei Teile gegliedert. Der erste Teil der Arbeit beinhaltet die Darstellung der Eigenschaften von Immobilien und Charakteristika des Immobilienmarktes. Aufgrund der Neuartigkeit immobilienökonomischer Fragestellungen in der Betriebswirtschaftslehre und der Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut kommt der Darlegung dieser Grundlagen eine besondere Bedeutung zu. Vorgestellt werden hier auch die institutionellen Immobilieninvestoren, die in der empirischen Untersuchung im dritten Teil betrachtet werden.

Die theoretische Analyse des Irnmobilien-Portfolioinanagement erfolgt im zweiten Teil der Arbeit. Hier wird der Versuch der Übertragung des Pottfolio-Selektions-Modells von Markowitz analysiert. Dabei werden die erarbeiteten Ergebnisse auf ihre Anwendungsmöglichkeiten in Bezug- auf die sektorale und die regionale Diversifikation analysiert. Diese Analyse soll jedoch aufgrund der eingeschränkten Repräsentativität der Ausgangsdaten eine beispielhafte Veranschaulichung der theoretisch erarbeiteten Ergebnisse sein. Im Anschluß daran wird die Anwendung des CAPM und der APT auf Immobilien geprüft.

Im dritten Teil der Arbeit werden die theoretischen Betrachtungen bezüglich des Portfoliomanagement der Investoren im Rahmen einer eigenen Erhebung empirisch festgestellt und analysiert. Es wird hier lediglich auf die Diversifikation im Rahmen des Portfolio-Selektions-Modells von Markowitz eingegangen. Der Grund für diese Auswahl ist zum einen, daß dieses Modell den Hauptteil der Arbeit einnimmt. Zum anderen betrifft es die Daten, die zur Analyse der Übertragbarkeit des CAPM und der APT benötigt werden, den Immobilienmarkt als solchen und nicht einzelne Investoren. Die Auswahl der Gruppe institutioneller Immobilieninvestoren als Erhebungseinheiten erfolgte aufgrund der geringen statistischen Erreichbarkeit und der Heterogenität der Gruppe privater Immobilieninvestoren. Innerhalb der institutionellen Immobilieninvestoren wurden dann diejenigen Investoren herausgesucht, die Single-Asset-Postfolios aus Immobilien bilden und optimieren. Dazu gehören die offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie die Immobilien-AGs. Die geschlossenen Immobilienfonds werden jedoch nicht mit in die empirische Untersuchung einbezogen, da sie nicht nach- den Grundsätzen der Risikostreuung innerhalb eines Fonds handeln und somit die Diversifikation keine Rolle spielt.

Die zusammenfassende Schlußbemerkung schließt die Arbeit ab.

Inhaltsverzeichnis: