Notleidende Immobilien

Diplomarbeit von Stefan Ondrusch

Einleitung:

Die Diplomarbeit thematisiert verschiedene Exitstrategien von notleidenden, grundpfandrechtlich besicherten Darlehen durch eine Zusammenarbeit von der Gallinat-Bank AG und der Gallinat-Service GmbH, am Beispiel von 32 Eigentumswohnungen in der Stadt Chemnitz.

Aufgrund meiner Tätigkeit als Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft bzw. Immobilienwirt (DIA) habe ich mich intensiv mit der Thematik der notleidenden Kredite (im nachfolgenden NPL genannt) auseinandergesetzt. Durch die intensive Auseinandersetzung mit dieser Thematik und der neu erworbenen Kenntnisse während meines Kontaktstudiengangs an der Deutschen Immobilienakademie in Freiburg, haben sich in den momentanen Bearbeitungsmöglichkeiten der NPL Defizite herauskristallisiert. Ansatzpunkte bilden eine Verwertung in Abhängigkeit der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Im Rahmen dieser Diplomarbeit wird eine neue Bearbeitungsstrategie entwickelt, die es dem kreditgebenden Institut ermöglicht den wirtschaftlichen Verlust möglichst gering zu halten.

Gang der Untersuchung:

Zur Entwicklung dieser neuen Bearbeitungsstrategie werden einleitend die Begriffe Kredit und NPL erklärt. Auf diese Weise wird eine Grundlage geschaffen, die die Voraussetzung für das weitere Verständnis dieser Diplomarbeit bildet.

Nach der Begriffserklärung erfolgt in Kapitel drei eine Darstellung und genaue Erläuterung der momentanen Handlungsalternativen von NPL, wobei im direkten Zusammenhang die Vor – bzw. Nachteile aufgezeigt werden.

Im Anschluss daran erfolgt eine Analyse des Immobilienmarktes der Stadt Chemnitz. Diese Marktanalyse ist eine Voraussetzung dafür, alternative Handlungsmöglichkeiten aufzuzeigen, um nachstehende Fragestellung zu beantworten: Ist es möglich den Verlust im Bereich NPL unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Rahmendaten zu minimieren?

Final folgt eine detaillierte Beschreibung der Handlungsmöglichkeiten für NPL am aufgezeigten Beispiel und gleichzeitig eine Antwort auf die vorangegangene Fragestellung.

Inhaltsverzeichnis:

1.	Einleitung	1
2.	Kredite und notleidende Kredite (NPL)	2
3.	Handlungsalternativen für NPL	5
3.1	Abwicklung durch eigene Workoutabteilung	5
3.2	Workout durch einen externen Dienstleister	7
3.3	Verkauf von NPL an Dritte	7
3.4	Securisation	8
4.	Immobilienverwertung unter Berücksichtigung der Konjunktur	9
5.	Das effizientere Workout durch eine Zwangsverwertung am Beispiel von Eigentumswohnungen in Chemnitz durch eine Zusammenarbeit von der Gallinat-Bank AG und Gallinat Service GmbH	11
5.1	Analyse des Immobilienmarktes Chemnitz	13
5.1.1	Bevölkerungsentwicklung der Stadt Chemnitz	13
5.1.2	Leerstand vs. Stadtumbau Ost	13
5.1.3	Mietentwicklung Chemnitz	14
5.1.4	Zwangsversteigerungen von Wohneigentum:	15
5.1.5	Entwicklung der Zwangsversteigerungen und der Zwangsverwaltung	16
5.2	Chancen und Risiken des Immobilienmarktes durch wirtschaftliche Rahmenbedingungen	17
6.	Die Handlungsalternativen	19
6.1	Gründung einer Verwertungsgesellschaft	22
6.2	Workout durch Bank, Antrag auf Zwangsversteigerung und externe Zwangsverwaltung, keine Untersuchung des Immobilienmarktes	24
6.3	Workout durch Kreditinstitut und Immobilienabteilung, Antrag auf Zwangsversteigerung sowie Institutsverwaltung, Untersuchung des Immobilienmarktes	27
6.4	Gegenüberstellung der Ergebnisse	30
7.	Fazit	32
8.	Ausblick	34
9.	Abkürzungsverzeichnis	35
10.	Literaturverzeichnis	36
11.	Tabellenverzeichnis	39

Textprobe:

Kapitel 2, Kredite und notleidende Kredite (NPL):

„Der Begriff Kredit bezeichnet heute das Vertrauen in die Fähigkeit und Bereitschaft einer Person oder Unternehmung, Verbindlichkeiten ordnungs- und fristgemäß zu begleichen, zum anderen die einer Person oder Unternehmung kurz- oder langfristig zur Verfügung gestellten fremden Geldbeträge oder Sachgüter.“ Kredite können hinsichtlich des Verwendungszwecks, der Laufzeit des Kredites, der Sicherung und der Verfügbarkeit kategorisiert werden. Banken, Sparkassen, Spezial- und Hypothekenbanken vergeben Kredite unter Berücksichtigung der Bonität des Schuldners und der zur Verfügung gestellten Sicherheiten. Die Kreditart wird unterschieden durch die Dauer (kurzfristig, mittel- und langfristig), die Verfügbarkeit und folgende Verwendungszwecke: Produktivkredit, Investitionskredit, Betriebsmittelkredit, Saisonkredit, Konsumkredit.

Ein Kredit, der dem Schuldner für den Erwerb einer Immobilie von der Bank eingeräumt wird, entspricht einem langfristigen Realkredit, der zwischen Kreditnehmer bzw. Darlehensnehmer und dem Kredit gewährenden Institut geschlossen wird. Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten der jeweiligen Partei. Zu den Pflichten eines Schuldners zählt u.a. die Rückzahlung des Darlehens in Form einer Annuität, welche die Summe von Zins- und Tilgungsleistung darstellt. Der Gläubiger bzw. Kreditgeber stellt an die Auszahlung des Darlehens Voraussetzungen, die vor der Auszahlung erfüllt werden müssen. Zu diesen gehören die Eintragung einer Grundschuld in die III. Abteilung des Grundbuches und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO. Sollte der Kreditnehmer eines Realkredites mit der Rückzahlung in Zahlungsverzug geraten (z.B. durch Scheidung, Krankheit etc.), hat das Kreditinstitut im Sinne des § 800 ZPO einen vollstreckbaren Titel. Es bedarf demnach nicht eines gerichtlichen Mahnverfahrens, um den Titel zu erwirken.

Erfüllt der Schuldner seine Pflichten aus dem Kreditvertrag nicht bzw. kann diese nicht erfüllen, so wird dieser Kredit als Not leidend bezeichnet. Not leidende Kredite (oder auch „non performing loan“, Problemkredite oder umgangssprachlich „faule Kredite“) sind Kredite, bei denen der Schuldner bereits in Zahlungsverzug geraten ist. Eine allgemein gültige Definition eines notleidenden Kredites gibt es im deutschsprachigen Raum jedoch nicht. Im weiteren Verlauf werden Kredite, bei denen der Kreditnehmer bzw. Schuldner bereits in Zahlungsverzug geraten ist als NPL bezeichnet.

NPL stellen ein Problem für das kreditgebende Institut dar, weil zum einen die Bank den aus der Refinanzierung resultierenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann, und zum anderen die Bank bei Forderungsausfall keine Rendite erwirtschaftet. Die Basel II-Vorschriften respektive erforderliche Eigenkapitalunterlegung kann ebenfalls als Problem bei einem NPL bezeichnet werden. Gemäß handelsrechtlicher Vorschriften (HGB) und den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Buchführung (GoB) hat ein Unternehmen Forderungen nach dem Niederstwertprinzip zu bewerten. Es ist also erforderlich eine Wertberichtigung vorzunehmen, insofern mit einem teilweisen oder kompletten Ausfall der Forderung gerechnet werden muss. Dies gilt für Banken und Sparkassen gleichermaßen.

Das Volumen der NPL wird in Deutschland auf rd. 200-300 Mrd. € geschätzt und entspricht ca. 5-8 % des Gesamtkreditportfolios. Nicht mitgerechnet werden dabei die Banken und Sparkassen aus dem öffentlichen Sektor. Der Handel mit den NPL befindet sich in Deutschland nach Expertenmeinungen noch in den Anfängen. In Deutschland haben sich folgende Unternehmen auf den Bereich NPL spezialisiert: GFKL Financial Services AG, EPM Assetis GmbH, SKG Servicegesellschaft Kreditmanagement mbH, EOS Immobilienworkout, u.a.

Die Geschäftsfelder dieser Gesellschaften können dabei die komplette Übernahme von NPL einschließlich derer Bearbeitung sein, mit dem Ziel renditeorientierter Verwertung. Alternativ werden auch einzelne Serviceleistungen wie z.B. Analyse und Bewertung von Forderungspaketen, Entwicklung einer Verwertungsstrategie sowie die Erarbeitung einer Lösungsstrategie angeboten.