Neubewertung von Immobilien und als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien nach IAS/IFRS

Bachelorarbeit von Thomas Freymann

Einleitung:

Die zunehmende globale Vernetzung der Kapitalmärkte und die damit verbundenen umfangreichen Anlagemöglichkeiten für Kapitalinvestoren bedingen eine Vergleichbarkeit von Anlagealternativen. Mit den Internationalen Rechnungslegungsstandards – im Folgenden IAS genannt – versucht das IASB, als Standardsetter, ein international akzeptiertes Regelwerk von Rechnungslegungsvorschriften zu schaffen, das die Vergleichbarkeit von Jahresabschlüssen auf globaler Ebene vorantreiben soll.

Unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten ist die Beurteilung der Bonität und Abschätzung der Fähigkeit zur Erzielung von zukünftigen Zahlungsüberschüssen der Unternehmen, in die investiert werden kann, von grundlegender Bedeutung. Hierbei stellen der Jahresabschluss, die damit einhergehende Bilanzanalyse und die hieraus resultierenden Jahresabschlusskennzahlen ein wichtiges Instrumentarium zur Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens dar. Den Kapitalanlegern werden somit durch den Jahresabschluss wichtige Informationen zur Entscheidungsfindung vermittelt. Vor diesem Hintergrund ist die zunehmende Bedeutung der IAS, neben rechtlichen Pflichten bzw. Wahlrechten zu ihrer Anwendung, auf eine marktnähere Darstellung der wirtschaftlichen Unternehmenslage sowie mögliche Verbesserungen von Jahresabschlusskennzahlen zurückzuführen.

Die bisher nach dem deutschen HBG aufgestellten Jahresabschlüsse müssen die Rechenschafts-, Gewinnermittlungs-, Ausschüttungsbemessungs-, Gläubigerschutz- und Informationsfunktion sowie auf Grund der Maßgeblichkeit gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 EStG die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage erfüllen. Diese Multizielsetzung des HGB macht es regelmäßig erforderlich, einen Kompromiss bei der Gewichtung der Ziele einzugehen. Die Folge hieraus ist die Unmöglichkeit der Befriedigung der Interessen sämtlicher Bilanzadressaten.

Ein nach IAS erstellter Jahresabschluss hingegen verfolgt das singuläre Ziel der Informationsfunktion. Diesem soll durch die Bereitstellung entscheidungsnützlicher Informationen für bestehende und potentielle Investoren und durch die Zurverfügungstellung qualitativ hochwertiger, vergleichbarer und transparenter Informationen zur Unterstützung der Kapitalmarktteilnehmer bei ihren wirtschaftlichen Entscheidungen, Rechnung getragen werden. Zur Einhaltung dieser Zielsetzung sieht das IASB die Beachtung verschiedener qualitativer Anforderungen vor: Verständlichkeit, Relevanz, Vergleichbarkeit und Zuverlässigkeit.

Um diese Anforderungen zu erfüllen, muss der Jahresabschluss weitgehend frei von Ermessensspielräumen und Wahlrechten sein. Die Wahlrechte beschränken sich grundsätzlich auf den erstmaligen Ansatz einer Immobilie – entweder erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder alternativ zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Teilweise lassen die IAS bei der Folgebewertung von Immobilien großzügige Freiräume zu; diese gestalten sich je nach Bewertungsmodell unterschiedlich. Ein Grund für diese Ermessensspielräume ist der Aufbau der Standards nach prinzipienbasierten Grundsätzen; die Vorschriften der Standards beruhen auf allgemeinen Regelungen und erheben nicht den Anspruch, jeden Sachverhalt detailliert zu regeln.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit den, in den relevanten Standards enthaltenen, Wahlmöglichkeiten und Ermessensspielräumen bei der Erst- sowie der Folgebewertung von Immobilien. Der Beschreibung der Ansatzkriterien des Rahmenkonzeptes und der für Immobilien relevanten Standards, folgt die Darstellung der verschiedenen Bewertungsmodelle für Immobilien innerhalb der IAS. Die sich in den einzelnen Bewertungsmodellen ergebenden Ermessenspielräume und die Auswirkungen ihrer Ausübung werden in den anschließenden Kapiteln dargestellt. Die Auswirkungen der Ermessensausübungen der einzelnen Bewertungsmethoden auf Jahresabschlusskennzahlen werden anhand eines Beispiels verdeutlicht. Abschließend findet eine Beurteilung, inwiefern die Ermessensspielräume der Immobilienbewertungsmodelle mit den Zielen der IAS konform sind, statt. Der Schwerpunkt wird hierbei auf die Folgebewertung von Immobilien des Sachanlagevermögens nach IAS 16 und auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien nach IAS 40 gelegt.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3, Bewertungsmodelle von Immobilien nach IAS 16 und 40:

Eine Differenzierung in den IAS erfolgt grundsätzlich bei der Bewertung, in die Zugangs- und die Folgebewertung. Den zentralen Wertmaßstab für die Zugangsbewertung, stellen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dar. Bei der Folgebewertung lassen sich zwei Arten von Modellen unterscheiden, abhängig davon, ob die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Obergrenze für den bilanziellen Ausweis darstellen. Bilden diese die Höchstansatzgrenze, handelt es sich um das asymmetrische Modell des beizulegenden Zeitwertes (Anschaffungskostenmodell), da nur Wertminderungen und -erhöhungen, bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten, eine Veränderung des Bilanzausweises hervorrufen. Im Gegensatz dazu, wird bei den symmetrischen Modellen eine Werterhöhung über die Anschaffungskosten hinaus ermöglicht (Neubewertungsmodell, Modell des beizulegenden Zeitwertes).

Während das Anschaffungskostenmodell sowohl nach IAS 16.29 als auch nach IAS 40.30 für selbst genutzte und zu Renditezwecken gehaltene Immobilien eine Wahlmöglichkeit darstellt, ist die Anwendung der beiden letztgenannten Modelle abhängig von dem Standard, in dessen Anwendungsbereich die Immobilie fällt. Durch die Auswahl eines Modells der Folgebewertung werden die künftigen Abschreibungen determiniert; dies kann zu erheblichen bilanzpolitischen Ermessenspielräumen führen. Im Folgenden werden zunächst die Begriffe ‘Anschaffungs-’ und ‘Herstellungskosten’ definiert, bevor die Erklärung der unterschiedlichen Folgebewertungsmodelle folgt.

3.1, Zugangsbewertung:

Die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen gemäß dem Rahmenkonzept der IAS, die in Zahlungsmitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten erbrachte Gegenleistung bei Zugang des Vermögenswertes. Wurde die Gegenleistung in anderer Form erbracht, beispielsweise mittels Tauschgeschäft, ist der beizulegende Zeitwert der Gegenleistung der Wertmaßstab für die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

3.1.1, Anschaffungskosten:

Die Anschaffungskosten teilen sich in den Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten und die Anschaffungspreisminderungen auf. Diese ergeben in Summe, berichtigt um sonstige Anschaffungskostenbestandteile und nachträgliche Anschaffungskosten, die anzusetzenden Anschaffungskosten. In IAS 40.20 werden zudem Transaktionskosten explizit in die Berechnung einbezogen.

Der Anschaffungspreis ergibt sich bei Immobilien aus dem im Kaufvertrag festgelegten Preis. Bei einem gemeinsamen Erwerb von Grundstück und Gebäude ist der Kaufpreis, auf Grund der Pflicht zur getrennten Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden, aufzuteilen. Diese Aufteilung kann in Analogie zu den Regelungen des IFRS 3 in Relation zu den beizulegenden Zeitwerten erfolgen, da IAS 16 keine Regeln zur Aufteilung vorschreibt.

Wird der Kaufpreis erst nach einer üblichen Zahlungsfrist geleistet, wird vermutet, dass dieser einen Zinsanteil enthält. Nach den Regelungen des IAS 16 ist der Zinsanteil als Zinsaufwand sofort zu erfassen, wenn er nach IAS 23 nicht zu aktivieren ist. IAS 40 schreibt hingegen vor, dass dieser als Zinsaufwand über den Zeitraum des Zahlungszieles zu erfassen ist und der Gegenwert, der bei Barzahlung geleistet werden müsste, den zu aktivierenden Betrag darstellt.

Unter dem Begriff der Anschaffungsnebenkosten werden alle, mit dem Erwerb der Immobilie direkt in Zusammenhang stehenden Kosten, subsumiert. IAS 16.17 enthält eine nicht abschließende Aufzählung von Beispielen für direkt zurechenbare Kosten. Unter anderem sind dies Aufwendungen für Leistungen an Arbeitnehmer, die direkt durch die Herstellung oder Anschaffung der Sachanlage anfallen, Kosten der Standortvorbereitung, Installations- und Montagekosten sowie Honorare.

Die Kosten der Geschäftsführung sowie die Verwaltungs- und Gemeinkosten werden als Beispiele für Kosten, die nicht in die Anschaffungsnebenkosten fallen, aufgezählt. Einen weiteren Nebenkostenbestandteil bilden die Abbruch- und Wiederherstellungskosten. Diese stellen im Rahmen des IAS 16.16 (c) die erstmalig geschätzten Kosten für den Abbruch und das Abräumen des Gegenstandes und die Wiederherstellung des Standortes dar.

Als Anschaffungspreisminderungen werden in IAS 16.16 (a) Skonti, Boni und Rabatte genannt. Während diese verpflichtend in Abzug zu bringen sind, können Zuwendungen der öffentlichen Hand wahlweise in Abzug gebracht werden.

Zu den nachträglichen Anschaffungskosten werden Wartungsarbeiten und der Austausch von Teilen gerechnet, wenn diese keine laufende Wartungsarbeiten darstellen; sie sind nicht zu aktivieren, sondern direkt als Aufwand zu erfassen.