Nachhaltigkeit im Immobilien- und Facility-Management mit CAFM

MA-Thesis / Master von Andreas Reiter

Einleitung:

Das Thema Nachhaltigkeit wird weltweit im wirtschaftlichen, politischen und ökonomischen Umfeld diskutiert, analysiert und von Politik, Institutionen, Organisationen und Medien seit Jahren zum Thema gemacht. In den letzten Jahren spürt man vermehrt Energie, hohe Bereitschaft und verstärkte strategische Impulse, die sich mit dem Thema Nachhaltigkeit auseinandersetzen.

Aufgrund der aktuellen Wirtschaftskrise hat ein ‘Turn-Around’ im Sinne von ‘globalem Change’ stattgefunden. Der Autor analysiert diese neuen Herausforderungen am Markt der CAFM-Lösungen für Immobilien- und Facility-Management mit Schwerpunkt Österreich.

Diese Masterarbeit erforscht produktunabhängig einen Querschnitt von wichtigen Kernkompetenzen, Funktionen und Inhalten einer CAFM-Lösung. Langfristig gesehen soll eine zukunftsweisende CAFM-Lösung einen Fokus auf Nachhaltigkeit und Wertsicherung bzw. Stabilität legen. Mit einem solchen Programm werden Prozesse, Kennzahlen und Benchmarks dargestellt, bearbeitet, manipuliert und dokumentiert und als strategische Entscheidungsgrundlagen (Management Cockpit) sowohl am System (strategisch) als auch im System (operativ) verwendet. Somit kann der akademische Background des Strategischen Managements sehr gut in die Thesis eingearbeitet werden, und das schafft einen einwandfreien und nachvollziehbaren Praxisbezug.

Viele Unternehmensziele werden mit einem nachhaltigen CAFM-System abgedeckt. Zu den wichtigsten zählen derzeit:

Sichere Rendite.

Werterhaltung und Zukunftssicherheit.

Flexibilität und operative Exzellenz bei Veränderungsprojekten.

Wettbewerbsvorteile gegenüber Marktbegleitern.

Schonung von Ressourcen und der Umwelt.

Nachhaltiges Wirtschaften im Generellen.

Aufgrund dieser zahlreichen Argumente spürt die Facility-Management-Branche eine verstärkte Sensibilität für dieses Thema und ein klares Management-Commitment für Nachhaltigkeitsverwirklichung von Immobilien-Prozessen und der gesamten Gebäude- und Immobilien-Wertschöpfungskette.

In der vorliegenden Arbeit wird auf die unterschiedlichen Fokussierungen und Sichtweisen von EigentümerInnen, BetreiberInnen und NutzerInnen eingegangen, um die unterschiedlichen Zugänge in und Wünsche an eine CAFM-Lösung oder deren Services klar abzugrenzen und zu unterscheiden.

Als CAFM-Bereichsleiter und -Verantwortlicher innerhalb einer Unternehmensberatung für Immobilien- und Facility-Management erlebe ich im Projekt- und Beratungsgeschäft laufend, dass es verschiedene Interpretationen und Definitionen zum Thema Nachhaltigkeit am Markt gibt. Daher scheitern oft Investitionen oder werden aufgeschoben, da das Management leider nur diffuse Informationen von seinen FM-Abteilungen bekommt.

Die Investition in eine CAFM-Lösung und der laufende Betrieb benötigen ein klares Management-Commitment, dessen awareness und auch Investitionsbereitschaft und offene Kommunikation zwischen Stabsstellen, den FM-Abteilungen und dem strategischen Management. Dies würde nachhaltige Entscheidungen absichern, Arbeitsplätze und Investitionen langfristig und zukunftsorientiert ausrichten und unsere Umwelt letztlich schonen.

Es ist mir daher ein persönliches Anliegen, mithilfe meiner Forschungsarbeit, welche als Masterthesis veröffentlicht wird, eine ‘Guideline’ für diesen branchenspürbaren ‘Megatrend’ zu entwickeln.

Die Immobilienmesse Expo Real 2010 in München hat sich diesem Megatrend intensiv gewidmet, und Jürg Bernet (Donau Universität Krems) spricht davon: ‘Ökologie und Ökonomie sinnvoll zu verbinden, ist das eigentliche Ziel’.

Auch die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) stellte in ihrem jährlichen ‘Cocktail Reception’ zahlreiche Innovationen und nachhaltige Vorhaben auf der Veranstaltung im September 2010 im Wiener Arsenal vor. Reinhold Mitterlehner (Bundesminister für Wirtschaft, Familie und Jugend) schreibt in einem Standard-Interview folgendes Statement: ‘Der BIG-Bilanzgewinn wurde nicht ausgeschüttet, sondern für die thermische Sanierung von Bundesgebäuden zweckgewidmet. … Mit diesem Investitionsbonus … unterstützen wir nicht nur die Bauwirtschaft und die damit verbundenen Handwerker, sondern forcieren auch das Erreichen der Energie- und Klimaziele.’ Durch zahlreiche Klientengespräche, Veranstaltungen im In- und Ausland und laufende Medienberichte wurde daher die Idee der Masterthesis geboren. Sofort begann ich mit der Literatursammlung, dem ersten Inhaltsverzeichnis und der Themen-Strukturierung.

Im Kapitel 2 werden der Begriff und die Themenstellung fokussiert, durchleuchtet und mit strategischen Kennzahlen abgerundet. Die operativen Eigenschaften und der Nutzen werden ausgearbeitet und mit einer Stakeholderanalyse im Kapitel 3 abgeschlossen.

Im Praxisteil im Kapitel 4 werden Führungskräfteinterviews aus den verschiedensten Unternehmen durchgeführt und erarbeitet. Mein Ziel ist es, Vertreter verschiedener Branchen wie Industrie, FM-Services, Dienstleistung, Beratung und Finanz zu interviewen und die Ergebnisse gemeinsam mit dem Praxisteil in einem Resümee im Kapitel 5 zu finalisieren.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3, Stakeholderanalyse:

3.1, Interessen von Eigentümern:

Das Hauptinteresse von Eigentümern und Investoren sind die Rendite und eine gesunde Wertschöpfung und der Erhalt der Immobilie.

In den letzten Jahren verstärkt sich der Trend, bei Neubauten auf Nachhaltigkeit zu setzen und den Altbestand mit energieschonenden Maßnahmen zu adaptieren bzw. intensiv auf den neuesten Stand der Technik (Wärmedämmungen, Solarenergie, Photovoltaik, Integration von CAFM usw.) zu bringen. Derzeit gibt es keine gesetzliche Verpflichtung oder Empfehlung für Nachhaltigkeit. Dennoch entscheiden sich viele Unternehmen, neben dem Geschäftsbericht auch einen Nachhaltigkeitsbericht dem Konzernabschluss beizulegen. Diese Art der Öffentlichkeitsarbeit nennt man Corporate Social Responsibility (CSR).

Judith Hecht schreibt im Standard: ‘Wenn man schon Gutes tut, … muss man auch darüber sprechen. Transparenz ist mehr denn je maßgeblich für das Image eines Unternehmens. Kunden haben die Wahl. Im Zweifelsfall entscheidet er sich lieber für jenen Geschäftspartner, der für soziale Verantwortung steht. Kein Wunder also, dass sich der Nachhaltigkeitsbericht neben dem Geschäftsbericht zu einem wichtigen Baustein der unternehmerischen Informationspolitik gemausert hat’.

Am Beispiel der Wiener Linien (Zitat im Kapitel 2.1) und z.B. beim Power Tower der Energie AG [Anmerkung des Autors: Weltweit erstes Bürohochhaus, welches als Passivhaus errichtet wurde: Kein Fernwärme-Anschluss und Verzicht auf fossile Energieträger für Heizung und Kühlung] kann eindrucksvoll erlebt werden, wie sich Unternehmen und Immobilieneigentümer mit Nachhaltigkeitsaufgaben und -Informationen stark von ihren Marktbegleitern abheben und unterscheiden wollen.

Nachhaltige Gebäude sind gefragter denn je, schreibt Susanne Bergius im Handelsblatt, und bringt es mit folgendem Statement auf den Punkt: ‘Bei Investments in Immobilien gewinnt das Thema Nachhaltigkeit immer mehr an Bedeutung. Die Zahl der Bauunternehmen und Investoren, die sich dem Green Building verschrieben haben, wächst. Denn ökologisch saubere Häuser sind nicht nur gut für das Gewissen, sondern auch gut für die Rendite’.

Sie beschreibt weiter, dass in der Investmentbranche ein Ruck in Richtung Nachhaltigkeit bei Immobilien deutlich ab 2010 spürbar ist und auch bei verschiedenen Fondsgesellschaften der Druck auf nachhaltige Investment-Portfolios immer deutlicher wird und sich ein Trend in diese Richtung gerade entwickelt. Der Autor schließt sich dieser Meinung an, und die Nachhaltigkeitsfähigkeit wird sicher in unmittelbarer Zukunft auch in der Bewertung von börsennotierten Immobilienfirmen einen starken Einfluss gewinnen. Diese Fonds oder Investments werden zusätzlich mit Umwelt-, Sozial- und Governance [Anmerkung des Autors: regelkonformes Management]-Kriterien ergänzt und in das Immobilien-Portfolio eingebunden.

Aufgrund dieser Entwicklungen und Marktströmungen wird es in Zukunft immer wichtiger für Investoren und Eigentümer, in ein modernes und nachhaltiges CAFM zu investieren und es auch intelligent einzusetzen. Die Immobile wird daher nachhaltig betreut und die Rendite und Wertsteigerung für zukünftige Generationen erhalten.