Mortgage-Backed Securities als Instrument zur Steuerung von Immobilienkreditrisiken

Höhe und Streuung der Kreditvolumina sowie das vorgegebene Sicherheitsniveau) gekennzeichnet sind, läßt sich nachweisen, daß bei jeweils bestehendem Bonitätsrisikoverbund der Kredite, das heißt es bestehen Korrelationen zwischen möglichen Kreditenausfällen, daß Portfolios mit einer höheren positiven Korrelation einen höheren unerwarteten Verlust generieren.165 Für die Praxis sind verschiedene Modelle entwickelt worden, um die in einem Portfolio enthaltene Wahrscheinlichkeitsverteilung abzubilden und gemäß einem vorgegebenen Sicherheitsniveau den VaR zu bestimmen. Dies sind zum Beispiel „Credit-Metrics“ von J.P. Morgan, „Credit Risk+“ von Credit Suisse Financial Products oder “Credit Portfolio View” von McKinsey. Diese unterscheiden sich dabei im wesentlichen in der Risikodefinition166 bezüglich einer konstanten Kreditausfallannahme (Credit Risk+) bzw. einer potentiellen Marktwertveränderung des Bonitätsrisikos – also möglicher wertmäßiger Bonitätsveränderungen (Credit Metrics, Credit Portfolio View). Andererseits werden die dargestellten Abweichungsparameter der Wahrscheinlichkeitsverteilungen für die Kreditausfälle unterschiedlich berücksichtigt. In Credit Risk+ finden beispielsweise Mengen und Volumenstruktureffekte eine besondere Berücksichtigung. Bezüglich der Berücksichtigung makroökonomischer Faktoren für die Bewertung eines Immobilienkreditportfolios, könnte „Credit-Portfolio View“ das geeignetere Instrument darstellen, da diese Faktoren insbesondere im Rahmen der marktdeduzierten Ertragsbewertung der Kreditnehmer und der Abhängigkeiten von den vielschichtigen immobiliennutzenden Gruppen und deren allgemeinen Marktentwicklung eine besondere Rolle spielen. Als Nachteil jedoch wird jedoch u.a. ein relativ hoher Umsetzungsaufwand und eine hohe Datenanforderung beschrieben. 167 3.2 Risikosteuerung [...]

Zu1) Bezüglich der zur Bestimmung VaR anzunehmenden erwarteten Ausfallwahrscheinlichkeit ist in der Realität davon auszugehen, das sich diese selbst, und ebenfalls deren periodische Schwankungen um den erwarteten Wert, im Zeitablauf ändern können. – dadurch daß sich die Bonität von Kreditnehmern bzw. deren Ertragsvolatilitäten im Zeitablauf ändert. 162 Zu 2) Die Wahrscheinlichkeiten, mit denen die tatsächlichen Ausfallraten von den erwarteten Werten abweichen, hängen auch davon ab, wie viele Kreditnehmer im Portfolio zusammengefaßt sind. Betrachtet man mehrere Portfolios, die eine unterschiedliche Anzahl Kreditnehmer, aber jeweils gleichem erwarteten Verlust für die einzelnen Kreditnehmer beinhalten, so kann gezeigt werden, daß die Insolvenzrate (in % ausgedrückte Anteil der Kreditnehmer eines Portfolios) für Portfolios mit steigender Anzahl Kreditnehmer abnimmt.163 Zu 3) Nimmt man an, daß unterschiedliche Kreditportfolios die gleiche Anzahl Kreditnehmer und insgesamt das gleiche vergebene Kreditvolumen aufweisen, sich jedoch darin unterscheiden, daß die Streuung der enthaltenen vergebenen Kreditvolumina (Differenz zwischen dem größten und dem kleinsten Kreditvolumen eines Portfolios) voneinander abweicht, kann bei gleichem angenommenen Sicherheitsniveau gezeigt werden, daß der unerwartete Verlust für Portfolios mit zunehmender Streuung der Kreditvolumina betragsmäßig zunimmt.164 Zu 4) Vergleicht man Kreditportfolios, die durch die gleichen Hintergrundparameter (Anzahl der Kredite, gleiche erwartete Ausfallraten der einzelnen Kreditnehmer, [...]

von Kreditnehmern ableiten lassen. Die kalkulierten Risikoprämien würden individuell von Bank zu Bank wegen unterschiedlicher Ertrags- bzw. Ertragsvolatilitätseinschätzungen sowie unterschiedlich angewendeter Modellvarianten voneinander abweichen, sodaß sich hieraus keine Marktpreise ableiten lassen. Der Vorteil der Optionspreisbewertung liegt jedoch im geschlossenen finanzierungstheoretischen Konzept und in seiner expliziten Ausrichtung am einzelnen Kredit.159 Zu 4) Beim Credit-Spread Ansatz wird versucht, kreditnehmerspezifische Marktprämien für das Bonitätsrisiko aus Zinsunterschieden zwischen Anleihen höchster Bonität (mit nahezu risikolosem Zins) und riskanten Anleihen einzelner Unternehmen implizit zu ermitteln. Praktisch jedoch liefert der Anleihemarkt eine solche Risikobepreisung nur für sehr wenige große Unternehmen.160 Für eine implizite Bepreisung des Bonitätsrisikos aus Immobilienkrediten könnten zusätzlich nur Unternehmensanleihen herangezogen werden, die zweckgerichtet auf Immobilieninvestitionen sind oder Anleihen von Immobilienkapitalgesellschaften, da nur hier eine hohe Korrelation zwischen Unternehmen und Ausfallwahrscheinlichkeit von Immobilienkrediten besteht. Die Datenbasis für eine immobilienspezifische Risikobepreisung dürfte dabei mangels Verwendung des Anleiheinstruments zur Finanzierung gegenüber dem Gesamtanleihemarkt noch sehr viel geringer und damit ungeeigneter ausfallen. 3.1.2 Quantifizierung des unerwarteten Verlusts Die für die einzelnen Kredite festgestellten erwarteten Ausfallwahrscheinlichkeiten (Einzelrisiken) müssen für die weitere Betrachtung hinsichtlich des VaR auf Portfolioebene aggregiert werden. Weil es sich bei einem Kreditportfolio jedoch nicht um eine statische „Masse“ an gleichartigen Krediten hinsichtlich ihrer Riskoparameter handelt und zu dem Korrelationen von Ausfallwahrscheinlichkeiten einzelner Kredite (z.B. innerhalb einer Region oder zwischen verschiedenen Immobilienarten) bestehen, können die anteiligen Einzelausfallwahrscheinlichkeiten nicht einfach addiert werden. Für die Ermittlung des Portfoliorisikos für den unerwarteten Verlust mit Hilfe des VaR sind dazu die möglichen Einflußfaktoren und deren Veränderungsräume auf die zugrundeliegende Wahrscheinlichkeitsverteilung zu berücksichtigen. Der VaR wird im Ergebnis für ein vorgegebenes Sicherheitsniveau von der Verteilungsfunktion der Wahrscheinlichkeiten, mit denen das Risiko159 160 [...]