Die Möglichkeiten einer volitiven Vermögensmehrung durch die Anschaffung respektive Herstellung von Wohneigentum

Diplomarbeit von Martin Mader

Gang der Untersuchung:

Bei der Erstellung der Diplomarbeit sollen zunächst allgemeine Informationen zum Wohnungsbau als Einleitung dienen, wobei hier auf eine möglichst akkurate und prägnante Darstellungsweise geachtet wurde. Die Angaben beziehen sich jedoch überwiegend auf Westdeutschland, da für das Gebiet der neuen Bundesländer kaum Datenmaterial vorhanden ist, und ein Langzeitvergleich ohnehin kaum möglich gewesen wäre.

Eine Untergliederung des Punktes "2.1 Wohnungsmarktlage bzw. -politik" -beispielsweise nach den Ursachen der Wohnungsnot, welche sich evtl. angeboten hätte- wurde bewußt nicht vorgenommen, da der Schwerpunkt dieser Arbeit bei den Modellrechnungen (siehe Inhaltsübersicht, Pkt. "3.") liegt, und in diesem (zwar etwas umfangreich gewordenen) Abschnitt im wesentlichen lediglich die derzeitige Wohnungsmarktlage grob skizziert werden sollte, um dem Ziel dieser Arbeit (Möglichkeiten einer volitiven Vermögensmehrung durch die Anschaffung resp. Herstellung von Wohneigentum) gerecht zu werden; ansonsten wäre eine umfassendere Darstellung der einzelnen Gliederungspunkte erforderlich gewesen, wobei die Argumente überdies jedoch sehr komplex und ineinander verzahnt sind.

Anzumerken sei an dieser Stelle auch, daß, beispielsweise im Rahmen der Darlegung der Wohnungsmarktlage bzw. -politik, bei einzelnen im Verlaufe der Argumentationen konstatierten Aussagen oftmals mehrere Fußnoten angebracht wurden. Deren Richtigkeit soll dadurch grundsätzlich verstärkt werden, wobei man jedoch, insbesondere bei Verweis auf verschiedene Charts, u. U. geringe Abweichungen feststellen kann. Die mehr oder weniger geringen Differentiationen in den einzelnen Schaubildern beruhen darauf, daß unterschiedliche Ausgangsdaten -bzw. bei Prognosen verschiedene Annahmen- zugrundegelegt wurden, ohne jedoch die Kernaussage zu gefährden. Diese konträren Ansichten sollten dem Leser hierbei nicht vorenthalten werden.

Daneben wird auf die Wertentwicklung bei Wohnimmobilien eingegangen. Hier ist der Gesamtmarkt in fünf wesentliche Einzelsegmente untergliedert worden, welche den Immobilienmarkt in ihrer Zusammenfassung fast vollständig zu repräsentieren vermögen. Im Mittelpunkt der Betrachtungen standen im wesentlichen Immobilien mit gutem bis sehr gutem Wohn- resp. Nutzwerts, so daß strenggenommen die Ergebnisse nur dieses Teilsegment abbilden. Außerdem stützen sich in jenem Bereich die Grunddaten der Arbeit vorwiegend auf Studien des Instituts für Markt-, Regional- und Wirtschaftsforschung,2 welche die Veränderungen am Immobilienmarkt anhand eines größeren Wohnbestandes in 55 deutschen Großstädten (in Westdeutschland) darzustellen bzw. nachzuvollziehen versuchten. In diesem Abschnitt wird man mit einer großen Menge von Zahlen und Ergebnissen aus der Studie konfrontiert. Dies ist jedoch zur richtigen Beurteilung der Fallbeispiele (siehe Gliederungspunkt "3.") unerläßlich. Um hier sowohl die Lesbarkeit als auch die Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten, wurden für sämtliche Berechnungen Fußnoten vorgesehen. Eine Differentiation in Alt- und Neubauten3 konnte aufgrund dieser zugrundegelegten Datenbasis bei der Ermittlung der Verkaufspreise von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern folglich nicht erfolgen.

Anschließend werden anhand exemplarisch ausgewählter Fallbeispiele Möglichkeiten geschaffen, um die Vorteilhaftigkeit einzelner Investitionen realiter beurteilen zu können, bzw. die Possibilität einer volitiven Vermögensmehrung durch die Anschaffung respektive Herstellung von Wohneigentum aufgezeigt. Es ist jedoch in den verschiedenen Rechenmodellen -schon alleine aufgrund der Spezifikation auf den Ausgangsfall- kein Ratgeber in allen Fragen zur Vermögensmehrung durch die Schaffung von Wohneigentum zu sehen.

Den Exemplifizierungen dienen diverse Prämissen bzw. ein bestimmter Status quo als Ausgangsbasis, um den komplexen Sachverhalt quantifizierbar zu machen. Hier wird die Realität jedoch nur annähernd dargestellt, denn: "Ein Modell, das die ganze Buntheit der Wirklichkeit berücksichtigte, würde nicht nützlicher sein als eine Landkarte im Maßstab Eins zu Eins. " Die Aussagefähigkeit der komparativ statischen Analysen soll dadurch erhöht werden, indem ceteris-paribus das "zu versteuernde Einkommen" (zvE)5 sowie die zu erwartenden jährlichen Wertsteigerungen wiederholt geändert werden und zwischen einer Versteuerung nach der Grundresp. Splittingtabelle unterschieden wird. Die Annahme, daß die Wohnungen vollständig mit Fremdkapital finanziert wurden, sei für die Berechnung der Immobilienrenditen die Conditio sine qua non. Die Crux der Modellrechnungen liegt jedoch darin, für einen Betrachtungszeitraum von immerhin zehn Jahren, die tatsächliche Wertsteigerung des Kaufobjektes sowie die zukünftige Entwicklung des zvE bzw. der Mieten und damit einhergehend die effektive Steuerersparnis bis dato genau zu prognostizieren. Darüber hinaus kann der periphere Einfluß von Sonderfaktoren, wie z. B. die zukünftige Änderung von Steuergesetzen und hier insbesondere die Variation der Abschreibungssätze natürlich nicht berücksichtigt werden.

Neben dem Verkaufserlös am Ende des Betrachtungszeitraumes steigt oder fällt die Rendite der Immobilie mit der steuerlichen Belastung in den kommenden Jahren. Diese wird durch zahlreiche Einflußgrößen, wie z. B. Zinsaufwand, Mietreinertrag, zvE oder die Abschreibung penetriert. Da die gesetzlich zulässigen Abschreibungsmöglichkeiten einen wesentlichen Einfluß auf die Vorteilhaftigkeit des Investitionsvorhabens ausüben, wird im folgenden eine Gliederung nach steuerlichen Aspekten gewählt, wobei den jeweiligen Modellrechnungen zunächst theoretische (der Sachverhalt wurde jedoch nur in aller Kürze dargelegt) Überlegungen zu den verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten im Überblick voran-gestellt werden.

In diesem Zusammenhang soll jedoch nicht auf die 50-prozentige Sonderabschreibung gem. §§ 3, 4 und 8 FörderGG, welche neben der linearen Abschreibung6 gewährt wird, rekurriert werden, denn der terminus ad quem ist bereits der 31.12.1994. Außerdem muß man im Vergleich zum Westen der Bundesrepublik Deutschland sich evtl. mit konträren bzw. inversen Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt konfrontiert sehen.

Daneben bestand jedoch keine Möglichkeit, im Rahmen dieser Explikationen auf die Wohnungsbauförderung einzugehen. Die Darlegung der diversen Förderungsmaßnahmen des Bundes bzw. der Länder (z. B. des Freistaates Bayern in Form von zinsverbilligten Darlehen) würde den Umfang dieser Arbeit bei weitem sprengen.

Auf die erhöhten Absetzungsmöglichkeiten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG i. V. m. § 82g EStDV), bei Baudenkmälern (§ 7i EStG i. V. m. § 82i EStDV), bei Wohnungen mit Sozialbindung (§ 7k EStG) sowie auf steuerliche Vergünstigungen für Baumaßnahmen an (bestehenden) Gebäuden zur Schaffung neuer Mietwohnungen (§ 7c EStG) konnte aufgrund des begrenzten Umfangs dieser Arbeit ebensowenig eingegangen werden wie auf die verschiedenen Vorschriften bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten oder unentgeltlich überlassenen Wohnungen (§§ 10f, 10h EStG, § 7 FörderGG). Aus didaktischen bzw. methodischen Gründen soll bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnungen lediglich § 10e EStG näher betrachtet werden.9 Im Rahmen der linearen Abschreibungsmöglichkeiten für Wohngebäude wird nur § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG dargelegt. Die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG wird ergo ausgegrenzt, wobei dieser Abschreibungssatz ohnehin nur geringfügig (0,5 %) höher wäre. Hier stünden jedoch größere Instandhaltungsrücklagen dem Vorteil aus der Abschreibung gegenüber. Im Brennpunkt der Untersuchungen steht darüber hinaus die degressive Abschreibung bzw. der sog. Bauherrenparagraph nach § 7 Abs. 5 Satz 2 EStG, der jedoch nur für Neubauten in Betracht kommt.

Die einzelnen Ergebnisse werden anschließend im Tabellenverzeichnis graphisch aufbereitet, wobei auf eine enumerative Erläuterung aller hieraus gewonnenen Ergebnisse verzichtet wird, denn im wesentlichen sollen nur Auffälligkeiten bzw. grundsätzlich bedeutende Aussagen konstatiert werden.

Mit den gewonnenen Resultaten wird anschließend ein Renditevergleich gegenüber alternativen Anlageformen erfolgen. Hier kristallisiert sich heraus, unter welchen Umständen sich die Eigenkapitalbildung über Immobilien zu lohnen scheint bzw. mit welcher Sparmethode de facto höhere Renditen zu erzielen sind. Natürlich kann man auch hier -wie bereits bei den Modellrechnungen- keine allgemeinverbindliche Aussagen bezüglich der Vorteilhaftigkeit bestimmter Anlagemodi erwarten, da zu viele Prämissen bei den Exemplifizierungen einer Generalisierung der Ergebnisse entgegenstehen und nur zu einem Prima-facie-Beweis führen würden. Dennoch sind hier tendenzielle Richtungen durchaus erkennbar.

Abschließend sollen im Resümee die wichtigsten Ergebnisse dieser Arbeit verdeutlicht werden.

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