Möglichkeiten und Grenzen der Einführung des German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) in den deutschen Kapitalmarkt

Diplomarbeit von Lasse Treger

Einleitung:

Der Erfolg des Real Estate Investment Trusts (REITs) in den Vereinigten Staaten sowie in einigen europäischen Industrieländern – wie z.B. Großbritannien, Frankreich, Belgien und den Niederlanden – hat auch Deutschland dazu veranlasst, sich mit der Einführung sowie mit den Möglichkeiten und Grenzen des German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) auseinanderzusetzen.

Ein Blick in die USA zeigt, dass sich dort die Anlageform REITs insbesondere für institutionelle Investoren innerhalb der vergangenen fünf Jahre zum Standard entwickelt hat. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es in über 20 Ländern der Welt vergleichbare Strukturen. Allein seit der Jahrtausendwende wurden in zehn Ländern REITs eingeführt – mit voraussichtlich ständig steigender Tendenz in den nächsten Jahren. Die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) ist maßgeblich daran beteiligt, dass REITs seit einiger Zeit „das Thema“ in der deutschen Immobilienwirtschaft und mehr noch in der Finanzwelt sind. Nach Ansicht der IFD besitzt Deutschland das Potenzial zum größten Immobilienanlagemarkt in Europa.

REITs stellen ebenso wie offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AGs) eine indirekte Form der Immobilienanlage dar, jedoch fehlen sie bisher im deutschen Anlagespektrum. Die Wesensmerkmale der genannten Anlageformen sind zwar nahezu vergleichbar, dennoch bestehen in einigen Bereichen beträchtliche Unterschiede. So zeichnet sich die neue Anlageform insbesondere durch eine Steuerbefreiung auf der Gesellschaftsebene aus, welche mit einer Verpflichtung von hohen Ausschüttungsquoten verknüpft ist.

Nach nunmehr vier Jahren scheint die Diskussion um die Einführung von REITs in den deutschen Kapitalmarkt beendet. Ursprünglich war die Einführung eines deutschen REIT-Modells schon zu Beginn des Jahres 2006 geplant gewesen. Aufgrund prognostizierter negativer Einflüsse auf den Wohnungsmarkt und möglicher Steuerausfälle verzögerte sich die Einführung jedoch immer wieder. Am 30. März diesen Jahres stimmte der Bundesrat dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) zu – mit rückwirkendem Inkrafttreten zum 1. Januar 2007.

Die Umsetzung des REIT-Gesetzes könnte zu einer Attraktivitätssteigerung des Finanzstandortes Deutschland beitragen und dafür sorgen, dass die wachsende Diskrepanz zum großen Konkurrenten London nicht noch größer wird. Durch die Einführung des REIT-Status kann ein immenses Immobilienkapital, welches bisher in deutschen Unternehmen gebunden war, gehoben und dem Kapitalmarkt zugänglich gemacht werden. Hieraus können sich Chancen sowohl für die Finanzbranche als auch für private Anleger ergeben.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.2.1.1, Gesellschaftsform: Für den G-REIT ist die Rechtsform der Aktiengesellschaft gem. § 1 REITG vorgesehen, die ihren Sitz und Geschäftsleitung gem. § 9 REITG in Deutschland haben muss. Diese Voraussetzungen können neben den deutschen Aktiengesellschaften auch Europäische Aktiengesellschaften erfüllen.

REIT-AGs unterliegen außerdem gem. § 1 Abs. 3 REITG den allgemeinen für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften. Dies sind in erster Linie das Aktiengesetz (AktG) und das Handelsgesetzbuch (HGB). Das REIT-Gesetz sieht gegenüber dem Grundkonzept herkömmlicher Aktiengesellschaften aber auch diverse abweichende Voraussetzungen vor. Dies soll bereits durch die Firma des G-REITs signalisiert werden, die die Bezeichnung REIT-Aktiengesellschaft oder REIT-AG enthalten muss.

Diese zusätzliche Kennzeichnung gilt auch dann, wenn die Gesellschaft nach § 22 HGB fortgeführt wird. Gesellschaften, die bereits die Begriffe Real Estate Investment Trust oder REIT als Bestandteil ihrer Firma führen, aber keine REIT-AG im Sinne des REIT-Gesetzes sind, haben ein schützenswertes Interesse, nicht ab Inkrafttreten des Gesetzes auf Unterlassung in Anspruch genommen zu werden.

Sie haben gem. § 22 REITG die Möglichkeit, sich bis zum 31. Dezember 2007 zu entscheiden, entweder eine REIT-AG im Sinne des Gesetzes zu werden oder aber ihre Firma zu ändern.

Kapitel 3.2.1.2, Börsennotierung: Die REIT-Aktien müssen gem. § 1 Abs. 1 REITG zwingend zum Handel an einem organisierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) zugelassen sein. Somit ist eine Notierung am geregelten oder amtlichen Markt zulässig.

Vor dem Hintergrund der Kapitalverkehrsfreiheit gem. Art. 56 des Vertrages zur Gründung der europäischen Gemeinschaft (EGV) wird zusätzlich die Zulassung an einer ausländischen Börse innerhalb der EU/EWR gefordert. Die Börsenzulassung ist eine entscheidende Voraussetzung für eine REIT-AG, um in den Genuss einer besonderen steuerlichen Behandlung zu kommen. Nach Ansicht von Steinbach sollte hierbei eine Zulassung im Prime Standard angestrebt werden, da durch die zusätzlichen Folgepflichten eine Stärkung des Anlegervertrauens bewirkt werden kann.

Zu den speziell für den G-REIT geltenden Anforderungen gehört des Weiteren gem. § 4 REITG ein Mindestgrundkapital in Höhe von 15 Mio. Euro. Die Erfordernis eines erhöhten Grundkapitals wurde bewusst gewählt, da ein Börsengang eine bestimmte Größe und eine gewisse Marktkapitalisierung voraussetzt. Sämtliche REIT-Aktien müssen zudem als stimmberechtigte Aktien gem. § 5 Abs. 1 REITG ausgegeben werden. Demzufolge können REIT-Aktien in Form von Stück- und Nennwertaktien an der Börse notiert werden.

Durch die Börsennotierung von G-REITs und deren börsentägliche Handelbarkeit werden die Markttransparenz und die Liquidität des Immobilienmarktes weiter gestärkt und eine effiziente Preisbildung sowie eine erhöhte Fungibilität gewährleistet.

Die Deutsche Börse AG wird ein eigenes Segment für REITs mit zwei neuen Indizes eröffnen. Dies wird zum einen der „RX REIT All Share-Index“ sein, der sich auf alle REITs des Prime Standard und des General Standard erstreckt und sowohl für deutsche als auch für ausländische REITs zugänglich ist.

Zum anderen soll der Auswahlindex mit der Bezeichnung RX REIT Index entstehen, der die 20 größten REITs aus dem Prime Standard beinhaltet. Die Gewichtung erfolgt nach der Marktkapitalisierung des Streubesitzes und der Liquidität. Vorerst sollen REITs jedoch bis auf weiteres parallel in die Aktienauswahlindizes DAX, MDAX oder SDAX aufgenommen werden, sofern sie die entsprechenden Auflagekriterien erfüllen. Sobald jedoch eine hinreichende Anzahl von REITs erreicht ist, werden die Gesellschaften aus den marktbreiten Indizes ausscheiden. Die Deutsche Börse schafft auf diese Art eine Plattform für REIT-Gesellschaften. Dies erhöht die Aufmerksamkeit der Investoren und trägt darüber hinaus zum Aufbau der neuen Assetklasse in Deutschland bei. Durch das neue Börsensegment wird zudem eine leichtere Identifikation sowie Vergleichbarkeit der verschiedenen REITs ermöglicht und ein hohes Maß an Transparenz geboten.