Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends

4.1 Befragung zur Bewertungsmethodik Mittels des im Anhang, in der Abbildung 6 dargestellten Fragebogens, wurden die üblichen Gepflogenheiten bzw. die damit unterstellten Kriterien und Szenarien bei der Bewertung oben erwähnter Immobilientypen erfragt. Dabei wurde zum einen schwerpunktmäßig nachgefragt, ob das Modernisierungsrisiko bei der Ermittlung von Verkehrs- und / oder Beleihungswerten bisher berücksichtigt wird, und wenn dies seitens der befragten Personen bejaht wurde, wie dessen Berücksichtigung üblicherweise erfolgt. Zum anderen wurden diese Adressaten auch mit den vom BAFin entwickelten Richtlinien (vergleiche Tabelle 1) konfrontiert und um Stellungnahme gebeten, ob diese Ansätze, gemessen an den heute erkennbaren Markttrends im Immobiliensektor, das Modernisierungsrisiko ausreichend reflektieren können. In den nachfolgenden Abschnitten soll, dem jeweiligen Typ der Immobilie zugeordnet, das Ergebnis dieser Befragung vorgestellt werden. Um ausreichend fundierte Erkenntnisse gewinnen zu können, wurden eine Vielzahl von Personen aus dem oben genannten Kreis mit den erläuterten Fragestellungen kontaktiert und um Mitarbeit gebeten. Der Themenkomplex dieser Arbeit betrifft insbesondere Renditeimmobilien. Deshalb war primäre Bedingung für die Auswahl der Adressaten die Forderung, bei der Bearbeitung der Fragestellungen eine ausreichende Erfahrung und entsprechend qualifizierten Sachverstand im Bereich gewerblicher Immobilien unterstellen zu können. Primär wurden deshalb Personen und Unternehmen angesprochen, deren regionaler Tätigkeitsbereich einen entsprechend entwickelten Markt einschließt. Auswahlkriterium war also eine gewisse Größe und Bedeutung eines regionalen Immobilien-Marktplatzes. Die Resonanz auf die Anfragen entspricht zwar den Erwartungen, offenbart aber leider auch eine mangelnde Bereitschaft, sich Gedanken zur Methodik machen zu wollen, das Negieren vorhandener Entwicklungstendenzen am Markt durch Festhalten an „Einbahnstraßen-Denkprinzipien“ oder aber auch die vermutete Unsicherheit, mit den eigenen Ansätzen denn richtig zu liegen. Mit Hilfe der Auswertungsmatrizen (vergleiche Anhang) wurden insgesamt 122 ausgefüllte und dem Autor überlassene Fragebögen für die Auswertung zugrunde gelegt. [...]

Analog zu den in Tabelle 1 klassifizierten und bereits in den vorhergehenden Abschnitten besprochenen Immobilientypen sollen exemplarisch: Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Hotelimmobilien - und als Exkurs - Freizeitimmobilien einer näheren Betrachtung unterworfen werden. Da sich die Anforderungen an Renditeimmobilien in jüngerer Vergangenheit zum Teil erheblich verändert haben, die Ansprüche des Marktes gestiegen sind und sich diese Entwicklung tendenziell fortsetzen wird, muss insbesondere bei Renditeimmobilien die Bewertungstheorie weiter entwickelt und plausibler angewendet werden. Zu beachten ist jedoch insbesondere bei Betreiberimmobilien, dass oft ein Großteil der Modernisierungslast vertraglich auf den Mieter übergeht, der Vermieter sorgt lediglich für „Dach und Fach“. Eine der Voraussetzungen für die Ausschärfung der Bewertungsverfahren ist eine Bestandsaufnahme der verschiedenen Varianten der bisherigen Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos. Um dabei auf statistisch fundierte Ergebnisse zurückgreifen zu können, wurden vom Autor eine Befragung von Immobiliensachverständigen, bankinternen Bewertungsabteilungen und anderen, regelmäßig mit der Wertermittlung konfrontierten, renommierten Immobilienunternehmen, zur bisherigen Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos durchgeführt (Abschnitt 4.1), abgerechnete Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen mit dem Ziel ausgewertet, den typen-, nutzungs- und lagespezifischen Kostenaufwand im Verhältnis zu den Neubauherstellungskosten zu ermitteln (Abschnitt 4.7) und ergänzend Erkenntnisse von [...]

Aus der überschläglichen Vergleichsrechnung ist die Abhängigkeit des Modernisierungsrisikos vom jeweiligen Alter und dem Zustand ersichtlich. Jüngere, flexibler erstellte, technisch intakte und aktuellen Marktbedürfnissen entsprechende Immobilien unterliegen einem finanziell geringeren Risiko. 3.8.2 Vergleichsrechnungen zum Beleihungswert Mit Hilfe der nachfolgenden Beispiele soll verdeutlicht werden, welchen durchschlagenden Einfluss dieses Risiko auf den Ertragswert haben kann. Dazu wurde jeweils eine schematische Berechnung einmal ohne und einmal mit Berücksichtigung dieses Risikos (in der Berechnung durch Schattierung gekennzeichnet) durchgeführt und ausgewertet. 3.8.2.1 Beleihungswertermittlung von Büroimmobilien Dazu soll nochmals auf das aus Abschnitt 3.8.1.1 bekannte Büro-Gebäude A Bezug genommen werden. Die Vergleichsrechnung soll deutlich machen, welchen Einfluss das zu berücksichtigende Modernisierungsrisiko auf den Verkehrswert einer als Büro genutzten Immobilie hat: Ansätze: 12,50 € je m² netto kalt und Monat als Mietansatz 2% Verwaltungskosten, bezogen auf den Rohertrag 5% Mietausfallwagnis, bezogen auf den Rohertrag 8,50 € je m² und Jahr Instandhaltungskosten 1,0% Modernisierungsrisiko 1.700 € / m² Neubauherstellungskosten [...]