Mieten oder Kaufen?

Diplomarbeit von Anette Oesert

Einleitung:

Allgemeine Unsicherheit hinsichtlich der Einführung des Euros und das gegenwärtige niedrige Zinsniveau für Hypothekenzinsen, haben die Diskussion über den Erwerb von Immobilien stark angeregt. Trotzdem muss sich der Erwerb einer Wohnimmobilie rechnen. Gerade deshalb ist es besonders erstaunlich, dass zu diesem interessanten Thema wenig aktuelle Literatur zu finden war.

In dieser Arbeit wird ein Vergleich von Vorteilhaftigkeitsrechnungen zum Erwerb von Wohneigentum dargestellt. Hierbei handelt es sich, einfach ausgedrückt, um die Berechnung der Aufwendungen für den Erwerb und die Instandhaltung einer Wohnimmobilie im Vergleich zu den jährlich zu leistenden Mietzahlungen.

Professor Dr. Hans Laux, pensionierter Chefmathematiker der Bausparkasse Wüstenrot und Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Lebensversicherungs-AG, hat sich mehrfach mit dieser Thematik beschäftigt. Die hier berücksichtigten finanziellen Langfristigkeitsvergleiche zwischen dem Erwerb und dem Mieten einer Immobilie wurden 1980 und letztmalig 1997 veröffentlicht.

Auf den 1980 erstellten Vergleich wird aufgrund seiner nicht mehr aktuellen steuerlichen Regelungen nur am Rande eingegangen.

Hans Wielens, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Bank Bauspar AG hat die Vorteilhaftigkeitsrechnung auf eine ähnliche Art und Weise wie H. Laux erstellt, jedoch vereinfacht dargestellt. Diese wurde 1998 veröffentlicht.

Die Dipl.-oec. Andreas Geiger und Frank Thiede haben eine komplizierte Rechnung aufgestellt. Es wird ein Kapitalwert nach Steuern ermittelt. Dieser drückt einen kritischen Veräußerungserlös aus. Wird dieser am Ende des Planungszeitraumes mindestens erwirtschaftet, ist der Erwerb der Immobilie vorteilhaft. Diese Berechnung wurde 1992 veröffentlicht.

Zunächst werden die einzelnen Vorteilhaftigkeitsberechnungen dargestellt, beurteilt und die Ergebnisse in Form von Tabellen nachvollzogen. Anschließend wird auf Basis gleicher Anschaffungskosten ein Vergleich hinsichtlich der Vorteilhaftigkeit für den Erwerb einer Wohnimmobilie vorgenommen. Auf die Ergebnisse aufbauend wird ein neues Modell zur Vorteilhaftigkeitsrechnung erstellt und mit verschiedenen Rechenbeispielen anschaulich dargestellt.

Leider muss aufgrund des begrenzten Umfangs und der begrenzten Bearbeitungszeit für diese Arbeit in einigen Punkten auf eine eingehende Untersuchung verzichtet werden. Insbesondere der Ansatz der Instandhaltungskosten, der entscheidende Auswirkungen auf die Vorteilhaftigkeit hat, wäre gerne konkreter untersucht worden. Aber auch die unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten, insbesondere die Zusammensetzung verschiedener Darlehen, kommen zu kurz.

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