Marktprognose im Doppel- und Reihenhausbau

Der wirtschaftliche Strukturwandel äußert sich in einer anhaltend steigenden Mobilitätserfordernis. Damit verbunden ist die sinkende Bereitschaft, sich durch den Erwerb einer Immobilie an einen Standort zu binden. Die wichtigste Determinante bei der Betrachtung räumlicher Mobilität stellt das Alter dar. Typischerweise erreicht die Mobilitätswahrscheinlichkeit durch die hohe Konzentration auslösender Ereignisse169 bei 30- bis 40jährigen ihren Höhepunkt und nimmt danach kontinuierlich ab. Der Alterseffekt ist bei Fernwanderungen weit weniger ausgeprägt als bei Nahwanderungen, was auf Veränderungen der Haushaltszusammensetzung und wohnungsbezogene Gründe zurückgeführt wird. Zusätzlich wirkt der Faktor ‚Einkommen‘ mobilitätsfördernd. Besonders bei Fernwanderungen kommt der Aspekt steigender Einkommens zum Tragen, denn hochqualifizierte und entsprechend entlohnte Tätigkeiten sind relativ rar und meist auf größere Ballungsgebiete konzentriert. Die großräumige Mobilität in Deutschland ist allerdings seit Jahren rückläufig, bei zeitgleich steigenden Fernpendlerzahlen. So ist im Verlauf der vergangenen Jahre die Umzugsrate von knapp 12 % auf 7 % gesunken.170 Des Weiteren besteht ein Zusammenhang mit der Gemeindegröße. So sind z.B. Bewohner großer Metropolen vergleichsweise immobil, was auf die Attraktivität großstädtischer Lebensbedingungen zusammenhängt. Etwa ein Drittel aller Umzüge ist auf Eheschließung oder Zusammenzug mit dem Partner zurückzuführen. Der langfristige Effekt der Eheschließung wirkt jedoch negativ auf die Mobilität, da die zunehmende lokalen Bindung mindestens zweier Personen zu berücksichtigen ist. Daneben sind Wohnungseigentümer im Vergleich zu Mietern deutlich geringer mobil. Aus der Vielzahl möglicher Gründe wurden als wichtig herausgearbeitet: • Eigentümern entstehen bei Auszug hohe Transaktionskosten. • Eigentum wird als langfristige Investition betrachtet, die nur getroffen wird, wenn absehbar kein erneuter Umzug einzuplanen ist. • Wohneigentum bietet im Vergleich zum Mietwohnverhältnis größere Verfügungsgewalt und Sicherheit und höhere individuelle Gestaltungsfreiheit der Anpassung der Wohnverhältnisse an sich ändernde Wohnbedürfnisse.171 [...]

Die Zahl der Personen im Haushalt gilt als entscheidender Einflussfaktor bei der Betrachtung der Entwicklung der Wohnflächen-Inanspruchnahme. Ein Zusammenhang mit der jeweiligen Lebensphase des Haushalts ist zu sehen. Bis zur Familienphase ist mit einer steigenden Flächeninanspruchnahme pro Person zu rechnen, die aufgrund von Geburten wieder verringert wird. Im Anschluss an die Familienphase steigt die beanspruchte Wohnfläche mit abnehmender Haushaltsgröße wieder an. Dieser quantitative Effekt ist aus der demografischen Veränderungen ableitbar. Daneben steht die individuelle Wohnflächen-Inanspruchnahme in starkem Zusammenhang zum bisherigen Lebensstandard und nur in geringer Abhängigkeit zum Einkommen. Trotz sinkender Einkommen wird die Wohnung und der damit verbundene Wohnstandard beibehaltender. Die geringe Einkommenselastizität der Wohnungsnachfrage ist verbunden mit dem so genannten ‚Ratchet Effekt‘, d.h. dass i.d.R. die Sparquote z.G. der Konsumquote gesenkt wird, um Sozialprestige und Konsumgewohnheiten aufrecht zu erhalten.165 Beobachtbar ist das Zutreffen dieser Effekte am Wohnungsmarkt daran, dass der überwiegende Anteil an Umzügen in Form der Wohnflächenvergrößerung zur Konsumsteigerung und nur in geringem Anteil zu einer Reduktion des Wohnkonsums führt. Tendenziell wirken Umzüge vom Miet- in den Eigentumssektor wohnflächenvergrößernd und in umgekehrter Richtung wohnflächenreduzierend. Der schwache Einfluss des Einkommens auf die Wohnungsgröße ist im Eigentumssektor tendenziell jedoch höher als im Mietsektor, worin Zusammenhänge zu den Mobilitätshindernissen von Wohneigentum gesehen werden können.166 In den letzten Jahren sind (Sättigungs)Tendenzen geringerer Wohnflächen im Eigenheimbau zu beobachten, die schon seit langem aufgrund weitgehender Kongruenz von Wohnungs- und Haushaltsanzahl erwartet wurden.167 Besonders in den ostdeutschen Ländern wurden Eigenheime mit einer durchschnittlich rd. 15 % geringeren Wohnfläche errichtet (s. Anhang 2). In Verbindung mit möglicherweise wieder steigenden Baukosten und einer evtl. unterproportionalen Einkommensentwicklung wird sich dieser Effekt voraussichtlich (abgebremst) fortsetzen – ggf. kann der Eigenheimbau in verdichtete Bauweise (durch eine Zunahme) profitieren.168 [...]

In der Realität wird der Eigentumswunsch aus unterschiedlichen Gründen jedoch nicht umgesetzt. Das belegt anschaulich die Wohneigentumsquote, die sich in Deutschland seit Jahren auf niedrigem Niveau bewegt und im europäischen Vergleich den vorletzten Platz einnimmt (s. Anhang 21). Die Untersuchung des BBR kommt zum Ergebnis, dass unterschiedliche Eigentümerquoten unter Berücksichtigung von Preisen und Einkommen u.a. stark vom Maß der gesellschaftlichen Risikoteilung der Individualisierung abhängen. So werden in Ländern mit geringer Eigentumsquote Individualrisiken159 überwiegend durch ein umfassendes soziales Netz abgesichert. Es besteht daher kaum die Notwendigkeit bzw. der individuelle Anreiz zur Wohneigentumsbildung, um z.B. Schutz vor Mietpreisrisiken zu haben. In Ländern mit hoher Eigentumsquote werden hingegen individuelle Risiken nicht gesellschaftlich abgesichert. Jedem Haushalt (als kleinteilige private Gemeinschaft) obliegt es, sich eigenständig durch Vermögensbildung in Form von Wohneigentum Schutz zu schaffen. Insofern ist die Höhe der Selbstnutzerquote ein Gradmesser gesellschaftlicher Risikoverteilung.160 Wird der bundesweite Durchschnitt der Wohneigentumsquote von 42,6 % im Jahr 2003 räumlich differenziert betrachtet, werden Schwankungsbreiten von lediglich 12,7 % in Berlin bis zu überdurchschnittlichen 56,9 % im Saarland deutlich. (s. Anhang 21). Ein Zusammenhang besteht zur Bevölkerungs- und Siedlungsdichte bzw. zur Größe der Kommunen. In den letzten 10 Jahren konnten auch größere Städte durch steigende Zahlen im Stockwerkeigentum höhere Wohneigentumsquoten verzeichnen. Daneben führte die bewusste Einbindung familienfreundlicher (preisgünstiger) Eigenheimangebote als Mittel gegen die anhaltende Suburbanisierung zur Quotensteigerung.161 Zudem findet der von Städten insbesondere auf innerstädtischen Konversionsflächen realisierte verdichtete Eigenheimbau durch Reihenhäuser zunehmenden Anklang.162 Allerdings bestehen auch Tendenzen einer auf lange Frist stagnierenden oder sinkenden Eigentumsquote. Die Ursache ist u.a. eine Altersverschiebung derjenigen die Eigentum bilden. Durch verlängerte Ausbildungszeiten und spätere Heirat bzw. Familiengründung kommt es zu einer nachlassenden Eigentumsbildung der 30-40jährigen. Für viele scheint es zudem nicht attraktiv zu sein, ihren Konsum zu Gunsten der Vermögensbildung einschränken. Bei den über 65jährigen hingegen steigt die Zahl der Wohnungsbesitzer. Daneben bestehen zusätzliche Hemmnisse, die gegen den Erwerb von Wohneigentum sprechen bzw. wirken.163 Als weitere zentrale Ursachen wird die geringe Eigentumsbildung auf zu hohe Erwerbskosten (vor allem wegen hoher Bau159 160 161 162 163 [...]