Der genossenschaftliche Wohnbau in der Nordwestschweiz

MA-Thesis / Master von Florian Kirsch

EINLEITUNG Der genossenschaftliche Wohnbau leistete innerhalb der letzten 100 Jahre Außerordentliches zur Bekämpfung der teils kriegsbedingten Wohnungsnot in der NWS. Zu Beginn des 21. Jahrhunderts haben sich die Rahmenbedingungen für WBGen im Vergleich jedoch erheblich verändert. Die demographische Entwicklung in der Schweiz, steigender Wettbewerb, veränderte Wohnansprüche der Mieter und teils stark renovierungsbedürftige Liegenschaften sind nur einige der künftig zu meisternden Aufgaben. Somit stellt sich allgemein die Frage, wie WBGen der Region NWS aufgestellt sind, welche Probleme sich daraus ableiten lassen und über welche Alternativen sie zu deren Bewältigung angesichts der Herausforderungen eines neuen Marktumfeldes verfügen. Die Abhandlung setzt sich als Ziel, die aktuellen Gegebenheiten innerhalb des genossenschaftlichen Wohnbaus der Region NWS zu messen und diese aus finanzwirtschaftlicher Sicht zu bewerten, um unter Berücksichtigung der ermittelten Problemfelder sowie unter Einbeziehung der neue Marktstrukturen Optimierungsvorschläge zur künftigen Steuerung des genossenschaftlichen Wohnbaus zu erarbeiten. Zur These, dass WBGen in den Dimensionen Struktur, Nachhaltigkeit und Organisation nur bedingt auf kommende Aufgaben vorbereitet sind, soll abschließend Stellung bezogen werden.

Der erste Teil der Arbeit stellt Genossenschaften und ihre Grundsätze zunächst allgemein vor, um im nächsten Schritt die Abgrenzung und Typisierung einer WBG und des Untersuchungsraumes vornehmen zu können. Im Verlauf des Grundlagenteils werden nachfolgend die Finanzierungsoptionen eines wohnbaugenossenschaftlichen Investitionsobjektes konkretisiert. Die in drei Perioden aufgeteilte Geschichte der Entstehung und Entwicklung des genossenschaftlichen Wohnbaus beschließt den ersten Teil. Der zweite Teil der Analyse dient zur Aufnahme der aktuellen Gegebenheit innerhalb des genossenschaftlichen Wohnbaus der NWS und erarbeitet die datenmäßige Grundlage zur Bewertung von Problemen und Potenzialen der Zukunft. Abschnitt eins ermittelt hierzu nach Auswahl der geeigneten Datenerhebungsmethode zunächst die konkret vorliegenden WBGstypen in der Untersuchungsregion und analysiert abschließend die wohnbaugenossenschaftliche Substanz in den Dimensionen Baubestand, Mieterschaft und Wohnraum. Im zweiten Abschnitt setzt sich die Untersuchung mit der wirtschaftlichen Situation der WBGen im Raum NWS anhand der Analyse von Bilanzen auseinander. Nach Darstellung der Grundlagen folgen Analysen zu Kapitalstruktur und Reservesituation. Die Aufstellung einer Kostenstatistik beschließt den zweiten Abschnitt. Eine bilanzorientierte Beurteilung der wohnbaugenossenschaftlichen Bonität bei Kreditinstituten schließt die Messung der wirtschaftlichen Situation ab. Im dritten Teil der Abhandlung – dem dynamischen Teil – werden im ersten Abschnitt durch Bewertung der gesammelten Daten potenzielle künftige Problemfelder des genossenschaftlichen Wohnbaus in der NWS identifiziert. Einer Darstellung von allgemeinen und spezifischen Steuerungsansätzen des zweiten Abschnitts folgt im letzten Abschnitt die Synthese zu Handlungsempfehlungen an die über die Zukunft des genossenschaftlichen Wohnbaus entscheidenden Institutionen.

Textprobe:

Kapitel B., Messung der internen wirtschaftlichen Situation:

Der Abschnitt der wirtschaftlichen Bestandsanalyse baut nicht auf die Erkenntnisse des strukturellen Teils auf, er stellt vielmehr einen separaten Basisbaustein für das weitere Vorgehen dar. Er beschäftigt sich vollumfänglich mit einer Momentbetrachtung der wirtschaftlichen Situation.

I.Grundlagen zur Verwendung der Bilanzen als Bemessungsbasis 1. Die Zielsetzungen einer bilanziellen Analyse Die Zielsetzung der Bilanzanalyse ist eine möglichst exakte Einschätzung der aktuellen wirtschaftlichen Situation der WBGen auf Basis von Bilanzkennzahlen. Des Weiteren verfolgt der Abschnitt den Zweck der Erlangung von Informationen bezüglich der bilanziellen und der durch Bilanzierungsvorschriften entstehenden stillen Reserven. Abschließend soll die Struktur der Mittelherkunft und -verwendung der WBGen in der Region dargestellt werden.

An dieser Stelle sei angemerkt, dass der SVW Sektion Zürich in Kooperation mit der Bank COOP seit 1976 eine sogenannte „Kostenstatistik der Züricher Baugenossenschaften“ veröffentlicht. Diese basiert hauptsächlich auf den entsprechenden Züricher WBGsbilanzen und stellt die wirtschaftliche Situation der sektionszugehörigen WBGen in regelmäßigen Abständen dar. Für die Sektion NWS wurde nach Wissensstand des Autors bis heute nichts Vergleichbares veröffentlicht. Folglich dient der Abschnitt ebenfalls dem übergeordneten Zweck, die WBGen der Region NWS analog mit entsprechenden Informationen zum Gesamtmarkt für interne Vgl. und künftige Entscheidungen zu versorgen. Jegliche Erkenntnisse bilden jedoch ebenfalls die spätere Grundlage zur Bewertung von Einsparmöglichkeiten oder potenziell nötigen Ertragssteigerungen.

2. Charakteristik des verwendeten Datenmaterials Der Dachverband SVW Sektion NWS bietet seinen Mitgliedern seit Jahren die Möglichkeit der kostenpflichtigen Übernahme jeglicher Revisionstätigkeiten. Aufgrund der seit 1. Januar 2008 gültigen veränderten Gesetzgebung im Revisions- und Revisionsaufsichtsrecht der Schweiz wurde die komplette Revisionsabteilung in einer selbstständigen Firma, der WG-Treuhand AG, neu organisiert. Das dem SVW bzw. der WG-Treuhand AG zur Verfügung stehende Datenmaterial dient als Grundlage der bilanziellen Analyse. Der Datensatz wurde vereinzelt durch im Rahmen von Generalversammlungen des Jahres 2008 öffentlich gemachte Jahresabschlüsse ergänzt. Aufgrund des bilanztechnischen Stichtages 31.12. und des daraus resultierenden Mangels an Daten für das Jahr 2008 dienen die Bilanzen des Jahres 2007 als Basis für alle weiteren Berechnungen und Darstellungen.

Beide aufgeführten Quellen fügen sich zu einer Gesamtheit von 70 unterschiedlichen wohnungsbaugenossenschaftlichen Bilanzen der gesamten Sektion NWS zusammen. Zur exakteren Analyse wurden alle Jahresabschlüsse in das Tabellenkalkulationsprogramm Microsoft EXCEL übertragen.

Aus datenschutzrechtlichen Gründen bezieht sich die gesamte Analyse entweder auf das arithmetische Mittel des gesamten Datensatzes oder auf die arithmetischen Mittel von speziell gebildeten WBGsclustern. Die namentliche Bewertung und Analyse einzelner WBGen wird demgemäß zurückgestellt.

3. Komposition von WBGsclustern als datenschutzbedingte tiefere Analysemethode Für die Analyse des Datensatzes der WBGsbilanzen sollen im Folgenden Analysecluster festgelegt, begründet und dargestellt werden. Aus Umfangs- und Sinnhaftigkeitsgründen wird auf eine statistische Trennung mittels einer Clusteranalyse verzichtet. Die angewandten Trennungskriterien sind qualitativer Natur und orientieren sich an potenziell relevanten, praxisnahen Gruppierungsmerkmalen. Die Addition aller Bilanzsummen der betrachteten WBGen beläuft sich auf exakt 652.390.040,50 CHF. Es sollen zusätzlich zum gesamten Datensatz grundlegend vier verschiedene Untercluster der weiterführenden Analyse unterzogen werden. Die Aussagekraft des kompletten Datensatzes ist durch 70 WBGen gewährleistet. Um selbige auch nach der Gruppierung zu sichern, wird als Basiskriterium die minimale Anzahl an WBGen pro Cluster auf 14 festgelegt.

Das Größencluster: Dieser Selektionsfilter bezieht sich auf die Größe der WBGen. Das Größenkriterium ist hierbei die Anzahl der genossenschaftlichen Wohnungen. Die in der Züricher Kostenstatistik verwendeten Größenintervalle sind aufgrund der kleineren WBGen in der Sektion NWS nicht anwendbar. Aus diesem Grund werden die in Tab. 2 dargestellten Intervalle in Anlehnung an die vorgefundenen Strukturen in der NWS definiert.