Leerstandsproblematik der Berliner Großsiedlungen

Diplomarbeit von Ines Neuwirth

Einleitung:

Nach dem politischen Umbruch in Deutschland 1989 kam es zu einem umfassenden Strukturwandel in der Wirtschaft, auch in Berlin mit seiner besonderen Situation als ehemals geteilte Stadt. In Berlin begann ein Transformationsprozess von der Industriestadt zur Dienstleistungsmetropole mit einer modernen Wirtschaftsstruktur. Im Vergleich zu anderen Bundesländern verlief die Entwicklung Berlins deutlich unterdurchschnittlich. Hohe Arbeitslosenquoten und niedrige Wachstumsraten sind kennzeichnend für die Berliner Wirtschaft der 90er Jahre Auch die Wohnungswirtschaft litt unter den Folgen des geringen Wirtschaftswachstums.

Seit Mitte der 90er Jahre verläuft die Bevölkerungsentwicklung Berlins degressiv. Gerade die randstädtischen Bezirke mit ihren Großsiedlungen sind vom Bevölkerungsrückgang betroffen. Die Folge der Abwanderung ins Umland war in den 90er Jahren ein zunehmender Leerstand. In jüngster Zeit stagnieren die Leerstandszahlen, einige Wohnungsunternehmen berichten sogar von abnehmenden Leerständen.

Inwieweit die Leerstandsquoten mit der Sanierungspolitik der Wohnungsunternehmen in den 90er Jahren zusammenhängen und wie sich verschiedene Sanierungsgrade auf den heutigen Vermietungsstand auswirken, ist unter anderem Thema dieser Arbeit. Außerdem wird das betriebswirtschaftliche Kalkül eines Wohnungsunternehmens bezüglich der Leerstands- und Investitionskosten behandelt. Es wird untersucht, wie sich die Höhe einer Investition in Modernisierung und Sanierung einer Wohnung auf das Vermietungsrisiko auswirkt. Sind die Unternehmen benachteiligt, die zu Beginn der 90er Jahren nur das Allernötigste an Wohnungen und Gebäuden getan haben? Müssen diese Unternehmen nun unter Bedingungen der Fördermittelverknappung und hoher Leerstände höhere Investitionen unter höherem Risiko tätigen, um einen zufriedenstellenden Vermietungszustand herzustellen oder bietet der Abriss leerstehender Gebäude eine vollwertige Handlungsalternative?

Weiterhin werden bauliche, städtebauliche, politische, wohnungspolitische, ökologische und marketingstrategische Lösungsstrategien aus theoretischer und praktischer Sicht vorgestellt.

Gang der Untersuchung:

In den Kapiteln 2 und 3 geht es sowohl um die historische Einordnung des industriellen Wohnungsbaus und der Großsiedlungen als auch um die Analyse der Leerstandsursachen in Berlin. Hier werden insbesondere das Nachfragerverhalten und die Entwicklung des Angebots an Mietwohnungen untersucht. Aus der auf die übergeordneten Marktverhältnisse, das einzelne Unternehmen, das betreffende Gebäude und die spezielle Wohnung bezogenen Ursachenanalyse können Handlungsstrategien erarbeitet werden.

Im Kapitel 4 geht es um allgemeine Folgen des Leerstandes in den Großsiedlungen für die Bewohner, das Wohnungsunternehmen und die Großsiedlung als städtisches Element.

Kapitel 5 widmet sich den aus dem Leerstand entstehenden Kosten. An dieser Stelle werden Maßnahmen zur Kostensenkung vorgestellt. Einerseits werden Einsparpotenziale bei der Verwaltung der Wohnung aufgedeckt. Andererseits wird erläutert, wie der Leerstand und damit auch die Leerstandskosten durch Investitionen gesenkt werden können. Inhalt dieses Abschnitts ist die betriebswirtschaftliche Betrachtung einer leerstehenden und einer vermieteten Wohnung unter den Bedingungen einer Null-Investition, einer Investition in die Sanierung mittleren Standards und einer Investition in einen hohen Standard unter hohen Kosten. Im Zusammenhang mit dem jeweiligen Vermietungsrisiko können Entscheidungen über die Durchführbarkeit der Baumaßnahme getroffen werden.

Gegenstand des sechsten Kapitels sind sowohl von Fachkreisen vorgeschlagene Strategien zur Senkung des Leerstandes als auch Erfahrungen aus der Praxis. Hierzu wurden acht Gespräche hauptsächlich mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften geführt, da diese über den größten Wohnungsbestand in Großsiedlungen Berlins verfügen. In diesen Gesprächen ging es um die Entwicklung des Leerstandes seit Beginn der 90er Jahre, um Sanierungsgrade und den Anteil komplett oder teilsanierter Wohnungen am Gesamtbestand, um Leerstands- und Investitionskosten, um das Leerstandsmanagment im Unternehmen und um praktische Lösungswege der Unternehmen.

Inhaltsverzeichnis: