Kreditverkäufe unter besonderer Berücksichtigung des Grundschuldrechts

Diplomarbeit von Silke Haschberger

Einleitung:

Der Verkauf von Krediten hat in den letzten Jahren in Deutschland immer mehr an Bedeutung gewonnen. Anlass der ersten Verkäufe war ein hoher Bestand an ausfallgefährdeten Krediten, der sich aus gescheiterten Immobilieninvestitionen in den neuen Bundesländern, ‘Schrottimmobilienfinanzierungen’ sowie stark gestiegenen Insolvenzen in den 90er Jahren entwickelt hatte. Um sich der Kreditrisiken zu entledigen und das Eigenkapital zu stärken, sind Kreditinstitute dazu übergegangen, die Kredite an institutionelle, oftmals ausländische Investoren zu verkaufen. In diesem Zusammenhang kursierten in letzter Zeit in den Medien immer wieder Gerüchte über angebliche Missbrauchsfälle, deren Leidtragende insbesondere private ‘Häuslebauer’ seien. Emotional geprägte Schlagzeilen wie ‘Schicksal eines Immobilienbesitzers: Die sind eiskalt und skrupellos’ oder ‘Böses Spiel mit guten Kunden’ waren zu lesen. So berichtet beispielsweise ‘DIE ZEIT’ von einem Fall, in dem die Bank die Immobiliendarlehen eines Kunden an die amerikanische Beteiligungsgesellschaft Lone Star veräußert hat, obwohl der Kreditnehmer regelmäßig seine Raten bezahlt hätte. Einigen, das sei dem Kunden schnell klar gewesen, wollten sich die Kreditkäufer mit ihm nicht: ‘Daran waren die gar nicht interessiert.’ Nach Recherchen der Presse wurden Grundschulden durch Finanzinvestoren veräußert und in voller Höhe vollstreckt, obwohl die dazugehörige Forderung bereits weitgehend abbezahlt oder das Darlehen ordnungsgemäß bedient worden war. Einziges Ziel der Käufer, die auch als ‘Heuschrecken’ oder ‘Geierfonds’ beschimpft werden, sei allein die schnelle und effektive Verwertung der Kreditforderung nebst zugehöriger Sicherheit. Nach einvernehmlichen Lösungen werde nicht gesucht, Kündigungen unmittelbar ausgesprochen.

Der Gesetzgeber hat auf die aus den Medienberichten resultierende Verunsicherung und das Misstrauen der Immobilienkreditnehmer gegenüber der Kreditwirtschaft reagiert und als Gegenmaßnahme am 18.08.2008 das Risikobegrenzungsgesetz verkündet.

Das Ziel der Arbeit ist, die Risiken und Missbrauchsmöglichkeiten des Verkaufs eines durch Grundpfandrechte gesicherten Kredites aufzuzeigen und zu untersuchen, welche Ansätze zum Schutz der Immobilienkreditnehmer bestehen. Besondere Berücksichtigung finden hierbei die Auswirkungen des kürzlich eingeführten Risikobegrenzungsgesetzes im Hinblick auf einen umfassenderen Schutz der Verbraucher, ohne dabei die Interessen aller Beteiligten außer Acht zu lassen.

Im Folgenden wird zunächst auf die ökonomischen Hintergründe für Kreditverkäufe und die Motive der involvierten Parteien eingegangen. Kurz erläutert werden hier auch die möglichen Transaktionsformen bei Kreditverkäufen, wobei sich die weiteren Ausführungen dann im Wesentlichen auf den echten Forderungsverkauf beschränken. Zentrales Thema im sich anschließenden Kapitel sind Grundschulden mit ihren Besonderheiten insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeiten der Übertragung. Daneben werden das im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in der Regel gleichzeitig abgegebene abstrakte Schuldversprechen sowie die sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung behandelt. Im Hauptteil folgen anknüpfend an die Darstellung der Risiken des Verkaufs grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen juristische Diskussionen über die Zulässigkeit und Wirksamkeit der Abtretung der Kreditforderung, der Grundschuld sowie der formularmäßigen Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Nach einer Bewertung der Abtretungsproblematik wird auf die Neuregelungen des Risikobegrenzungsgesetzes eingegangen. Die Arbeit schließt mit einem Fazit.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 2, Vertraglicher Abtretungsausschluss (Bankgeheimnis):

Ein vertraglicher Ausschluss der Abtretung gemäß § 399 Alt. 2 BGB setzt einen Vertrag voraus, in dem sich die Vertragsparteien zumindest stillschweigend über den Ausschluss einigen. Dies erfordert einen übereinstimmenden inneren Willen der Parteien.

Ein Ausschluss gemäß § 399 Alt. 2 BGB könnte sich ergeben, wenn das Bankgeheimnis ein konkludent vereinbartes Abtretungsverbot enthalten würde. Ein Verstoß gegen das Bankgeheimnis hätte die Unwirksamkeit der Abtretung zur Folge.

a) Funktion und zivilrechtliche Grundlagen des Bankgeheimnisses Eine gesetzliche Definition und Regelung des Bankgeheimnisses in Deutschland existiert nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH beinhaltet das Bankgeheimnis die Pflicht eines Kreditinstituts, Verschwiegenheit über alle ihm bekannten Tatsachen und Werturteile zu wahren, die die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eines Kreditnehmers betreffen, die ihm aus Anlass oder im Rahmen der Geschäftsverbindung mit dem Kunden bekannt geworden sind und die der Kunde geheim zu halten wünscht. Deutsche Kreditinstitute haben eine Selbstverpflichtung zur Wahrung des Bankgeheimnisses in ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) aufgenommen.

Hinsichtlich der exakten zivilrechtlichen Grundlage existieren in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Ansichten. Ein Ansatz besteht darin, als rechtliche Grundlage der Verschwiegenheitspflicht das mit der Aufnahme des geschäftlichen Kontaktes entstehende gesetzliche Schuldverhältnis im Sinne des § 311 Abs. 2 BGB zu sehen. Hiermit sind Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB verknüpft. Das Bankgeheimnis greift demnach auch dann, wenn es zwar zu Verhandlungen kommt, bei denen persönliche und wirtschaftliche Daten des Kunden offengelegt werden, diese aber nicht zum Abschluss eines Vertrages führen.

Eine weitere zivilrechtliche Grundlage wird aus dem Gewohnheitsrecht abgeleitet. Geheimhaltung und Verschwiegenheitspflicht über Kundendaten werden als ungeschriebene Nebenpflicht der bankmäßigen Geschäftsverbindung anerkannt und vorausgesetzt. Entsprechend dieser Rechtsüberzeugung haben sich Kreditinstitute ständig und dauernd verpflichtet, das Bankgeheimnis zu wahren.

b) Verstoß gegen das Bankgeheimnis Grundsätzlich ergibt sich aus § 402 BGB im Fall der Abtretung eine Auskunftspflicht, d.h. eine Offenlegung der Kreditnehmerdaten gegenüber dem Zessionar. Infolgedessen stellt sich die Frage, unter welchen Umständen die Weitergabe von Informationen zulässig ist, ohne das Bankgeheimnis zu verletzen.

Um einen Verstoß zu umgehen, besteht die Möglichkeit, die Zustimmung des Darlehensnehmers zur Weitergabe entsprechender Informationen einzuholen. Alternativ kann die Überlieferung der Daten auch in anonymisierter, verschlüsselter Form im Rahmen einer stillen Zession erfolgen. Die Entschlüsselung wird bei einem Datentreuhänder, z.B. Notar, hinterlegt. Dies ist in der Regel bei synthetischen Transaktionen und bei Ausgliederungen und Abspaltungen im Rahmen einer Gesamtrechtsnachfolge der Fall.

Strittig ist, wann von einer Verletzung des Bankgeheimnisses ausgegangen werden kann. Während teilweise der Informationspflicht der Bank gegenüber dem Investor grundsätzlich der Vorrang eingeräumt wird, geht der überwiegende Teil der Rechtsprechung davon aus, die Rechtswidrigkeit der Datenweitergabe vom Ergebnis einer Interessenabwägung der Bank und des Kreditnehmers abhängig zu machen. Vorzuziehen ist eine dritte Ansicht, die die Einstufung, ob eine Verletzung des Bankgeheimnisses vorliegt, davon abhängig macht, ob das Kreditverhältnis ordnungsgemäß bedient wird oder nicht. Ist der Kreditnehmer demnach seinen vertraglichen Pflichten aus dem Kreditvertrag nicht nachgekommen und liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor, ist die Bank zur gerichtlichen Geltendmachung berechtigt und damit auch dazu, die Kundendaten gegenüber einem Gericht oder Notar offenzulegen. Die kreditgewährende Bank kann somit aufgrund eines bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnisses gemäß § 242 BGB auch eine Befreiung von der aus dem Bankgeheimnis folgenden Verschwiegenheitspflicht seitens des Kreditnehmers verlangen. Dies gilt auch im Zusammenhang mit einem Kreditverkauf, der letztlich nur eine Verwertungsmaßnahme des ursprünglichen Kreditgebers darstellt.

Problematischer ist hingegen die Situation bei vertragsgemäß bedienten Kreditverhältnissen zu sehen. Hier führt die Weitergabe nicht anonymisierter kreditnehmerbezogener Daten im Rahmen eines Forderungsverkaufs grundsätzlich zu einer Verletzung des Bankgeheimnisses.