Kommunale Förderung von selbst genutztem Wohneigentum

Diplomarbeit von Florian Burgmaier

Einleitung:

In der Wohnungspolitik der Großstädte wird in den letzten Jahren die Förderung von selbst genutztem Wohneigentum verstärkt forciert. Dabei plädieren die Kommunen mit anderen Argumenten für die Subvention als in der Politik von Bund und Ländern üblich. Die Wissenschaft hat das Thema Wohneigentumsförderung aus lokaler Perspektive bislang kaum diskutiert.

DIE AUSGANGSLAGE: Was die Städte sich von der Förderung versprechen, wird an der Situation der bayerischen Landeshauptstadt München deutlich. Ein aus dem Gleichgewicht geratener Wohnungsmarkt stellt die Kehrseite der prosperierenden wirtschaftlichen Entwicklung dar. Das entscheidende Hemmnis für den privatwirtschaftlichen Wohnungsbau sind seit langem die Bodenpreise. Der Mietwohnungsbau ist für Investoren uninteressant geworden, ein immer größerer Anteil der neu erstellten Wohnungen wird an Eigennutzer verkauft. Längst sind nicht mehr nur Geringverdiener von Engpässen betroffen sondern auch Familien mit mittlerem Einkommen – insbesondere, wenn sie Kinder haben. Seit langem zieht es die Familien ins Umland, wo sie ihre Lebensvorstellungen besser verwirklichen können. Fester Bestandteil dieser Vorstellungen ist für viele das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Schwächung der kommunalen Finanzhaushalte, regionale Segregation, Kaufkraftabfluss und Verkehrsprobleme sind die schwerwiegenden Folgen dieser Entwicklung.

DAS MÜNCHEN MODELL: Der erste Spatenstich für geförderte Eigentumswohnungen im München Modell fand im Frühjahr 1997 auf der Panzerwiese im Münchner Norden statt. Ansatzpunkt des Instruments ist eine Subventionierung der Baugrundstücke. Inzwischen wird das Programm in jede größere städtebauliche Entwicklungsmaßnahme integriert. Zum Zeitpunkt der Untersuchung existieren bereits knapp 500 bezogene Wohneinheiten.

Explizit genannte Ziele des München Modells sind: Steigerung des Wohnungsbaus, weniger Stadt-Umland-Wanderung von Familien, Erhalt einer heterogenen Stadtgesellschaft und ausgewogener sozialer Mischungen in den Wohngebieten, Zuwanderung von Arbeitseinpendlern aus dem Umland und Entlastung des Mietwohnungsmarktes durch Sickereffekte. Bei der Planung von Gebäuden und Wohngebieten wird besonders auf ökologische Bauweise und eine Wohnumgebung mit familiengerechter Infrastruktur Wert gelegt. Dadurch soll auch zur Verminderung des Straßenverkehrs beigetragen werden.

DIE UNTERSUCHUNG: Aber erreicht das München Modell diese Ziele auch? Evaluation bedeutet in diesem Zusammenhang Erfolgskontrolle. In Form eines Soll-Ist-Vergleichs wurden die von Politik und Programmverantwortlichen genannten bzw. erwünschten Ziele operationalisiert und in der Realität empirisch überprüft. Zugleich stand die Umsetzung des Programms durch den zuständigen Verwaltungsapparat im Referat für Stadtplanung und Bauordnung und die Bauträgergesellschaften auf dem Prüfstand. Empirisch wurde das durch eine schriftliche Befragung der Bewohner aller bestehenden geförderten Wohneinheiten und Interviews mit am Programm Beteiligten und Experten umgesetzt.

DIE ERGEBNISSE: Zur Minderung der Stadt-Umland-Wanderung wird beigetragen, denn viele der heutigen Bewohner hätten sich ohne Förderung den Traum von den „eigenen vier Wänden“ in Suburbia erfüllt. Der typische Käufer zieht gerade deshalb um, weil er Wohneigentum erwerben will, eine Mietwohnung wird gar nicht erst in Betracht gezogen. An ihrer alten Wohnung bemängeln viele die ungünstigen Lebensbedingungen für Kinder sowie die unzureichende Größe.

Im Zusammenhang mit den Ergebnissen der 2001 vom Institut für Medienforschung und Urbanistik (IMU) durchgeführten Befragung von Münchner Stadt-Umland-Wanderern und im Vergleich mit charakteristischen Trends der Wohnsuburbanisierung in anderen Verdichtungsräumen zeigt sich, dass bisher vorherrschende Vorstellungen über Wohnsuburbanisierungsprozesse oft falsch sind. So zieht überall ein großer Teil der Abwanderer nicht deshalb aus der Stadt, weil ihnen das suburbane Wohnumfeld mehr zusagt, sondern weil ein bezahlbares Wohnungsangebot in der Stadt fehlt. Diese Feststellung unterstützt die Befragungsergebnisse beim München Modell. Auch hier haben sich „harte“ ökonomische Faktoren, allen voran die Preise des Wohnens in der Stadt, als wichtigste Umzugsgründe herausgestellt; „weiche“ Faktoren, die zum Wohnumfeld zählen, spielen nur eine untergeordnete Rolle. Allerdings ist der Anteil der Eigentumserwerber unter den Umland-Wanderern in München und anderswo viel geringer als oft vermutet wird. Deshalb kann die städtische Eigentumsförderung nur ein Instrument aus einem ganzen Maßnahmenbündel gegen die Wohnsuburbanisierung darstellen.

Durch das München Modell entsteht Wohnraum speziell für Familien mit Kindern. In allen Untersuchungsgebieten wurde Wert auf familiengerechte Planung gelegt, die Bewohner äußern sich diesbezüglich überwiegend zufrieden. Das Wohnungsbauvolumen in München wird gesteigert, mit Einschränkungen resultiert auch eine Entlastung des Mietmarktes. Seiner wichtigen Rolle in der Münchner Wohnungspolitik kann das Programm aber erst durch die geplante deutliche Intensivierung gerecht werden.

Mit der erreichten Zielgruppe wird eine stabile soziale Mischung in den neuen Wohnquartieren und insgesamt der Erhalt einer Stadtgesellschaft mit bunt gemischter Struktur unterstützt. Besonders qualifizierte Arbeitskräfte werden durch die Wohneigentumsförderung in der Stadt gehalten, dafür sprechen das hohe Bildungsniveau und die überwiegende Berufstätigkeit beider (Ehe)Partner bei den Befragten.

Eine quantitative Steigerung des Wohnungsbaus im München Modell, ein Ausbau der Kapazitäten für Beratung und Antragsbearbeitung im Referat für Stadtplanung und Bauordnung und mehr Engagement in der Öffentlichkeitsarbeit sind notwendige Arbeitsfelder für die Zukunft. Das frisch ins Leben gerufene München Modell-Miete stellt eine sinnvolle und nötige Ergänzung der Fördermaßnahmen dar und sollte möglichst rasch und umfangreich zum Laufen gebracht werden. Um tatsächlich zur Verminderung des Verkehrsaufkommens auf Münchens Straßen beizutragen, muss noch stärker auf die öffentliche Verkehrsanbindung der Baugebiete geachtet werden. Bei den Arbeitseinpendlern im Umland und deren Familien scheint das Angebot bislang nur auf mäßiges Interesse zu stoßen, diese Gruppe sollte mit Werbemaßnahmen gezielt angesprochen werden. Weitere Empfehlungen sind eine durchgehende Beschränkung auf verdichtetete Wohnformen und eine Verminderung des Konfliktpotenzials zwischen Käufern und Bauträgern.

Im Licht der Untersuchung hat sich das München Modell als wichtiges Instrument der städtischen Wohnungspolitik präsentiert, das seine Ziele zum größeren Teil erreicht. Trotz teilweise divergierender Befunde zeigt gerade der Vergleich mit den Wohnsuburbanisierungsprozessen in anderen Ballungsräumen, dass die Erfahrungen Münchens auch anderswo für die Politik Relevanz besitzen.

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