Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds

Studienarbeit von Christian Kahlenberg, Anna Maria Murzin, Agata Moczarna

Einleitung:

Unter der Annahme, dass ein Anleger gezielt in Immobilien investieren will, da er sich eine entsprechend hohe Rendite verspricht, die ihm andere Finanzprodukte nicht garantieren, stellt der offene Immobilienfonds eine sinnvolle Alternative zu weiteren Anlagevehikeln dar.

Der Immobilienmarkt befindet sich scheinbar in der Krise. Zahlreiche Investmentfonds sind geschlossen, da der rapide Kapitalabfluss befürchtet wird. Aus steuerlichen Gesichtspunkten kann jedoch eine gezielte Optimierung des Portfolios erfolgen, indem die Steuerlast minimiert wird. Diese Arbeit widmet sich der Frage, ob steuerliches Optimierungspotential bei Publikumsfonds existiert, sofern ein offener Publikumsimmobilienfonds gezielt in ausländische Immobilien investiert. Dabei wird auf steuerliche Aspekte abgestellt, d.h. Marktrisiko und Marktlage werden vereinfachend ausgeblendet.

Dabei soll abgrenzend allein der deutsche Privatanleger im Fokus stehen, d.h. ausschließlich steuerlichen Folgen von Anteilen im PV werden diskutiert. Aufgrund der thematischen Komplexität wird in dieser Arbeit nur die Konstellation eines deutschen Immobilienfonds, d.h. eine deutsche KAG investiert, behandelt. Den Vergleich bilden Investitionen in inländisches SV zu Investitionen in ausländisches SV.

Zunächst wird in Abschnitt 2 der offene Immobilienfonds aus betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Sicht vorgestellt. Dabei wird auf die Besteuerung von inländischem und ausländischem SV eingegangen. Die Abhandlung der steuerlichen Folgen bei ausländischem SV bildet auch die Grundlage der Optimierungsanalyse in Abschnitt 4.

Auch die alternativen Anlagevehikel werden der Vollständigkeit halber kurz in Abschnitt 3 besprochen. Ziel dieses Abschnitts ist es die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit offener Immobilienfonds herauszustellen und letztlich die Portfoliooptimierung über einen offenen Immobilienfonds zu begründen.

Abschnitt 4 widmet sich ausführlich der steuerlichen Portfoliooptimierung. Grundlage der Analyse bilden Investitionen in Österreich und den Niederlanden. Diese Analyse wird mit Hilfe der steuerlichen Teilentscheidung durchgeführt, d.h. die Minimierung der Steuerlast gilt als Entscheidungskriterium für die Wahl der Investition. Aufgrund ähnlicher steuerlicher Einordnung von Publikumsfonds sowie ausbleibender Wechselkursrisiken, stiften diese Länder Anreiz zur Optimierung.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3, Alternative Investitionsvehikel im Vergleich:

Neben dem offenen Immobilienfonds stehen dem Anleger Direktanlage und der geschlossenen Immobilienfonds als mögliche Alternativen zur Verfügung, welche nachfolgend vorgestellt und verglichen werden.

3.1, Direktanlage:

Unter einer Direktanlage wird die direkte Investition in eine Immobilie verstanden. Hierbei kann der Investor selber über den Anschaffungszeitpunk, -objekt sowie über einen möglichen Verkauf bestimmen. Dennoch ist eine Direktanlage mit höherem laufenden Arbeits- und Verwaltungsaufwand verbunden, die bei einer indirekten Investition aufgrund der Vielzahl von verwalteten Immobilien wesentlich kostengünstiger gehalten wird. Die direkte Immobilieninvestition ist zudem durch sehr niedrigere Fungibilität und Risikostreuung sowie durch einen höheren Mindestanlagebetrag gekennzeichnet. Ein weiterer Nachteil gegenüber dem offenen Immobilienfonds besteht in der ausbleibenden Stückelbarkeit der Anteile.

3.1.1, Besteuerung in Deutschland belegender Immobilien:

Die erwirtschafteten Einkünfte aus einer in Deutschland belegenden Immobilie stellen bei dem Anleger, soweit es sich um eine rein vermögensverwaltende Immobilie handelt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG dar. Diese Einkünfte werden mit dem tariflichen Einkommensteuersatz des Anlegers besteuert. Die im unmittelbaren Zusammenhang stehenden Werbungskosten sind hierbei in voller Höhe abzugsfähig.

3.1.2, Besteuerung im Ausland belegender Immobilien:

Entscheidet sich der Anleger in eine ausländische Immobilie zu investieren, wird er mit diesen Einkünften im Ausland steuerpflichtig (Territorialprinzip). Die Besteuerung erfolgt grds. wie in Abschnitt 2.3.2 vorgestellt. Bei den Einkünften aus unbeweglichen Vermögen erhält über den Art. 6 Abs. 1 OECD-MA der Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht. In Deutschland werden die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt (Art. 23 Abs. 1 OECD-MA) freigestellt.