Investitionsstandort Dubai - Perspektiven für geschlossene Immobilienfonds

MA-Thesis / Master von Klaus Feistl

Einleitung:

Im Juli des Jahres 2002 öffnete Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Kronprinz des Emirats Dubai, den Immobilienmarkt und schuf damit die Möglichkeit des Immobilienerwerbs für Ausländer.

Dieser Erlass, gepaart mit einer konsequent wirtschaftsfreundlichen und steuerfreien Haltung, löste im Emirat Dubai einen spektakulären Wirtschafts- und Immobilienboom aus. Die Entwicklungsgeschichte einer Stadt scheint sich seither in Dubai im Schnelldurchlauf abzuspielen. Gemäß Schätzungen sollen in Dubai 30.000 Kräne stehen, was einen Anteil von ca. 24 % der weltweit verfügbaren Kräne ausmacht.

In dieses Umfeld begannen im Jahr 2004 geschlossene Immobilienfonds zu investieren. Bereits im Jahr 2005 konnten beachtliche 160 Millionen Euro von den Initiatoren eingesammelt werden. Mitverantwortlich für diesen Erfolg war das sehr anlegerfreundliche Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten.

Die Euphorie hielt nicht lange, als schließlich und überraschenderweise das Bundesministerium der Finanzen im Februar 2006 ankündigte, dass mit einer Fortführung des Doppelbesteuerungsabkommens in der derzeitigen Form nicht zu rechnen sei. Dementsprechend kühlte sich auch der Enthusiasmus der Anleger ab und der Kapitalzufluss verlangsamte sich deutlich. Zu den angedeuteten steuerlichen Einschnitten gesellten sich vermehrt Anzeichen einer Überhitzung auf dem Immobilienmarkt.

Problemstellung:

Die vorliegende Arbeit soll dazu beitragen Licht in das Dunkel der relativ jungen Volks- und Immobilienwirtschaft der Vereinigten Arabischen Emirate, und im Speziellen des Emirats Dubai, zu bringen. Denn fundierte Daten, Analysen und wissenschaftliche Literatur sind bisher sehr spärlich gesät.

Im ersten Teil der Arbeit wird ein kurzer Überblick über die Vereinigten Arabischen Emirate gegeben. Daran anschließend werden die Rahmenbedingungen des Investitionsstandorts Dubai untersucht.

Eine kurze begriffliche Erläuterung soll das Konstrukt der geschlossenen Immobilienfonds, als Basis für die nachfolgenden Ausführungen, eingrenzen. Im Folgenden werden die aktuellen Dubai-Fonds vorgestellt, wovon drei einer näheren Betrachtung unterzogen werden.

Abschließend werden Schlussfolgerungen zur zukünftigen Entwicklung des Marktes abgeleitet sowie Perspektiven für zukünftige Investitionsvorhaben gegeben.

Inhaltsverzeichnis:

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Textprobe:

Kapitel 3.3.1, Wirtschaftspolitische Strategie: Eine Volkswirtschaft kann nur unter der Voraussetzung prosperieren, dass die politischen Rahmenbedingungen auf einem soliden Fundament gründen sowie eine klare Strategie vorhanden ist und kommuniziert wird.

Die Geschicke der Volkswirtschaft VAE werden von den Herrscherfamilien der Emirate bestimmt. Diese beteuern ihr Vertrauen in ein marktwirtschaftlich orientiertes Wirtschaftssystem. Dementsprechend existieren wenig behördliche Auflagen und Regulierungen. Das Fraser Institut platziert die VAE in seinem Economic Freedom Report auf Rang 12 (Deutschland Rang 17) unter 130 Staaten. Auch gewerkschaftliche Organisationen gibt es bisweilen nicht.

In den jeweiligen Emiraten ist die Stellung der Herrscherfamilien nahezu unangefochten. Innenpolitisch treten nur selten Konflikte zwischen den einzelnen Emiraten ans Tageslicht. Generell gilt das innenpolitische Feld insofern als abgesteckt, als jedes Emirat seine feste Position in dem Staatenbund der VAE einnimmt. Dennoch stehen die einzelnen Emirate im Wettbewerb um Investivkapital und internationalem Prestige, was bisweilen auch zu innerstaatlichen Rivalitäten führen kann.

Die Führung Dubais orientiert sich bei seiner strategischen Lenkung an dem 1997 verfassten Dubai Strategic Development Plan, in welchem eine klare Vision vorgegeben wird. Darin berücksichtigt ist vor allem die Zeit nach Erschöpfung der Ölquellen. Beispielhaft finden sich darin folgende Leitlinien: Aufrechterhaltung des realen BIP-Wachstums von 5 % bis 2015, abnehmende Abhängigkeit von Öleinnahmen, Schaffung von Freihandelszonen zur Firmenansiedlung sowie Schaffung einer liberalen Wirtschaftspolitik (Frauen in öffentlichen Ämtern; offen für Ausländer).

Bei neutraler Betrachtung der angeführten Punkte stellt man fest, dass diese Leitlinien konsequent praktisch umgesetzt wurden. Insofern bietet Dubai sicherlich ein politisch verlässliches und liberales Marktumfeld, welches an einer klaren Strategieplanung orientiert ist.

Bei Recherchen zu dieser Arbeit sind wiederholt unterschiedliche Zahlen zur wirtschaftlichen Lage und Entwicklung der VAE aufgetreten. Die Zahlen basierten meist auf Schätzungen, Inter- oder Extrapolationen, wurden aus anderen Quellen übernommen oder entstammten dem Reich der Sagen.

Fundiertes Zahlenmaterial konnte kaum vorgefunden werden. Dies wohl auch deshalb, weil es sich bei den VAE und Dubai um eine noch relativ junge, rapide wachsende Volkswirtschaft handelt. Nichtsdestotrotz sind mit dem für die VAE zuständigem statistischen Amt im Ministry of Economy in Abu Dhabi und dem Statistic Centre in Dubai die notwendigen Strukturen geschaffen, um zukünftig auf solides Zahlenmaterial zurück greifen zu können. Auch private Institute liefern zunehmend fundierte Zahlen.

Die nachfolgenden Daten wurden aus unterschiedlichen Quellen zusammengetragen und sollen eine fundamentale Bewertung der VAE und Dubais ermöglichen.

Als Maßstab für das Wachstum einer Volkswirtschaft gilt allgemein das Bruttoinlandsprodukt (BIP), welches die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft in einem bestimmten Zeitraum misst. Es errechnet sich aus dem Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wertschöpfung), soweit diese nicht als Vorleistungen für die Produktion anderer Waren und Dienstleistungen verwendet werden.

Steigt das BIP in 2 aufeinander folgenden Perioden, so spricht man von wirtschaftlichem Wachstum. Fällt es hingegen in 2 aufeinander folgenden Perioden, so spricht man von einer Rezession.

Ohne Zweifel war das Wachstum in Dubai mit deutlich zweistelligen Raten in 2004 und 2005 beeindruckend. So erreichte das nominale BIP in den Jahren 2002-2004 Steigerungsraten von jährlich gut 21 %, sackte dann allerdings gemäß Hochrechnungen des Department of Economic Development in 2005 auf ein Wachstum von ca. 14,84 % oder 136 Mrd. AED ab.

Reale Werte des BIP-Wachstums werden vom Emirat Dubai nicht gesondert veröffentlicht, wohl wissend, dass das nominale BIP-Wachstum nicht als internationaler Vergleichsmaßstab herangezogen werden kann. Über die Gründe kann nur spekuliert werden. Subtrahiert man allerdings die Inflation vom nominalen Wirtschaftswachstum so stellt sich die Zahl weit weniger eindrucksvoll dar.