Neue Investitionsmöglichkeiten offener Immobilienfonds im Rahmen der Osterweiterung der Europäischen Union

Der direkte Erwerb von Immobilien (Asset Deal) in Polen ist immer grunderwerbssteuerpflichtig. Man spricht hier von der Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Diese beträgt 2% des Kaufpreises. Die Steuer ist in der Regel vom Käufer zu tragen und kann als Erwerbsaufwendung abgezogen werden und wirkt sich somit mindernd auf die Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer aus. Seit dem 1. Mai 2004 ist bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer i.H.v. 22% auf den Verkehrswert zu zahlen. Die Regelung, dass die Umsatzsteuer nur auf das Gebäude aber nicht auf das Grundstück zu zahlen ist, wurde abgeschafft.184 Eine Ausnahme gibt es für Wohngebäude: Bis Ende 2007 unterliegen diese dem verminderten Umsatzsteuersatz von 7%.185 Da die Vermietung und Verpachtung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden ein umsatzsteuerpflichtiger Vorgang ist, kann die beim Kauf gezahlte Umsatzsteuer zurück erstattet werden. Wird allerdings an nicht umsatzsteuerpflichtige Unternehmen vermietet, hierzu gehören z.B. Banken und Versicherungen, wird keine Umsatzsteuer erstattet und der Kaufpreis erhöht sich um den entsprechenden Betrag. Notarkosten und Gerichts- und Registergebühren sollten beim Kauf mit ca. 0,5% des Kaufpreises berücksichtigt werden.186 Erfolgt der Erwerb der Immobilie über einen Gesellschaftsanteilskauf (Share Deal), muss unterschieden werden zwischen Personen- und Kapitalgesellschaft. So sieht das polnische Recht keinen An- und Verkauf von Anteilen an Personengesellschaften vor. Das gleiche Ergebnis wird jedoch durch den Austritt eines alten Gesellschafters und den Eintritt eines neuen Gesellschafters erreicht. Auszahlungen an den alten Gesellschafter sind, sofern sie eine Rückzahlung der Einlage darstellen, steuerfrei. Nur die vom neuen Gesellschafter eingebrachten Mittel unterliegen einer Steuer für zivilrechtliche Handlungen i.H.v. 0,1%.187 [...]

"Auf dem Weg zum Niedrigsteuerland" lautet ein Artikel von Michael Müller von Price Waterhouse Coopers (PWC), einer international tätigen Beratergesellschaft, in dem der Autor auf die sich ändernde Steuerlandschaft Polens eingeht.182 Hauptgrund für den Titel seines Beitrages ist der Körperschaftssteuersatz in Polen, der seit 1996 schrittweise von 40% bis auf 19% in 2004 gesenkt wurde und im internationalen Vergleich sehr niedrig angesiedelt ist.183 Hierzu findet sich im Anhang Nr. 8 eine vergleichende Darstellung der Körperschaftssteuersätze der neu beigetretenen EU-Mitgliedsstaaten. In den nachfolgenden Untersuchungen sollen alle relevanten Steuern bei einem Immobilienankauf bzw. -verkauf sowie die laufende Besteuerung von Immobilien aufgezeigt werden. Die Betrachtung erfolgt jeweils aus der Sicht eines Asset- bzw. eines Share Deals. [...]

Zu Beginn dieses Kapitels wird darauf hingewiesen, dass in dieser Betrachtung nur die elementaren Züge einer klassischen Fremdfinanzierung über eine Bank vorgestellt werden sollen. Weitere Formen der Immobilienfinanzierung, dazu gehören z.B. Gesellschafterdarlehen bei einem Share-Deal oder ImmobilienLeasing, bleiben auf Grund der Komplexität und des beschränkten Umfangs dieser Arbeit bei beiden untersuchten Ländern außen vor. Grundsätzlich folgt die Darlehensgewährung einer polnischen Bank als auch der in Polen ansässigen internationalen Banken178 der aus Deutschland bekannten Vorgehensweise für eine Immobilienfinanzierung. Das bedeutet, die Banken richten sich bei der Höhe des Darlehensbetrages hauptsächlich nach dem Beleihungswert der Immobilie, den erwarteten Erträgen aus der Immobilie und nach ihrer Geschäftspolitik. Übliche Darlehenswährungen sind neben der Landeswährung der US-Dollar und der Euro. Da sich der Basiszinssatz der Banken wie in Deutschland an internationalen Leitzinssätzen orientiert, also [...]