International valuation standards and the impact of IAS and Basel II on property valuation standards and practice in Germany and in the UK

- 67 Der Beleihungswert wird international sehr kontrovers diskutiert. Was glauben Sie, in welche Richtung die internationale Entwicklung geht bzw. ob der Beleihungswert international Anerkennung findet? M. Brühl: Die Frage ist, wie man international definiert. Es ist sicher so, dass die deutschen Hypothekenbanken, TEGOVA und auch HypZert sehr stark in Osteuropa vertreten sind. Deshalb bin ich auch der Meinung, dass sich der Beleihungswert hier wohl auch verstärkt durchsetzen wird. Auf keinen Fall jedoch in der restlichen Welt; hier ist die Ablehnung gegen dieses Wertkonzept sehr groß. Spielen bei Ihren Bewertungen Umweltgesichtspunkte bzw. die ökologische Performance eines Gebäudes eine Rolle? M. Brühl: Zur Zeit wird dieser Aspekt bei Bewertungen nicht explizit berücksichtigt. Hier sind die Briten eventuell weiter als wir. Natürlich macht man sich als Bewerter auch Gedanken über die Ausstattung bzw. über den technischen Standard eines Gebäudes; explizit berücksichtigt und ausgewiesen wird dies jedoch noch nicht. Dies fließt beispielsweise in die Höhe der Miete oder in den Ansatz von Instandhaltungskosten mit ein. Herr Brühl, vielen Dank für dieses Gespräch. [...]

- 66 Mit der Einführung von IAS kommen marktnähere Verfahren verstärkt nach Deutschland. Sehen sie hier Konsequenzen für das traditionelle deutsche Gutachterwesen? M. Brühl: Sie können davon ausgehen, dass der öffentlich-rechtliche Bereich und die WertV niemals einer kapitalmarktgerechten Betrachtungsweise weichen wird. Außerdem bin ich wie gesagt davon überzeugt, dass auch die WertV geeignet ist, marktkonforme Ergebnisse zu erzielen. In welcher Form berücksichtigen sie Risiko bzw. Unsicherheit in ihren Bewertungen? M. Brühl: Das hängt ganz von der Aufgabenstellung ab. Ein normales Gutachten muss das Risiko in den Einzelansätzen (Zins, Miete, etc.) berücksichtigen. Hier gibt es verschiedene Stellschrauben und Risikoadjustierung findet an den verschiedensten Stellen statt. Die Gefahr ist jedoch, dass bestimmte Faktoren doppelt in die Betrachtung eingehen. Wenn es die Aufgabenstellung erlaubt bzw. wenn es der Kunde wünscht, dann werden Sensitivitätsanalysen durchgeführt oder beispielsweise bei DCF Analysen verschieden Eingangsparameter variiert. Hierdurch kann man dem Kunden deutlich machen, in welchen Bandbreiten sich der Immobilienwert unter Annahmen verschiedener Entwicklungen bewegen kann. Sehen Sie Konsequenzen von Basel II auf die Bewertungspraxis oder muss sich eher Basel II nach den internationalen Bewertungsstandards richten? M. Brühl: Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht hat sich sehr wenig um die internationale Bewertungspraxis gekümmert. Obwohl die Frage der Bewertung bei der Kreditsicherung zentral ist, gab es viel zu wenig Absprachen mit den Immobilienbewertungsspezialisten. Jetzt wird der Basler Ausschuss von allen Seiten kritisiert und hat deshalb auch Verschiebungen des Zeitplanes hinnehmen müssen. Ich bin der Auffassung, dass sich Basel II den Realitäten anpassen muss und die Regularien bezüglich der Immobilienbewertung neu in Expertengesprächen hinterfragen muss. Es ist zum Beispiel nicht tragbar, das nicht der richtige Wertbegriff, sprich der Market Value verwendet wird. Jetzt gibt es endlich eine einheitliche Wertdefinition und dann wird diese nicht einmal vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht verwendet. Insgesamt wird die Immobilie als so volatil und unsicher angesehen, dass eine regelrechte Diskriminierung stattfindet. Hier zu einer Änderung zu kommen und die Immobilie im Vergleich zu anderen Kreditsicherungsmitteln noch etwas freundlicher bzw. positiver zu betrachten, ist eine andere Frage. Ich glaube dass Basel II noch einen Schritt gehen muss, und die Erfahrungen und Bemühungen der internationalen Bewertungsszene weiter berücksichtigen muss. Deshalb halte ich es auch für möglich, dass internationale Standards anerkannt werden. Wo sehen Sie die grundlegenden Konsequenzen von Basel II für den deutschen Immobilienmarkt? M. Brühl: Insgesamt wird sich zeigen (was heute zum Teil auch schon der Fall ist) dass es insbesondere für Immobilienprojektentwicklung sehr schwierig werden wird. Die Projektentwickler werden höhere Zinsen bezahlen müssen und manche Projekte werden sich aufgrund von Basel II einfach nicht mehr rechnen. Des weiteren erkenne ich, dass durch Basel II alternative Finanzierungsquellen an Bedeutung gewinnen werden. So holen sich bereits heute einige Projektentwickler Geld über den internationalen Kapitalmarkt (Stichwort: private equity). Eine weitere Konsequenz ist, dass Immobilieneigentümer versuchen, ihre Bonität durch ihren Immobiliebesitz zum Ausdruck zu bringen und dafür Immobiliengutachten benötigen. Im Grunde ist Basel II, wie auch jede andere regulatorische Veränderung auch, sehr gut für unser Geschäft, da sich dadurch neue Betätigungsfelder bzw. Beratungstätigkeiten eröffnen. Das gesamte Consulting lebt ja davon, dass es Veränderungen im regulatorischen Umfeld gibt und dass dadurch Unsicherheit entsteht. Dies gilt natürlich auf für IAS. Im Grunde kann ich jedem Immobiliensachverständigen nur raten, sich mit diesen internationalen Entwicklungen auseinanderzusetzen, weil sich daraus ein gewaltiges Geschäftspotential ergibt. [...]

Martin Brühl MRICS is the head of valuations at Cushman & Wakefield Healy & Baker, Frankfurt. He is also a member of the RICS Working group on Basel II. The interview was held in German and on the telephone on 23rd July 2002. Welches Wertermittlungsverfahren wird in Ihrer Firma am häufigsten verwendet? M. Brühl: Ganz klar die ertragsorientierten Verfahren, hierbei sehr häufig konform mit der WertV aber zunehmend konform mit den Erwartungen der internationalen Marktteilnehmer; das heißt Investment Methode oder DCF. DCF Analysen werden zum Teil mit Excel durchgeführt oder aber mit unserer Standardsoftware ARGUS. Welche Bewertungsstandards werden bei Ihren Bewertungen zugrunde gelegt? M. Brühl: Wenn nicht die WertV, dann immer das White Book des IVSC. Früher habe ich auch auf der Basis des Blue Book gearbeitet; es hat sich jedoch herausgestellt, dass im Blue Book lediglich Teile des Red Book und es White Book verwendet werden. Es gibt die nationalen Standards, von denen das Red Book sicherlich das populärste ist und dann gibt es die internationale Ebene mit dem White Book. Hier noch einen dritte Ebene einzuschieben, sprich das Blue Book zu verwenden, halte ich für überflüssig. Deshalb bewerte ich und auch die gesamte Firma nicht mehr nach Blue Book sondern nach IVS. Es sei denn der Kunde wünscht es. Hier ist jedoch anzumerken, dass der Kunde sich sehr gerne beraten und lenken lässt und ich seit neustem eben sehr gerne auf das White Book verweise. Hier ist auch anzumerken, dass das neue Red Book sehr stark auf dem White Book basiert und den Market Value jetzt als zentrale Wertdefinition aufgenommen hat, wogegen der Open Market Value nicht mehr auftaucht. . Erachten Sie für sinnvoll die WertV an internationale Standards anzupassen? M. Brühl: Zunächst einmal sehe ich hierfür überhaupt keine Chance. Die deutsche Wertermittlung im öffentlich-rechtlichen Bereich ist eine Welt für sich. Die traditionelle deutsche Wertermittlungspraxis dient auch einem Zweck der völlig in Ordnung ist; und zwar für Entschädigungen, Gerichtsgutachten, Enteignungen, Erbstreitigkeiten, etc. Außerdem haben die international orientierten Gutachter der WertV in der Praxis nichts entgegengesetzt, weshalb sich die WertV auch in der Rechtsprechung durchgesetzt hat. Sie können in Deutschland sehr schnell in Haftungsprobleme geraten, wenn sich nicht strikt nach der Methodik der WertV vorgehen. Ich bin der Auffassung, dass diese traditionelle Schule ihre Berechtigung hat, das aber genauso die internationalen, sprich Market Value, immer wichtiger werden. Im Ergebnis glaube ich, dass zwischen Gutachten auf Basis von Market Value und auf der Basis des Verkehrswertes kein erkennbarer Unterschied festzustellen ist. Die Wahl der Methodik muss sich natürlich nach dem Verwendungszweck des Gutachtens richten. Um auf ihre Frage zurückzukommen: ich glaube nicht, dass es Sinn machen würde Bemühungen anzustrengen, die WertV zu verändern. Wir sollten diese Welt der öffentlich-rechtlichen Gutachter bestehen lassen. Um jedoch auf den internationalen Kapitalmärkten Akzeptanz zu erlangen, muss das Gutachten von den internationalen Investoren verstanden werden. Dafür muss man eben internationale Standards anwenden und explizite cash flow Projektionen erstellen und die einzelnen Parameter exakt benennen. Im Ergebnis bin ich aber auch hier der Meinung, dass ein Gutachten das strikt nach WertV erstellt wurde, kein signifikant anderes Ergebnis aufweist, als ein Gutachten, das den Market Value zum Ziel hatte und mit DCF ausgeführt wurde. [...]