Innovative Wohnformen
Übertragbarkeit amerikanischer Wohnformen auf den deutschen Markt
- Art: Diplomarbeit
- Autor: Stefanie Knelange, Katja Emde
- Abgabedatum: Mai 2005
- Umfang: 210 Seiten
- Dateigröße: 4,6 MB
- Note: 1,0
- Institution / Hochschule: Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst Hildesheim/Holzminden/Göttingen Deutschland
- ISBN (eBook): 978-3-8324-9243-4
-
ISBN (Paperback) :
978-3-8324-9243-4 P - ISBN (CD) :978-3-8324-9243-4 CD
- Sprache: Deutsch
- Prämierung:
- Arbeit zitieren: Stefanie Knelange, Katja Emde Mai 2005: Innovative Wohnformen, Hamburg: Diplomica Verlag
- Schlagworte: Gated Communities, Immobilie, Concierge, Sicherheit, Wohnungswirtschaft
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Diplomarbeit von Stefanie Knelange, Katja Emde
Einleitung:
Im Rahmen dieser Diplomarbeit wird der Markt der innovativen Wohnformen in Deutschland untersucht. Den Ausgangspunkt bilden die in den USA bereits weit verbreiteten geschlossenen Wohnkomplexe – die so genannten Gated Communities. Mit dieser Arbeit soll ein Beitrag geleistet werden, das Ausmaß dieser Wohnformen in den USA zu verdeutlichen und deren Ausprägungen in Deutschland darzustellen und hinsichtlich ihrer Übertragbarkeit zu überprüfen.
Gated Communities sind in den USA ein bereits fest etabliertes Erfolgsmodell. Sie sind zunächst in der einkommensstarken Bevölkerungsschicht als Elite- bzw. Lifestyle-Com-munities entstanden; haben sich bis heute indes auf alle Bevölkerungsschichten ausgedehnt. Sie zeichnen sich durch ein umfangreiches Sicherheits- und Dienstleistungsangebot für die Bewohner aus. Grundlage dieser Bedürfnisse nach Sicherheit und Dienstleistungen ist vor allem die Veränderungen der Gesellschaftsstruktur. Insbesondere die Angst vor Kriminalität, die gesellschaftliche Polarisierung sowie die Unzufriedenheit mit dem Leben in der Stadt begünstigen zudem die enorme Verbreitung dieser Wohnform.
Durch Gated Communities entwickelt sich eine private Form der lokalen Regierung und ermöglicht dem Bewohner, sich mit seinesgleichen von der „als gefährlich geltenden öffentlichen Stadt“ abzuschotten. Dieser Boom hat Folgen auf die Gesellschafts- und Stadtstruktur und beeinflusst die amerikanische Immobilienwirtschaft hinsichtlich neuer Bauvorhaben.
Zahlreiche Trends aus den USA gelangen zeitversetzt nach Deutschland. Gated Communities haben zwar ihren Ursprung in den USA, jedoch stellen sie zunehmend eine internationale Entwicklung dar. Neben Ländern wie Frankreich, England, Schweiz und Schweden, finden sie auch Einzug in Deutschland; jedoch meist in abgeänderter Form, welche eine Gated Community als solche auf den ersten Blick nicht immer erkennen lässt. Aus diesem Grund werden in der vorliegenden Arbeit diese Wohnformen allgemein als „innovative Wohnformen“ bezeichnet. Sie gelten als innovativ, weil die meisten dieser Wohnformen in Deutschland bisher nur wenig verbreitet, oft sogar nur einmalig vertreten sind.
Tatsächlich existiert nur in Potsdam eine klassische Gated Community nach amerikanischem Vorbild. Alle weiteren vorgestellten Wohnkonzepte weisen nur teilweise Definitionskriterien einer echten Gated Community auf und können daher nur bedingt als solche bezeichnet werden. In der Regel handelt es sich um Wohnprojekte mit besonderen Sicherheits- und Serviceleistungen. Oft werden Begriffe wie Doorman-Haus oder Wohnen mit Concierge verwendet.
Problemstellung:
Die Wohnungswirtschaft befindet sich in einem Wandel, der sich sowohl in der Verschiebung vom Verkäufer- zum Käufermarkt als auch in den sich verändernden Bedürfnissen der verschiedenen Zielgruppen zeigt. Deshalb ist es von großer Bedeutung, diese Entwicklungen aufzugreifen, um mit Hilfe innovativer Wohnformen weitere Geschäftsfelder zu erschließen.
In den USA sind es vor allem die Gated Communities, die in ihrer Ausgestaltung in jeder Hinsicht auf die Bedürfnisse der Bewohner zugeschnitten sind und eine große Nachfrage verzeichnen. Es stellt sich daher die Frage, warum Gated Communities in den USA seit Jahren ein Erfolgsmodell darstellen, sich jedoch bis heute noch nicht in Deutschland etablieren konnten. Da bislang diese Wohnform nur wenig untersucht wurde, ist es Ziel dieser Arbeit, die Faktoren herauszustellen, die eine Übertragbarkeit auf Deutschland bewirken können. Darüber hinaus soll die Entwicklung dieser Faktoren betrachtet werden, um darzustellen, unter welchen Bedingungen und mit welchen Ausprägungen sich innovative Wohnformen auf dem deutschen Markt platzieren könnten.
Gang der Untersuchung:
Um Gated Communities für einen Vergleich mit Deutschland heranziehen zu können, bedarf es einer Darstellung ihrer Entstehung, Entwicklung und Verbreitung und letztendlich auch ihrer Auswirkungen und Folgen auf Stadt und Gesellschaft in den USA.
Zur Prüfung der Marktfähigkeit dieser Wohnform in Deutschland, werden infolgedessen die Einflussfaktoren für den gesellschaftlichen Wandel - die Veränderung der Arbeitswelt, der Haushaltsstrukturen und der Lebensstile betrachtet. Darüber hinaus werden die Bedeutung der wohnungsnahen Dienstleistungen und die Entwicklung der Kriminalität und dem damit verbundenen Bedürfnis nach Sicherheit dargestellt.
Anhand ausgewählter Beispiele wird anschließend dargelegt, inwieweit Ausprägungen der Gated Communities bereits in Deutschland vorzufinden sind. Zur Verdeutlichung wurden Projekte aus verschiedenen Bevölkerungsschichten ausgewählt, dargestellt und in Hinblick auf ihre Etablierungsfähigkeit in Deutschland bewertet. Anhand zahlreicher Expertengespräche soll verdeutlicht werden, welche zukünftige Entwicklung für Deutschland in den Bereichen Gesellschafts- und Arbeitsstruktur, wohnungsnahe Dienstleistungen und Sicherheit zu erwarten ist.
In einem Ausblick werden die Etablierungschancen und -risiken der Gated Communities in Deutschland betrachtet. Darüber hinaus werden die Grundvoraussetzungen dargestellt, die für eine erfolgreiche Platzierung am Wohnungsmarkt erforderlich sind. Hierzu werden die konzeptionellen und wirtschaftlichen Unterschiede innovativer Wohnanlagen im Vergleich zu herkömmlichen Konzepten aufgezeigt, um das Innovationspotential optimal auszuschöpfen.
Inhaltsverzeichnis:
| Abbildungsverzeichnis | V | |
| Tabellenverzeichnis | VI | |
| Abkürzungsverzeichnis | VII | |
| 1. | Einleitung | 1 |
| 1.1 | Problemstellung und Zielsetzung | 2 |
| 1.2 | Gang der Untersuchung | 2 |
| 2. | Die Notwendigkeit innovativer Wohnformen in Deutschland | 4 |
| 3. | Innovative Wohnformen in den USA am Beispiel der Gated Communities | 5 |
| 3.1 | Definition „Gated Community“ | 7 |
| 3.2 | Typologie | 8 |
| 3.2.1 | Typologie nach baulicher Struktur und dominierender Nutzung | 8 |
| 3.2.2 | Typologie nach Lebensstilen und Einzugsmotivation | 9 |
| 3.2.3 | Typologie nach Art der Entstehung | 10 |
| 3.3 | Sicherheitsausstattungen und Serviceleistungen in Gated Communities | 14 |
| 3.4 | Organisiertes Leben innerhalb von Gated Communities | 15 |
| 3.4.1 | Common Interest Development | 15 |
| 3.4.2 | Homeowner Association | 15 |
| 3.4.3 | Interne Steuern | 17 |
| 3.4.4 | Verhaltensregeln | 18 |
| 3.5 | Aufgaben des Projektentwicklers | 20 |
| 4. | Hintergründe für die Entstehung und Verbreitung von Gated Communities in den USA | 22 |
| 4.1 | Die Privatisierung des öffentlichen Raumes in den USA | 23 |
| 4.2 | Das Phänomen der Segregation | 24 |
| 4.3 | Weitere Gründe für den Boom in den USA | 26 |
| 5. | Auswirkungen der Gated Communities auf Stadt und Gesellschaft | 30 |
| 6. | Einflussfaktoren für die Entstehung innovativer Wohnformen in Deutschland | 32 |
| 6.1 | Veränderung der Haushalte und Lebensstile | 32 |
| 6.1.1 | Haushaltsstrukturen und Lebensformen | 32 |
| 6.1.1.1 | Singularisierung und Pluralisierung | 33 |
| 6.1.1.2 | Gründe für die Pluralisierung und Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft | 35 |
| 6.1.2 | Lebensstile | 36 |
| 6.1.2.1 | Der Begriff „Lebensstil“ | 37 |
| 6.1.2.2 | Lebensstiltypen | 37 |
| 6.1.2.3 | Lebensstilabhängige Wohnbedürfnisse | 38 |
| 6.1.3 | Folgerung | 42 |
| 6.2 | Veränderung der Arbeitswelt | 42 |
| 6.2.1 | Von der Industrie- zur Informationsgesellschaft | 42 |
| 6.2.2 | Bevölkerungsentwicklung | 43 |
| 6.2.3 | Änderung der Erwerbsarbeit | 44 |
| 6.2.4 | Arbeitswelt der Zukunft | 45 |
| 6.2.5 | Arbeitsmarktverhältnisse in den USA | 47 |
| 6.2.6 | Auswirkung auf das Wohnen | 48 |
| 6.3 | Einflussfaktor „Dienstleistung“ | 49 |
| 6.3.1 | Wachstumsmarkt Dienstleistungen | 49 |
| 6.3.2 | Begriffsbestimmung und Charakteristika von Dienstleistungen | 50 |
| 6.3.2.1 | Definition „Dienstleistung“ | 50 |
| 6.3.2.2 | Charakteristika von Dienstleistungen | 51 |
| 6.3.2.3 | Nachhaltige Dienstleistungen | 52 |
| 6.3.3 | Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft | 52 |
| 6.3.3.1 | Bedeutung wohnbegleitender Dienstleistungen für Wohnungsunternehmen | 54 |
| 6.3.3.2 | Bedeutung haushaltsbezogener Dienstleistungen in Privathaushalten | 56 |
| 6.3.3.3 | Zahlungsbereitschaft für wohnungsnahe Dienstleistungen | 59 |
| 6.3.3.4 | Finanzierung von Dienstleistungen | 60 |
| 6.3.3.4.1 | Finanzierung durch Dritte | 61 |
| 6.3.3.4.2 | Finanzierung durch Nutzer | 61 |
| 6.3.3.4.3 | Tauschring-Modell | 62 |
| 6.3.4 | Trendentwicklung für Dienstleistungen in Deutschland | 63 |
| 6.4 | Sicherheit und Kriminalität | 65 |
| 6.4.1 | Furcht vor Kriminalität | 66 |
| 6.4.2 | Kriminalprävention im Wohnalltag | 68 |
| 6.4.3 | Sicherheitseinrichtungen im Wohnalltag | 69 |
| 6.4.3.1 | Einsatz von Videoüberwachung (CCTV-Technik) | 70 |
| 6.4.3.2 | Einsatz eines Concierge | 72 |
| 6.4.4 | Folgerung | 73 |
| 6.5 | Technisierung von Dienst- und Sicherheitsleistungen (Das intelligente Haus) | 75 |
| 6.5.1 | Definition „Intelligentes Haus“ | 76 |
| 6.5.2 | Nutzen und technische Möglichkeiten intelligenter Haustechnik | 77 |
| 6.5.3 | Kundenakzeptanz und Kosten | 79 |
| 6.5.4 | Strategien zur Marktdurchdringung | 80 |
| 6.5.5 | Etablierung intelligenter Haustechnik | 81 |
| 7. | Etablierung innovativer Wohnformen in Deutschland | 84 |
| 7.1 | Abgrenzung des Immobilienmarktes nach Zeithorizonten | 85 |
| 7.2 | Gated Community „Arcadia Potsdam” | 86 |
| 7.2.1 | Die Initiierung des Projektes | 87 |
| 7.2.2 | Die Konzeption Arcadias und die Ausstattung der Villen | 87 |
| 7.2.3 | Das Leistungsangebot | 90 |
| 7.2.4 | Die Zielgruppen | 91 |
| 7.2.5 | Preise und Nachfrage | 92 |
| 7.2.6 | Exkurs: Die Nachbarn von Arcadia | 93 |
| 7.2.7 | Folgerung | 94 |
| 7.3 | Doorman und Concierge-Konzepte | 98 |
| 7.3.1 | Doorman-Gebäude „Inn Side Residence – Eurotheum“, Frankfurt am Main | 98 |
| 7.3.1.1 | Typologische Einordnung | 98 |
| 7.3.1.2 | Initiierung und Konzeption | 98 |
| 7.3.1.3 | Das Leistungsangebot | 99 |
| 7.3.1.4 | Die Zielgruppen | 100 |
| 7.3.1.5 | Preise und Nachfrage | 101 |
| 7.3.1.6 | Folgerung | 102 |
| 7.3.2 | Wohnen mit Concierge in Leipzig | 103 |
| 7.3.3 | Conciergekonzept im sozialen Wohnungsbau | 104 |
| 7.4 | Wohnpark „Parkstadt 2000“, Frankfurt am Main | 106 |
| 7.4.1 | Der neue Stadtteil Riedberg | 106 |
| 7.4.2 | Die Parkstadt 2000 – Wohnen in Europa | 106 |
| 7.4.2.1 | Die Initiierung und Konzeption | 107 |
| 7.4.2.2 | Die Ausstattung | 108 |
| 7.4.2.3 | Das Dienstleistungsangebot | 108 |
| 7.4.2.4 | Die Gemeinschaft und ihre Regeln | 109 |
| 7.4.2.5 | Preise und Nachfrage | 110 |
| 7.4.2.6 | Folgerung | 111 |
| 7.5 | Ausgewählte Projekte mit innovativen Sicherheits- und Serviceangeboten | 112 |
| 7.5.1 | Eigentumswohnanlagen Köln, Dellbrück und Neu-Ehrenfeld | 112 |
| 7.5.2 | Mietwohnungsbau Bremen | 114 |
| 8. | Ausblick | 116 |
| 8.1 | Etablierungschancen und –risiken der Gated Communities in Deutschland | 116 |
| 8.2 | Kriterien für die erfolgreiche Realisierung innovativer Wohnformen | 121 |
| 9. | Fazit | 130 |
| Anhangverzeichnis | 132 | |
| Literaturverzeichnis | 191 |
Sicherheitsbedürfnisse Innerhalb verschiedener Gruppen (Männer, Frauen, Senioren, Kinder, Jugendliche, Ortsansässige, Ausländer, Berufstätige, Arbeitslose, Arme und Reiche) existieren sehr unterschiedliche Sicherheitsbedürfnisse im Wohnalltag. Sicherheit im Wohnalltag wird nicht allein durch materielle Veränderungen, wie Sicherheitstechnik oder bauliche Veränderungen, hervorgerufen; auch die sozialen Beziehungen der Wohnenden untereinander sind von maßgeblicher Bedeutung. Menschen fühlen sich im Wohnalltag sicher, wenn Kontakte untereinander auch über soziale und kulturelle Grenzen hinweg möglich sind, o o öffentliche Räume zu jeder Zeit belebt sind Zeichen von Vandalismus, Verwahrlosung und Verunreinigung schnell und effektiv beseitigt werden, o anhaltende Sicherheitsprobleme bei den zuständigen Stellen schnell Beachtung finden und einer effektiven Lösung zugeführt werden, o Sorgen um Behausung, Arbeitsplatz, Rente oder Gesundheit nicht in dem Maße vorherrschen, dass sich dadurch entstehende Ängste auf den Wohnbereich übertragen.160 Ein hohes Maß an Unsicherheit ist demnach in Stadtgebieten festzustellen, welche eine hohe Konzentration an benachteiligten Bevölkerungsgruppen aufweisen. Das Zusammenleben verschiedenartiger Bevölkerungsgruppen mit schwierigen Lebensperspektiven ist mit Konflikten verbunden. Die größten Probleme entstehen durch fehlende Integration und aufgrund fortschreitender Armutsentwicklung durch Arbeitslosigkeit. Besonders Senioren, Frauen und Kinder fühlen sich in solchen so genannten sozialen Brennpunkten nicht sicher.161 6.4.3 Sicherheitseinrichtungen im Wohnalltag [...]
Das „sichere Wohnen“ ist für die Wohnungswirtschaft zu einem erfolgreichen Marktauftritt geworden. Dass liegt daran, dass die Unversehrtheit der Wohnung - als Mittelpunkt der Privatsphäre - für die Menschen eine zentrale Bedeutung hat.157 Umfragen zufolge weist ein Viertel der Bevölkerung auf Defizite hin, sobald es sich um die Sicherheit (vor allem nachts) in der eigenen Wohngegend handelt. Kriminalprävention im Wohnumfeld und Sicherheit im Wohnquartier können jedoch nicht mit Hilfe einer einzigen Strategie erreicht werden. Vielmehr handelt es sich um eine Bündelung folgender vier Handlungsebenen: Durchführung städtebaulicher, architektonischer und baulich-technischer Gestaltungsmaßnahmen in den Wohnungen, am Gebäude und im Wohnquartier o o die Förderung von Bürgerverantwortung und Nachbarschaftsnetzwerken die lokale Zusammenarbeit insbesondere zwischen Wohnungsgesellschaften, Polizei, Kommunalverwaltung, Sozial- und Jugendhilfe sowie örtliche Kriminalpräventionsräte o die Integration von Probleme erzeugenden Bewohnern, z. B. durch pädagogisch gestützte Freizeitangebote158 Hier stellt sich die Frage nach der Wirksamkeit der kriminalpräventiven Maßnahmen. In Deutschland ist nur wenig über Evaluationsergebnisse präventiver Maßnahmen bekannt. Jedoch wurde von der Stadt Düsseldorf ein Gutachten zur Wirkungsforschung von Aktivitäten der Kriminalprävention in Auftrag gegeben. Die Resultate bestätigen die Effektivität der o. g. kriminalpräventiven Maßnahmen: Insbesondere in Hinblick auf die Maßnahmen der Gebäude- und Siedlungsgestaltung, beim Einsatz von Wachpersonen (z. B. Concierge) und im besonderen Maße bei integrierten Programmansätzen, d. h. wenn mehrere Maßnahmen vernetzt ineinander greifen, wie beispielsweise bauliche Umgestaltung nach Sicherheitsgesichtspunkten, Verbesserung des öffentlichen Raumes (Parks, Spielplätze), Schaffen von Freiflächen (z. B. Mietergärten), der Einsatz von Wachpersonal oder zusätzlichen Hausmeistern und die Beteiligung der Bewohner an diesen Planungen.159 [...]
sozialräumlichen Milieus und Lebensstilen sowie der Zugehörigkeit von Schichten, Klassen, Generationen, Alters-, Geschlechts- und ethnischen Gruppen liegen.“151 Wenn feste Sozialgefüge auseinander brechen und die Menschen mobiler werden, kann dies als eine mögliche Erklärung für die von vielen subjektiv als steigend befundene Kriminalität gesehen werden.152 Denn „[...] wer sich mit der Gesellschaft identifiziert, wird [weniger] Straftaten gegen die Gesellschaft begehen“.153 Je größer aber die Anzahl der Personen, die sich ein „Territorium“ teilen müssen, desto weniger fühlt sich der Einzelne dafür verantwortlich. In anonymen Wohngebieten mit hoher Bewohnerdichte können sich die einzelnen Bewohner kaum mit dem Wohnumfeld identifizieren und es als „ihren“ Raum bezeichnen, geschweige denn bei der Gestaltung in und um den Wohnort Einfluss nehmen. Aufgrund dieser Tatsache weisen hohe, vielgeschossige Häuser eine höhere Kriminalitätsquote auf, als Gebäude in Niedrigbauweise.154 Umfragen machen die Bedeutung der Furcht vor Kriminalität deutlich: In Westdeutschland steht der Schutz vor Kriminalität an vierter Stelle in der Rangfolge der Wichtigkeit von Lebensbereichen, noch vor der Arbeit und dem Einkommen. Demnach erachten 58 % den Schutz vor Kriminalität als „sehr wichtig“. Vor allem das tägliche Erleben von Verwahrlosung, Vandalismus und Zerstörung machen den Bewohnern zunehmend Angst. Unsicherheit und Kriminalitätsfurcht wachsen mit zunehmender Größe des Wohnortes. Ein Viertel bis ein Drittel der Einwohner von Großstädten leben mit dieser Furcht, begründet durch die Verschiedenartigkeit der Bevölkerungsgruppen in der Nachbarschaft, welche zu Konflikten und einem geringeren sozialen Zusammenhalt führt.155 Exkurs: Kriminalitätsstatistik Obgleich in der jährlich herausgegebenen Polizeistatistik ein leichter Anstieg an Straftaten zu verzeichnen ist, ist die Tendenz in den letzten Jahren rückläufig. Das Bild relativiert sich erneut, wenn die Deliktformen genauer betrachtet werden: Fast jede zweite Straftat ist ein Diebstahl. Ein starker Zuwachs ist in der Computer- und Wirtschaftskriminalität zu verzeichnen. Mord und Totschlag gehen deutlich zurück.156 [...]
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Arbeit zitieren:
Stefanie Knelange, Katja Emde Mai 2005: Innovative Wohnformen, Hamburg: Diplomica Verlag
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Gated Communities, Immobilie, Concierge, Sicherheit, Wohnungswirtschaft



