Immobilienzyklen in Deutschland

aus realistischeres Bild der tatsächlichen Marktsituation dar, und außerdem werden Spitzenmieten lediglich von ca. 5-30% des Marktes in Abhängigkeit der Stadt gezahlt134, doch sind Immobilienzyklen besser anhand von Spitzenmieten zu verdeutlichen, da gerade Neuvermietungen durch lag-induzierte Nachfrageüberschüsse große Schwingungen produzieren.135 Auch reichen die verwendeten Marktdaten der Immobilienberatung Jones Lang LaSalle nur bis 1985 zurück. D.h., dass in dieser Zeitspanne von 16 Jahren höchstens ein bis zwei Zyklen abgebildet werden können. Auch können die Datensätze nicht genügend differenziert werden.136 Diese Umstände sind aufgrund der mangelnden Erhältlichkeit spezifischerer Daten nicht zu ändern. Schließlich hat die Analyse nur limitiert forschenden Charakter. Es wird nicht berechnet, welcher Teil eines Immobilienzyklus endogener, welcher exogener, welcher Anteil konjunktureller oder struktureller Natur ist.137 Einige Autoren sind der Ansicht, dass dies aufgrund der Komplexität von Immobilienzyklen überhaupt nicht möglich sei.138 Trotz dieser Einschränkungen wird die Studie als sinnvoll betrachtet, da besseres Datenmaterial in ähnlichem Umfang nicht zur Verfügung stand und die Tendenzaussagen, die getroffen werden können, Aufschluss über das Funktionieren der wichtigsten Teile des deutschen Büromarktes geben. [...]

onaler Hinsicht wurde als Untersuchungsgegenstand der Büromarkt ausgewählt, da auf diesem aufgrund der größeren Time-lags Zyklen noch deutlicher zu beobachten sind als auf dem Wohnungsmarkt.127 In regionaler Hinsicht wurden die Büromärkte Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf und mit Einschränkungen Berlin ausgewählt.128 In Detailbetrachtungen wird aus Gründen des limitierten Umfangs der Arbeit beispielhaft eine Analyse der Städte Frankfurt und München vorgenommen, da beiden Städte in Deutschland hohe Bedeutung zukommt und für sie mehr Daten als für Berlin vorliegen. Mit der Durchführung einer empirischen Analyse muss die Frage beantwortet werden, an welchen Adressaten sie sich richten soll und welchen Schwerpunkt dieser setzt. Die Diskussion der zyklischen Schwankungen in Immobilienmärkten wird in der Tagespresse von Investoren, Projektentwicklern, Beraterfirmen, Mietern und Akademikern am häufigsten anhand des Leistungsmarktes geführt.129 Deshalb wird hier abermals ein Schwerpunkt gesetzt. Auch die Datenlage kommt der Eingrenzung entgegen, weil für den Vermögens- und Neubaumarkt (noch) keine detaillierten langen Zeitreihen (insbesondere Renditevergleiche) vorhanden sind130, dies aber für den Leistungsmarkt der Fall ist. Der Kapitalmarkt als vierter Teilmarkt wird nicht explizit aufgeführt und fließt als exogene Variable über den Zins in die Betrachtung mit ein.131 [...]

Es stellt sich nun die Frage, welchen Einfluss der Strukturwandel auf die Immobilienmärkte in Deutschland hat. Mit dem Rückgang der Bedeutung des verarbeitenden Gewerbes zugunsten neuer Technologien wie Telekommunikation und Datenverarbeitung und einem parallelen Anstieg des Dienstleistungsgewerbes auf mittlerweile einen Anteil von 67% für 1999 (64% = 1998)123 überwiegen die dämpfende Effekte für den Immobilienmarkt. Vor allem der damit einhergehende Fortschritt der Informations- und Telekommunikationstechnologie reduziert den Bedarf an Bürofläche. Telearbeitsplätze in den eigenen vier Wänden und zentrale Call-Center gewinnen an Bedeutung. Outsourcing von Diensten und damit eine Effektivitätssteigerung sowie eine Rationalisierung der Bürotätigkeit verringern die künftige Nachfrage nach Büroflächen weiter.124 Dazu kommt noch, dass Unternehmen der New Economy zwar sehr stark Flächen nachfragen, aber immer flexibel bleiben müssen, da ein Hightech-Unternehmen in einem Jahr das Doppelte an Fläche benötigen oder vielleicht gar vom Markt verschwunden sein kann. So lassen sich Standardmietverträge von fünf Jahren oft nicht mehr durchsetzen.125 Wichtig ist die Erkenntnis, dass der Strukturwandel den Konjunkturphasen übergeordnet ist, so dass er auch von Boom und Rezession unabhängig auf den Zyklus einwirkt. [...]