Immobilienklassifikation nach Real Estate Investmentstrategien und deren Anlagevehikeln

MA-Thesis / Master von Christoph Weipert

Einleitung:

Die Immobilie stellt heutzutage deutlich mehr als ein Mittel zur Befriedigung von Grundbedürfnissen dar. So konnte sich in den letzten Jahren neben den klassischen Investitionsformen, wie z.B. Aktien und Wertpapieren, auch die Assetklasse Immobilie erfolgreich auf den Finanzmärkten platzieren.

Dieser Wandel der Immobilie begründet sich auf einer Reihe von Faktoren, die - wenn auch mit unterschiedlicher Gewichtung - zu einem veränderten heutigen Bild der Finanzmärkte beigetragen haben. Insbesondere die Fokussierung der marktwirtschaftlichen Unternehmen auf eine maximale Wertsteigerung führt zu einer effizienten und rentablen Bewirtschaftung der eigenen Immobilien - sowohl durch den Druck vom Finanzmarkt als auch von den Immobilienmärkten. So sind es heute überwiegend die global agierenden Unternehmen, die die Immobilie mit dem Ziel der Kosten-Nutzen-Maximierung entwickeln, bewirtschaften, halten oder verkaufen. Doch die Handlungsoptionen, die sich aus der Finanzperspektive und der Produktionsperspektive ergeben, sind noch lange nicht in allen Unternehmensführungen angekommen.

Problemstellung:

Ziel dieser Arbeit ist die Untersuchung der Kapitalmärkte in Verbindung mit der Clusterung der vorhandenen und für das Outsourcing von Unternehmensimmobilien geeigneten Immobilienvehikel. Hierbei wird der Schwerpunkt auf die Zuordnung einzelner Immobilien zu speziellen Anlagestrategien und den hierfür am besten geeigneten Anlagevehikeln gelegt. Diese Zielsetzung ergibt sich einerseits aus dem Zusammenhang, dass große Immobilien oder komplette Portfolios gehandelt und entwickelt werden, ohne dass diese Immobilien in die für sie am effizientesten Anlagevehikel eingebracht wurden. Stattdessen werden Immobilienfinanzmarktprodukte geschaffen, die nicht an einer langfristig nachhaltigen Performance und Kundenzufriedenheit orientiert sind, sondern nur möglichst schnell die Nachfrage befriedigen sollen. Andererseits ist für viele Unternehmen, aber auch für den Bund, die Länder und den Gemeinden die Teil- oder Gesamtveräußerung des Immobilienbestandes derzeit eine interessante Möglichkeit, um ihre Liquidität zu schaffen, stille Reserven aufzudecken oder um die Eigenkapitalrendite des Unternehmens zu erhöhen. Aus den eben erläuterten Gründen soll in dieser Arbeit ein Konzept erarbeitet werden, das eine gezielte Zuordnung der Immobilien zu einzelnen Anlagevehikeln ermöglicht.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3, Herleitung der Immobilienklassifikation nach Investmentvehikeln:

Ausgehend von den Anlagemöglichkeiten und dem Käufermarkt werden in diesem Abschnitt die einzelnen Immobilienanlagemöglichkeiten beleuchtet. Hierbei werden die Charakteristika der Immobilien mit ihren Anlagestrategien aufgezeigt und am Ende des Abschnitts in einer Matrix zusammengefasst.

3.1, Unterscheidung der Anlagemöglichkeiten:

Die Anlagemöglichkeiten des Immobilienerwerbs unterscheidet man zum einen in die Selbstnutzung der Immobilie und zum anderen in die zur Kapitalanlage genutzte Immobilie. Je nach Investitionsziel und den spezifischen Einflussparametern auf die Anlageentscheidung des Investors werden bei der Entscheidung über die Anlageformen in Immobilien unterschiedliche Ziele verfolgt. Der Investor hat hier die Wahl in eine Kapitalanlage direkt - durch den Erwerb einer Immobilie - oder indirekt - durch die Investition in ein Anlagevehikel - zu investieren.

Da in dieser Arbeit die Betrachtung indirekter Anlagen in Immobilienportfolios im Vordergrund steht, soll die direkte Immobilieninvestition zum Zwecke der Selbstnutzung an dieser Stelle keine Berücksichtigung finden, sondern die Investition in Immobilien nur als Möglichkeit zur Kapitalanlage betrachtet werden. Im folgenden Abschnitt sollen dem Leser die speziellen Eigenheiten der Immobilienkapitalanlage dargelegt werden. Diese Kenntnisse sind notwendig, um eine effiziente Zuordnung der Immobilien in die verschiedenen Kapitalanlagemöglichkeiten bewerkstelligen zu können.

3.1.1, Direkte Immobilienanlagen:

Die Investition in direkte Immobilienanlagen umfasst den Ankauf bestehender Gebäude oder die Entwicklung von neuen Projekten durch einzelne Investoren bzw. durch Interessengemeinschaften. Diese Investoren können sowohl private als auch institutionelle Anleger sein. Als Folge des Erwerbs wird der Investor unmittelbar wirtschaftlich sowie rechtskräftig zu Handlungen mit der Immobilie berechtigt. Die Lage als auch die individuelle Standortverwirklichung beschreiben dabei die Qualität einer Immobilie. Hierbei wird das Kapital meist in eine oder mehrere Immobilien investiert, um eine gewünschte Rentabilität zu erwirtschaften. In dieser Hinsicht ist die Immobilie ein Wirtschaftsgut. Die Beherbergung in einer Immobilie - besonders bei Wohnimmobilien - wird neben Ernährung und Bekleidung zu den Grundbedürfnissen des Menschen gezählt. Dieses wird im Allgemeinen zur Rechtfertigung der vielfältigen staatlichen Eingriffe in wirtschaftliche Unabhängigkeit des privaten Eigentums an Immobilien angeführt. Die Immobiliendirektinvestition erfordert hohe Kapitalbeträge und ist aufgrund der eingeschränkten Liquidierbarkeit als langfristige Anlage anzusehen. Für die langfristige Ausrichtung dieser Anlage spricht auch die Tatsache, dass Veräußerungsgewinne für den privaten Anleger erst nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei sind.

Da der Anleger die Immobilien individuell sucht und auswählt, kann er bezüglich seiner Investitionsentscheidung eigene Vorstellungen einbringen und darüber hinaus Bestimmungs- und Kontrollrechte ausüben. Der Anleger profitiert von laufenden Mieteinnahmen, Wertsteigerungen und eventuellen Steuerspareffekten.

3.1.2, Indirekte Immobilienanlagen:

Neben der Immobiliendirektanlage besteht für den Investor die Möglichkeit, in sogenannte indirekte Immobilienanlagen, wie z. B. offene Fonds, geschlossene Fonds, Immobilien AGs etc., zu investieren. Neben dem inländischen Markt bieten auch ausländische Märkte gleiche oder ähnliche Formen dieser Anlagemöglichkeiten. Im Gegensatz zur Direktanlage zeichnen sich die indirekten Anlagen durch vergleichsweise geringe Trans aktionskosten aus. Darüber hinaus haben sie den entscheidenden Vorteil, dass sich der Anleger an einem Immobilienportfolio beteiligt und folglich sein eingesetztes Kapital diversifiziert wird. Der Investor erwirbt aber trotzdem im Zuge eines indirekten Immobilieninvestments einen mittelbaren wirtschaftlichen Anspruch. Dies geschieht, indem er sich an einer Gesellschaft oder einem Sondervermögen beteiligt. Als Konsequenz können dadurch Investitionen mit hoher Kapitalbindung in kleinere Einheiten zerlegt werden.

Der Trend bei der Immobilienanlage geht weiterhin bei institutionellen Investoren klar zu indirekten Investitionen. Dies wurde erstmals bei der FIMSS-Real-Estate-Studie, die von Feri und der EBS durchgeführt wurde, belegt. Befragt wurden in der Studie 120 deutsche institutionelle Investoren nach ihrem künftigen Anlageverhalten. Die befragten Investoren vertraten Institutionen, deren Kapitalanlagen ca. 750 Mrd. Euro betragen. Im Bezug auf das Investment in direkte bzw. indirekte Anlagen äußerten sich diese, dass sie ihre Immobilienquote von 6,6 Prozent im Jahr 2004 auf 7,1 Prozent im Jahr 2007 erhöhen wollen. Dieser Trend lässt sich anhand der Abbildung 6 von der BulwienGesa AG bestätigen. Zusätzlich ist aus der Graphik zu lesen, dass es sich um einen Boom handelt, da die Immobilienquote, laut den Angaben von 2004 auf 2006 deutlich erhöht ist. Das erhebliche Wachstum der Neuanlagen in die Assetklasse Immobilie im Jahre 2006 ist auf vermehrte Anlagen in Immobilien-Aktiengesellschaften zurückzuführen.