Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren
- Art: Diplomarbeit
- Autor: Steffen Metzner
- Abgabedatum: Mai 1998
- Umfang: 127 Seiten
- Dateigröße: 6,5 MB
- Note: 1,0
- Institution / Hochschule: Universität Leipzig Deutschland
- ISBN (eBook): 978-3-8324-0939-5
-
ISBN (Paperback) :
978-3-8324-0939-5 P - ISBN (CD) :978-3-8324-0939-5 CD
- Sprache: Deutsch
- Prämierung: Die Studie erzielte den 1. Platz des Werner-Lehmann-Preises 1999 des Verbandes der privaten Bausparkassen e.V. Bonn.
- Arbeit zitieren: Metzner, Steffen Mai 1998: Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren, Hamburg: Diplomica Verlag
- Schlagworte: cash flow, Immobilien, Bewertung, Rendite, Ertragswert
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Diplomarbeit von Steffen Metzner
Zusammenfassung:
Die Diplomarbeit "Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren" wurde am Stiftungslehrstuhl für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft an der Universität Leipzig erstellt. Sie analysiert kritisch das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung für Immobilien, welches in der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert ist und allgemein Anwendung findet.
Aufgabe der Wertermittlung ist es, die preisrelevanten Einflußfaktoren, so zu quantifizieren, daß der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird.
Das auf eine gleichmäßige Marktentwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach WertV kann jedoch Einflüsse wie hohe Leerstandsraten, Mietpreiseinbrüche, wechselhafte politische Rahmenbedingungen sowie auch besondere demographische, soziale und psychologische Faktoren nur bedingt würdigen. Hauptprobleme sind hierbei neben der Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert, vor allem auch die spezifischen Größen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmäßige Ertragstrend läßt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird dann über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert.
Ein solches Verfahren ist jedoch nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation und stabilen Märkten sicher anwendbar. Die Arbeit stellt fest, daß Abweichungen, z.B. aufgrund von Staffelmietvereinbarungen oder Sozialbindung, in der amtlichen Wertermittlung häufig zu ökonomisch unsinnigen Ergebnissen führen. Die Probleme, die sich aus den Rechentechniken der WertV ergeben, sind den Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes offenbar weitgehend unbekannt.
Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden in der Arbeit Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähige und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muß. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash-Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit ausgewiesen.
Inhalt und Aufbau des Verfahrens haben Parallelen zur Investitiosrechnung. Deshalb bestehen günstige Schnittstellen zu weiteren Rechnungen, wie z.B. der Liquiditätsplanung, Renditeermittlungsmethoden, Wertentwicklungsprognosen, der Unternehmensbewertung und dem Benchmarking.
Kapitalanleger und Gutachter erhalten mit dem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren ein leistungsfähiges Instrument, womit das Investitionsgut Immobilie auch in der heutigen Situation hinsichtlich seiner grundlegenden Determinanten Rentabilität, Sicherheit und Liquidität sachgerecht beurteilt werden kann.
Inhaltsverzeichnis:
| Vorbemerkung | I | |
| Inhaltsverzeichnis | II | |
| Abbildungsverzeichnis | VI | |
| Tabellenverzeichnis | VIII | |
| Abkürzungsverzeichnis | IX | |
| Index | XI | |
| 1. | Abschnitt: Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung | 1 |
| A | Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien | 1 |
| I. | Leerstand und Mietenrückgang | 2 |
| II. | Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen | 3 |
| a) | Steuern und Fördermittel | 3 |
| b) | Bau- und Bodenrecht | 5 |
| c) | Mietrecht als Mieterschutzrecht | 5 |
| d) | Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand | 6 |
| III | Demographische, soziale und psychologische Faktoren | 7 |
| IV | Verhalten der Investoren | 9 |
| B | Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren | 11 |
| I. | Allgemeiner Bewertungsansatz | 11 |
| II. | Spezifische Ausgestaltung des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung | 13 |
| a) | Grundmodell | 13 |
| b) | Erweiterbarkeit und Flexibilität | 14 |
| III. | Eignung des Verfahrens nach WertV für die heutigen Anforderungen | 14 |
| a) | Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung | 14 |
| 1 | Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze | 15 |
| 2. | Diskussion der Prämisse "Nachhaltigkeit" beider Bewertung veränderlicher Erträge | 16 |
| b) | Fehlerhafte Rechentechniken | 17 |
| c) | Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation | 19 |
| 2. | Abschnitt: Entwicklung eines cash-flow-orientierten Ertragswertverfahrens | 21 |
| A | Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren | 21 |
| I. | Wertbegriff des neuen Verfahrens | 21 |
| a) | Marktpreis als Menge möglicher Preise | 21 |
| b) | Typisierung des Eigentümereinflusses | 22 |
| II. | Grundlegende Prinzipien | 23 |
| a) | Äquivalenzprinzip | 23 |
| b) | Relativitätsprinzip | 24 |
| c) | Objektivierung | 24 |
| d) | Flexibilität | 25 |
| III. | Cash-Flow-Ansatz | 25 |
| IV. | Darstellung | 26 |
| a) | Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit | 27 |
| b) | Mehrwertigkeit durch Szenarien | 27 |
| V. | Akzeptanz | 27 |
| B. | Herleitung eines cash-flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung | 29 |
| I. | Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung | 29 |
| a) | Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung | 30 |
| b) | Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden | 30 |
| II. | Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen | 32 |
| a) | Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz | 32 |
| b) | Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz | 33 |
| III. | Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen | 37 |
| IV. | Varianten für spezielle Bewertungsfälle | 39 |
| a) | Feste Mietzinsvereinbarung | 39 |
| b) | Rechte und Belastungen | 40 |
| c) | Wirkungen des Steuerrechts | 41 |
| V. | Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung | 43 |
| C. | Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis | 44 |
| D | Verfahrensanwendung am Beispiel eines Wohnmietshauses | 45 |
| I. | Objektdarstellung | 45 |
| a) | Lage | 46 |
| b) | Bauwerksmerkmale | 47 |
| II. | Datenerhebung | 47 |
| a) | Einnahmen | 48 |
| 1. | Laufende Einnahmen | 48 |
| i) | Feststellung und Prognose | 49 |
| ii) | Besonderheiten | 51 |
| iii) | Anzusetzende Werte | 52 |
| 2. | Einmalige und aperiodische Einnahmen | 53 |
| b) | Ausgaben | 54 |
| 1. | Laufende Ausgaben | 54 |
| 2. | Einmalige und aperiodische Ausgaben | 55 |
| c) | Wirtschaftliche Restnutzungsdauer | 56 |
| 1. | Gewöhnliche Nutzungsdauer | 56 |
| 2. | Verlängerung der Nutzungsdauer | 57 |
| d) | Ermittlung des Immobilienzinssatzes | 57 |
| 1. | Kalkulationsbasis Liegenschaftszins | 57 |
| i) | Einbeziehung von Inflationswirkungen | 58 |
| ii) | Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen | 60 |
| iii) | Berechnung des Immobilienzinssatzes | 60 |
| 2. | Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins | 61 |
| 3. | Anzuwendende Kalkulationsbasis | 62 |
| e) | Plausibilitätskontrollen | 63 |
| III. | Ertragswertberechnung | 63 |
| a) | Rechnung mit dem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren | 63 |
| 1. | Aufstellung der Zahlungsreihen | 63 |
| 2. | Ergebnisberechnung | 64 |
| b) | Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung | 65 |
| IV | Marktanpassung | 67 |
| V. | Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem Auftraggeber | 69 |
| E | Modifikationen der Beispielrechnung | 70 |
| I. | Alternative Berechnung ohne Staffelmieten | 70 |
| II. | Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete | 70 |
| 3. | Abschnitt: Leistungsfähigkeit und Grenzen des cash-flow-orientierten Ertragswertverfahrens | 73 |
| A | Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke | 73 |
| I. | Marktpreisermittlung | 73 |
| II. | Immobilientypen und Nutzungsarten | 73 |
| III | Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen | 74 |
| B. | Basis für weitere Rechnungen | 75 |
| I. | Renditeberechnung | 75 |
| a) | Statische Verfahren | 75 |
| b) | Dynamische Modelle | 75 |
| II. | Prognose der Wertentwicklung | 76 |
| III. | Liquiditätsplanung und Finanzierungen | 77 |
| IV. | Benchmarking | 78 |
| V. | Immobilien in Unternehmensbesitz | 79 |
| a) | Unternehmensbewertung | 79 |
| b) | Vollständige Finanzpläne | 80 |
| C | Überprüfbarkeit von Gutachten | 80 |
| D | Anwendungsprobleme | 81 |
| I. | Ermittlung einer geeigneten Datenbasis | 81 |
| a) | Handhabung der Variablenvielfalt | 81 |
| b) | Kalkulation des Immobilienzinssatzes | 82 |
| II. | Komplexitätsreduktion | 83 |
| III. | Auswirkungen von Fehlprognosen | 83 |
| E | Abschließende Wertung | 85 |
| Anhang | XIII | |
| Zusammenfassung | XXI | |
| Quellenverzeichnis | XXII | |
| Lebenslauf | XXXI | |
| Eidesstattliche Erklärung | XXXIII |
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Link zur Arbeit:
http://www.diplom.de/ean/9783832409395
Arbeit zitieren:
Metzner, Steffen Mai 1998: Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren, Hamburg: Diplomica Verlag
Schlagworte:
cash flow, Immobilien, Bewertung, Rendite, Ertragswert
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