Immobilienbewertung im Spannungsfeld Ökonomie und Ökologie

Diplomarbeit von Michael Scholz, Jutta Müller

Einleitung:

Das Interesse dieser Diplomarbeit gilt der Bewertung einer großräumigen, nicht ganz alltäglichen Tourismusanlage. Dabei erwächst der Anspruch ökologische und ökonomische Gesichtspunkte in Einklang zu bringen. Hierbei sollten gewachsene soziale Strukturen, der Schutz bestimmter Pflanzenarten und Lebensformen ebenso im Vordergrund stehen, wie der schonende Umgang mit den natürlichen Ressourcen. Um in dieses Thema tiefer einsteigen zu können, mussten Erfahrungen an einem Ort gesammelt werden, dessen Leben hauptsächlich durch den Tourismus bestimmt wird.

Durch einen Kooperationsvertrag der Fachhochschule Frankfurt mit der Gesellschaft „Jardin Rural del Sur S.L.” auf Teneriffa konnten wir während eines achtwöchigen Aufenthaltes vor Ort der Materie näherkommen. Das von einem seit dreißig Jahren auf Teneriffa lebenden Mallorquiner gegründete Projekt „Jardin Rural” steht im Zeichen des alternativen Tourismus, der jedoch nicht mit „Ökosandalen” und einer „Hippiementalität” in Verbindung gebracht werden soll.

Diese neue sanfte Art des Tourismus soll eine homogene Einheit der betroffenen Personengruppen bilden. Nicht nur die Natur steht hier im Vordergrund, sondern jeder kleinste Teil soll gleichwertig seinen Nutzen aus dem Projekt ziehen. Für dieses Modell wurde seitens des Initiators der Name „turismo integrado”- integrierter Tourismus- geprägt, der rechtlich geschützt ist.

Durch Besuche in touristisch erschlossenen Gebieten wie Playa de las Américas oder Los Cristanos konnten wir uns ein Bild über die negativen Seiten des wirtschaftlichen Aufschwunges und der Auswüchse des Tourismus machen, die eine Gegenüberstellung mit der beschriebenen Softtourismusanlage vereinfachte.

Die bislang erlangten Grundlagen im Bereich Grundstückswertermittlung waren für einen Teil der Ausarbeitung wichtig.

In der Hauptsache musste man sich jedoch mit Themenbereichen aus verschiedenen Studienbereichen auseinandersetzen. Hierbei war es wichtig, betriebswirtschaftliches Denken ebenso zu berücksichtigen, wie die Einflüsse der Kultur und verschiedener Umweltfaktoren. Durch dieses interdisziplinäre Arbeiten konnten objektive Sichtweisen geformt werden, die bei der Erstellung der Diplomarbeit hilfreich waren.

Gang der Untersuchung:

Im Ursprung sollte in dieser Diplomarbeit eine Tourismusanlage bewertet werden. Jedoch wurde sehr schnell klar, daß reine mathematische Formeln oder Vergleichswerte hier nicht greifen würden. So entschlossen wir, uns die Themenstellung etwas komplexer zu gestalten. Basierend auf der Frage „Wie wirtschaftlich und nachhaltig ist eine Ferienanlage ohne die dazugehörige Landschaft?” haben wir eine Checkliste erarbeitet. Zunächst wurden die Einflußgrößen derer, die an einem solchen Projekt beteiligt sind, ausfindig gemacht. Das heißt, es gibt drei Interessengruppen an einer Ferienanlage. Da wäre zum einen der Investor, der aus wirtschaftlicher Sicht ein solches Projekt betrachtet. Zum anderen sind da die Einheimischen, die von dem Urlaubstreiben der Fremden ganzjährig und über lange Zeit hinweg beeinflußt werden.

Als dritte Gruppe sind schließlich die Touristen zu nennen, die für einen kurzen Zeitraum Erholung suchen. Jede der drei Gruppen hat ihre eigenen Interessen. Anhand eines Punktekataloges, in welchem alle gleichermaßen berücksichtigt sind, lässt sich herausfinden, ob eine Ferienanlage langfristig den Idealen einer „alternativen Tourismusanlage” entspricht. Nur wenn der Punktespiegel auf einem hohen Niveau ausgeglichen ist, also alle Beteiligten annähernd die gleichen Ergebnisse erzielen, dann kann man von einem zufriedenstellenden Resultat reden. Letztenendes läßt sich mit dieser Checkliste ein Qualitätsstandard aufbauen, der weltweit übertragbar ist. Denn überall wo Tourismus betrieben wird, gilt es, eine Natürlichkeit und Ursprünglichkeit zu bewahren, sowie das problemlose Miteinander mit der einheimischen Bevölkerung nachhaltig zu ermöglichen.

Bestehende Ferienanlagen lassen sich nach den Gesichtspunkten des integrierten Tourismus bewerten und neue Anlagen könne gezielter geplant werden.

Den größten Teil der Diplomarbeit nimmt die Bewertung der Ferienanlage aus Sicht des Investors in Anspruch. Hierbei wurden drei Bewertungsmethoden mit verschiedenen Miet -und Kostenansätzen berücksichtigt. Aufgrund der Tatsache, daß zum Zeitpunkt der Diplomarbeit noch nicht mit dem Bau der Ferienanlage begonnen wurde, stellten wir anhand des Residualwertverfahrens und des Discounted-Cash-Flow Verfahrens eine für den Investor wichtige Renditeberechnung auf. Als dritte Berechungsgrundlage wurde eine Ertragswertberechnung durchgeführt.

Inhaltsverzeichnis: