Hohe Türme - hoher Leerstand?

Diplomarbeit von Raoul Jahnke

Einleitung:

Neue Türme, neuer Leerstand? Ein Bürgerentscheid gegen Hochhäuser? Aktuell ist das in wenigen Städten auf der Welt vorstellbar. Investitionen werden in der Regel gerne gesehen. Deshalb scheint es auf den ersten Blick unverständlich, dass Bürger einer Stadt in einer wirtschaftlich angespannten Zeit Investitionen einschränken. Der Bürgerentscheid erinnert an die Straßenkämpfe der 1970er Jahre in Frankfurt am Main, in denen Hochhausgegner der Polizei gegenüber standen. Durch Preissprünge, hervorgerufen von Spekulanten, wurden damals in der Innenstadt Wohnhäuser durch Bürogebäude verdrängt.

Auf Unverständnis für einen Teil der Münchner Bevölkerung stößt derzeit das Erbauen von Bürotürmen, ganz abgesehen von einer Beeinträchtigung der Sichtachsen und immer da gewesenen Geschmacksfragen, da in der Öffentlichkeit gerade häufig von Rekordleerständen die Rede ist und so mancher Münchner Büroturm, eine Art „Leuchtturm der Leere“, für Besucherführungen und als Austragungsort für öffentliche Treppenlaufwettkämpfe des Münchner Leichtathletik-Verbandes genutzt wird. Diese Arbeit beschäftigt sich mit dem tatsächlichen, wie auch mit dem wahrgenommenen Leerstand. Dabei sollen die entscheidenden Akteure in ihren Handlungen näher betrachtet und in ihrer Einstellung zur aktuellen Lage des Büromarktes in München befragt werden. Welche Auswirkungen entstehen durch den massiven Büroneubau in München, insbesondere mit seinen aktuellen Leerflächen?

„Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich in der längsten Krise der Nachkriegszeit. Seit 2001 gehen die Mieten im wichtigsten Segment Büroimmobilien runter und die Leerstände rauf. Und das Ende der Krise – von den Optimisten unter den Immobilienberatern für Ende 2004 prognostiziert – lässt auf sich warten“, so beurteilt LINNEWEBER die Lage.

Der Leerstand hat in München mehrere Jahre kein Problem dargestellt, eher das Gegenteil. Die Flächenknappheit führte bei Leerständen von 0.5% im Jahr 2000 zu Abwanderungen. Deshalb ist das Thema unvermarktbarer Leerstandsflächen im Büromarkt, des sogenannten Sockelleerstands, für München ganz neu. Das tatsächliche, vermarktbare Flächenangebot in München passte sich in dramatisch kurzer Zeit dem Niveau anderer europäischer Städte an. Der nicht vermarktbare Teil der Leerstandsflächen wird in nächster Zeit weiter steigen und muss differenziert in Marktberichten und Statistiken geführt werden. Ältere Nachkriegsbauten, die leer werden, sind aufgrund ihrer Raumzuschnitte und Gebäudesubstanz nicht mehr vermietbar. Auch Gebäude in sehr schlechten Lagen können zu Sockelleerständen werden. Deshalb soll auch das mit dem Sockelleerstand verbundene Problem der Immobilienwirtschaft und der Stadtplanung durch diese Arbeit mehr ins Bewusstsein gerückt werden.

Nachdem bereits 1983 HARTWIEG die Suburbanisierung der Bürobetriebe ins Münchner Umland untersucht hat, beschäftigt sich diese Arbeit mit der höchst aktuellen Frage innerstädtischer Verlagerungen im Büromarkt durch großes Büroflächenangebot und Mietpreisrückgang. Die Presse berichtete in den letzten Jahren von immer höheren Leerständen. Doch trotz der wachsenden Leerstände wurden gleichzeitig weiterhin große Bürogebäude gebaut. Dieses Kuriosum bildete den Einstieg in das Thema dieser Arbeit. Meine Erfahrungen während eines Praktikums bei einem Münchner Projektentwickler und der unmittelbare Kontakt mit der Problematik der Büroleerstände in der näheren Umgebung meines Wohnortes führten zum Thema dieser Diplomarbeit. Durch den Mangel an verwendbarem statistischem Datenmaterial zum Büroflächenleerstand und durch die erst ab 2002 existierenden, deshalb begrenzten Bürogebäudedaten des Statistischen Amtes der Landeshauptstadt München, werden die Betrachtungen des Themas auf den Büroneubau der letzten Jahre fokussiert. Deutlich wird auch, dass besonders solche Marktakteure von Interesse sind, die diese Neubauten produzieren und damit auch Leerstandsflächen herstellen, sowie die Büroflächenmieter, die in ehemalige Leerstandsflächen eingezogen sind. Die daraus entwickelte Forschungsfrage lautet: Welche Auswirkungen hat der Neubauleerstand in München auf den Büromarkt und seine Akteure?

Das vorgeschobene Anfangsstatement „Hohe Türme – hoher Leerstand?“, das bewusst mit einem Fragezeichen versehen wurde, soll an den Münchner Bürgerentscheid im November 2004 erinnern, bei dem es um die Höhe von Büroneubauten in München ging. Eine sogar im Bürgerentscheid formulierte Behauptung war, dass es aufgrund der bestehenden Millionen an Quadratmeter leerstehenden Büroflächen keiner weiteren Bürohochhäuser bedarf. In dieser Arbeit wird explizit auf die unterschiedlichen Arten des Leerstands eingegangen, die es zu unterscheiden gilt.

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist eine Evaluierung der Auswirkungen auf die Raumstrukturen und Raumverflechtungen durch Büroneubauflächen im Stadtgebiet München. Insbesondere ist dabei das Problemfeld des Leerstands im Neubau, wie auch im Bestand von Interesse. Dabei werden die räumlichen Entwicklungen der Büroflächen und die Verlagerungsbewegungen der Flächennutzer hinterfragt. Investoren, Flächenanbieter, Vermittler, Büroflächennutzer, kommunale Akteure und die Bürger Münchens werden in die Analyse miteinbezogen. Die neuen Hochhäuser, welche zur Vermietung errichtet wurden, werden als ein Büroflächensegment der Neubauten besonders differenziert untersucht.

Im Rahmen der vorliegenden Arbeit ist vor allem der Büroflächenmietmarkt von Bedeutung, da sich in diesem weitestgehend die zu beschreibenden Marktprozesse abspielen. Aber auch die Aktivitäten von Eigennutzern sollen nicht außer Acht gelassen werden, da diese ebenfalls Auswirkungen auf die Leerstandssituation haben können, wenn etwa durch Flächenbündelung an einem Standort oder bei Flächenreduzierung durch Untervermietung zusätzliche Flächen am Mietmarkt angeboten werden. Nachdem nun bereits im einleitenden Teil die Problemstellung, deren Entdeckungsprozess und Aktualität beschrieben worden ist, soll hiermit ein Überblick über die anstehende Arbeit erfolgen. Das zweite Kapitel erörtert die Verwendung zentraler Begriffe des Büromarktes und operationalisiert den Untersuchungsraum. Im dritten Kapitel werden die verwendeten theoretischen Konzepte vorgestellt. Die Büroforschung in der Geographie wird dargelegt und die theoretischen Ansätze der Bürostandortforschung werden erläutert. Anschließend wird noch auf verwendete wahrnehmungstheoretische Theoreme einer Studie des psychologischen Lehrstuhls der Universität Magdeburg zur Wahrnehmung von Leerstand am Arbeitsplatz eingegangen.

Kapitel vier beinhaltet den Stand der Forschung im Bereich Leerstand. Es behandelt die Segmentierungen, die Ursachen und Wirkungen des Leerstands im Büroflächenbereich. Abschließend wird eine Literaturanalyse zu dem bisher wenig beachteten Thema Büroleerstand angeführt. Kapitel fünf widmet sich dem geographischen Untersuchungsraum. Der Bürostandort München wird kurz vorgestellt. Wirtschaftsstruktur und Büromarktentwicklungen der letzten Jahre geben einen Überblick, um die aktuell untersuchten Aspekte besser einordnen und verstehen zu können. Insbesondere die kommunalen Eigenheiten, wie der kürzliche Bürgerentscheid zur Höhenbeschränkung von Hochhäusern, aber auch die lokalen Akteure werden vorgestellt. Auf die momentane Verwendung von Informationsquellen zur Flächenvermarktung, aufbauend auf einer kürzlich erschienenen Studie über diesen Informationsmediengebrauch der Büromarktakteure, wird abschließend in diesem Kapitel eingegangen.

In Kapitel sechs werden unter Bezugnahme auf die zuvor besprochenen theoretischen Ansätze die Hypothesen zur Forschungsfrage erläutert. Kapitel sieben stellt die Methodik zur Untersuchung der aufgestellten Hypothesen dar. Zuerst wird auf die Datenbeschaffung der Sekundärdaten eingegangen. Danach wird die Auswahl der empirischen Erhebungsinstrumente und deren Vorgehensweise behandelt. Der verwendete Methodenmix beinhaltet eine Kartierung der Büroneubauten samt Leerflächen und Nutzern, Experteninterviews ausgewählter Marktteilnehmer und eine schriftliche Befragung der Büroflächennutzer. Die Auswertung der qualitativ erhobenen Daten ist in Kapitel acht zu finden. Das neunte Kapitel fasst die ermittelten Ergebnisse der schriftlichen Befragung zusammen. Der Untersuchung der Ergebnisse folgt die analytische Überprüfung der aufgestellten Hypothesen in Kapitel zehn. Kapitel elf schließlich artikuliert ein Fazit dieser Untersuchung, nachdem die Ergebnisse zusammengefasst wurden.

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