Herausforderung Leerstand

Diplomarbeit von Wolfgang Brunauer

Einleitung:

Wachsende Leerstände und sinkende Mietpreise beschäftigen Eigentümer, Vermieter und Verwalter von Büroimmobilien in fast allen deutschen Städten. Obwohl sich nach vorherrschendem Konsens die Weltwirtschaft in den nächsten Jahren erholen soll, wird sich diese Entwicklung nur verzögert auf den Bürovermietungsmarkt auswirken. 2003 stieg das Leerstandsvolumen von Büroflächen in den fünf deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) weiter und liegt nun schon bei ca. 6,75 Mio. m², während noch immer beträchtliche Neubauvolumina den gesättigten Büromarkt speisen. Nutzeroptimierte Objekte finden jedoch auch in Krisenzeiten Abnehmer.

Die Herausforderung besteht deshalb darin, unter den derzeitigen Marktkonditionen mit einem großen und facettenreichen Angebot qualitativ hochwertiger und moderner Flächen zu geringen Mietpreisen Bestandsimmobilien den wachsenden Anforderungen potentieller Nutzer anzupassen. In dieser Arbeit wird ein Analyseinstrument für Investoren und Eigentümer entwickelt, das eine marktorientierte Entwicklung von leer stehenden vermietbaren Bürobestandsflächen ermöglicht. Dazu werden die Bedürfnisse der Nutzergruppen an das Produkt Immobilie ermittelt und darauf aufbauend ein Bewertungssystem entwickelt. Dieses nutzerorientierte System ermöglicht die Ableitung von Strategien und Handlungsalternativen, die materielles wie auch immaterielles Leistungsangebot der Immobilie betreffen. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen für eine gezielte Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit. Durch die auf diese Weise ermöglichte Schaffung eines marktkonformen, systematisch auf die Nutzerbedürfnisse abgestimmten Angebots wird der Leerstand im Gebäude langfristig gesenkt. Erhöhte Gebäudeattraktivität führt so zu einer höheren Rentabilität, verbindet also die Interessen von Nutzer und Investor.

Eine besondere Rolle bei dieser Nutzerorientierung kommt Facility Management als einem ganzheitlichen und lebenszyklusorientierten Ansatz zu. Die konsequente Einbindung von FM in den Prozess der Strategiefindung und Maßnahmenplanung ermöglicht eine Maximierung des Nutzwertes und dient der Ertragssteigerung der Immobilie.

Gang der Untersuchung:

Die vorliegende Arbeit ist in acht Kapitel unterteilt. Nach der Einleitung werden im zweiten Kapitel die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die in die Arbeit einfließenden Themenbereiche erläutert. Dazu werden die Ausgangslage am Immobilienmarkt (bzw. am Bürovermietungsmarkt) und die Relevanz des Immobilienzyklus erläutert. Da für die vorliegende Arbeit die Orientierung am Markt eine wesentliche Rolle spielt, folgt eine Einführung in die Begrifflichkeiten des Immobilienmarketing und eine Einordnung der Vorgehensweise ins immobilienmarketingpolitische Instrumentarium. Anschließend wird die Bedeutung von Facility Management als nutzerbezogene und lebenszyklusorientierte Perspektive zur zukunftsfähigen (Um-)Gestaltung der Immobilie hervorgehoben.

Es folgt eine Erläuterung verschiedener Handlungsalternativen in der Verwertungsphase einer Immobilie und schließlich eine Eingrenzung und Definition der Immobilienbestandsentwicklung im Spannungsfeld von Objektanalyse, Marktanalyse und Projektentwicklung.

Im dritten Kapitel werden die Anforderungen potentieller Mieter an die Büroimmobilie analysiert. Die Unterscheidung nach vier Nutzerperspektiven ermöglicht eine differenzierte Ermittlung divergierender Anforderungsprofile, aus denen sich Maßnahmen zur Bestandsentwicklung ableiten lassen.

Im vierten Kapitel folgt eine methodische Herleitung einer Objektanalyse. Auf der Basis verschiedener etablierter Analysemethoden werden die für Mietentscheidungen relevanten Faktoren von Standort, Gebäude und Dienstleistungsangebot hergeleitet und ihre Bedeutung für die vier Nutzerperspektiven erläutert. Besonders wird dabei auf die endogenen und damit von Eigentümer oder Investor veränderbaren Faktoren Immobilie und Dienstleistungen eingegangen, da nur hier eine aktive Anpassung an die Markterfordernisse vorgenommen werden kann.

Im fünften Kapitel werden schließlich alle Kriterien in eine Nutzwertanalyse zusammengefasst, mit der die Attraktivität und die Notwendigkeit zur Anpassung des Leistungsangebots der Immobilie bewertet werden kann. Sie bildet das Kernstück der vorliegenden Arbeit, in sie fließen auch die vier Nutzerperspektiven ein.

Im sechsten Kapitel folgen einige Hinweise zur Feststellung der Wirtschaftlichkeit geplanter Maßnahmen ihrer Umsetzung. Aufgrund des begrenzten Rahmens dieser Arbeit wird dieser Teil allerdings sehr kurz abgehandelt.

Das siebte Kapitel zeigt die praktische Anwendbarkeit des erarbeiteten Instrumentariums anhand zweier Praxisbeispiele, im achten Kapitel wird schließlich noch auf Perspektiven und weitere Anwendungsmöglichkeiten für diese Methode eingegangen. Es folgt ein umfangreicher Anhang, in dem u.a. das entwickelte Bewertungsmodell anhand eines Beispiels demonstriert wird.

Inhaltsverzeichnis: