Hedonische Immobilienbewertung

Diplomarbeit von Kersten Stieringer

Einleitung:

Im Bereich des Immobilienconsultings und insbesondere im Bereich der analytischen Unterstützung von Bauvorhaben ist es von großem Interesse in möglichst exakter Weise über Eigenschaften des Betrachtungsraumes oder eines betrachteten Objektes Kenntnis zu besitzen. Regelmäßig ist hierzu der Preis ein dienlicher Indikator, um etwa Rangstufen, Verhältnisse oder Unterschiede auszudrücken und somit differierende Eigenschaften bewerten zu können.

Der Preis als markterwirktes Bewertungskriterium eines Gutes, entstanden aus der Interaktion von Anbietern und Nachfragern, gibt die Möglichkeit Aussagen zu treffen, die eine Wohnlage als gut oder unterdurchschnittlich kennzeichnen oder die ein Objekt im Vergleich zu einem ähnlichen als überteuert oder billig ausweisen.

Was aber ist in einer Situation möglich, in der keine preislichen Vorgaben existieren und keine direkten Einordnungen angestellt werden können? Kann in einer solchen Lage trotzdem eine preisbasierte Qualitätseinordnung von Wohngebieten oder Stadtbezirken stattfinden? Kann mitunter trotzdem eine objektgenaue Einordnung und Preisbestimmung erfolgen?

In diesem Zusammenhang ist in Zusammenarbeit mit dem Institut für Innovatives Bauen (IIB-Institut) diese Diplomarbeit entstanden, welche die Methode der hedonischen Preisbestimmung im Immobiliensektor vorführt. FAHRLÄNDER zeigt, dass dieser Ansatz in anderen Ländern längst zum Standard der Bewertungspraxis gehört und sich etwa bei der Züricher Kantonalbank (ZKB) ‚in kürzester Zeit für die Bewertung von Wohneigentum im Rahmen der Finanzierung schweizweit durchgesetzt’ hat.

Als Basis der Betrachtung dient eine stichprobenartige Datensammlung für die Stadt München, welche das IIB-Institut zur Auswertung bereitgestellt hat. Die methodische Grundlage der Analyse bildet die hedonische Preistheorie. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass über regressionsanalytisch- statistische Verfahren Preise für ein Güterbündel (Immobilie) näher betrachtet werden und maßgeblich preisbildende Teile dieses Güterbündels in ihrem Einfluss isoliert werden können. Ziel der Untersuchung ist in exemplarischer Weise eine Bewertung des Münchener Marktes für Wohnungseigentum aus einer hedonischen Preisfunktion zu erstellen, Wohnlagen zu klassifizieren und die aufgeworfenen Fragen zu klären.

Die Wahl der Stadt München als Betrachtungsraum hängt in besonderem Maße von dem dort zu findenden, attraktiven Immobilienmarkt zusammen. Dieser verspricht für Investoren auch künftig Gewinnchancen trotz eines stattfindenden demographischen Wandels und einer abnehmenden Bevölkerungszahl in gesamtdeutscher Sicht.

Gang der Untersuchung:

In einem zweiten Kapitel werden zunächst grundlegend Immobilienmärkte in ihren Eigenheiten vorgestellt und traditionelle, normierte Wertermittlungsverfahren in Bezug auf den Markt für Eigentumswohnungen aufgezeigt. Das dritte Kapitel befasst sich anschließend mit der hedonischen Preistheorie und ihrer statistischen Grundlagen. Das vierte Kapitel handelt einerseits über die Betrachtung der Datengrundlage und deren Modifikation und Anpassung sowie die daraus generierte Preisfunktion. Im fünften Kapitel erfolgt eine Würdigung der Ergebnisse aus hedonischer Sicht sowie die Vorstellung und Interpretation einer Wohnlagequalitätskarte für das Münchener Stadtgebiet. Das sechste Kapitel schließt mit einer zusammenfassenden Betrachtung und gibt einen Ausblick.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel, 4.3.2 Qualitätsvariablen:

Die Qualitätsvariablen gelten ebenso wie die geografischen objektunmittelbar.

Insgesamt beinhaltet diese Gruppe sechs Variablen. Es gilt zu beachten, dass drei dieser als gruppierte Werte vorliegen. Darunter fallen das Baujahr, der Wohnungstypus, und der Wohnungszustand.

Ausgehend von den theoretischen Vorüberlegungen in Abschnitt 3.3 werden diese Variablen in binäre Zustände überführt, wobei immer eine Zustand weniger modelliert werden muss, als Klassen vorliegen. Das erklärt sich daraus, dass eine Klasse als sog. Referenzkategorie gilt, von der ausgehend die anderen Zustände bestimmt werden. Dabei bezeichnet der Übergang von der Referenzklasse in die jeweilige Klasse den jeweiligen Nutzenzu- oder Abschlag, welcher durch den Wechsel stattfindet.

Der Wohnungszustand wird in acht Dummy- Variablen aufgegliedert, welche der Datensatz als solche vorgibt und definiert. Leider bestehen keine Informationen darüber, wie die qualitative Einteilung seitens der Internetanbieter erfolgt ist. Als Referenz soll die Ausprägung ‚renovierungsbedürftig’ gelten.

Gleichermaßen ergeben sich für den Wohnungstypus sechs Zustandsausprägungen, mit der ‚Etagenwohnung’ als Referenzkategorie. Bei den Wohnungstypen ergeben sich keine Interpretationsschwierigkeiten, da allgemeingültige Bezeichnungen verwandt sind.

Bezüglich des Baujahres wurden zunächst vier Klassen gebildet. In diesen finden sich alle neueren Baujahre ab dem Jahr 2000 in einer Klasse wider. Baujahre vor 1950 (Altbauten) machen eine zweite Klasse aus und die Baujahre 1950 bis 1979 und 1980 bis 1999 bilden schließlich die weiteren Klassen. Die Klassierung wurde vor dem Hintergrund des nebenstehenden Graphens gewählt, welcher den Zusammenhang zwischen Baujahr und dem logarithmierten Preis aufzeigt.

Über das Verteilungsdiagramm wurde ein Loess- Glätter gelegt, um den Verlauf besser kennzeichnen zu können. Es ergibt sich zunächst ein nahezu linearer Verlauf mit negativer Steigung bis etwa zu Baujahr 1950. Danach erfolgen ein „Knick“ und ein Ansteigen des Verlaufs in exponentieller Form, bis in neuere Baujahre. In theoretischer Anlehnung an FAHRLÄNDER sollen im Weiteren lineare Terme für die Baujahre nach 1949 bis etwa 1980 und von 1980 bis etwa ins Jahr 2000 angenommen werden. In zusätzlicher Differenzierung wird für die Jahre ab 2000 eine weitere Gruppierung zu den vorangegangenen Baujahren getroffen.