Haustürwiderruf bei Realkrediten und seine wirtschaftliche Bedeutung vor dem europarechtlichen Hintergrund

Diplomarbeit von Cornelia Ewald

Einleitung:

Der Vertrieb von Produkten und Dienstleistungen an der Haustür hat in den letzten Jahrzehnten enorm zugenommen. Aus diesem Grund wurde 1985 vom Europäischen Rat die Haustürgeschäfterichtlinie mit dem Ziel verabschiedet, die unterschiedlichen Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten auf europäischer Ebene anzugleichen und ein Mindestmaß an Verbraucherschutz in allen Mitgliedstaaten durchzusetzen.

Danach soll der Verbraucher die Möglichkeit haben, sich von den Folgen eines übereilten Vertragsabschlusses zu befreien, wenn er beim Vertragsabschluss situationsbedingt durch Beeinflussung seiner Entschließungsfreiheit benachteiligt war. Das unerwartete Andienen eines Vertragsabschlusses außerhalb der Geschäftsräume des Gewerbetreibenden gibt dem Verbraucher weder Zeit zum Überdenken des Vertrags, noch wird ihm ein Vergleich hinsichtlich Qualität und Preis mit anderen Anbietern ermöglicht.

Auf das Kreditgeschäft hatte das zunächst keinen großen Einfluss, da Kreditverträge gewöhnlich nicht auf Initiative des Kreditgebers an der Haustür abgeschlossen werden. Kreditbedarf besteht regelmäßig nur dann, wenn es auch ein zu finanzierendes Geschäft größeren Ausmaßes gibt. Eine Haustürsituation tritt demnach selten ein.

In den neunziger Jahren entwickelte sich allerdings eine neue Art des Vertriebs, die besonders stark in den neuen Bundesländern praktiziert wurde. Es handelte sich um den sog. Strukturvertrieb von kreditfinanziertem Immobilienerwerb als Haustürgeschäft, er auch heute noch verbreitet ist.

Im Grundmodell baut zunächst ein Bauträger eine Wohnanlage, teilt diese in kleinere Einheiten auf, um sie dann einzeln zu veräußern. Kreditinstitute sind hier häufig in einer Doppelfinanzierungsrolle zu finden. Ein weiteres Unternehmen mietet die Räumlichkeiten an bzw. gibt Mietgarantien an die Investoren heraus.

Das ganze System ist geprägt von einem undurchsichtigen Personen- und Firmengeflecht, bei dem die Verantwortlichen häufig nicht mehr auffindbar oder wegen Insolvenz nicht mehr haftbar zu machen sind. Übrig bleiben nur die finanzierenden Banken, die das Risiko des Großkredits aus der Bauträgerhaftung auf viele kleinere Kredite verteilen konnten. Die Vermarktung erfolgt offensiv als Gesamtpaket. Der Vermittler spricht potentielle Investoren zu Hause oder am Arbeitsplatz an. Beratungsgespräche werden fast ausschließlich in Privatwohnungen geführt. Integriert in dieses Paket sind zusätzlich zum Erwerb der Immobilie, die Kreditaufnahme und deren Absicherung. Häufig umfasst das Angebot auch weitere Aufgaben, wie die Verwaltung des Eigentums und ähnliches, so dass der Investor sich im Anschluss an den Notartermin kaum um etwas kümmern muss. Das Konzept schließt die Eigennutzung der Wohnung und den Einsatz von Eigenkapital aus. Nach damaligem deutschem Steuerrecht bestanden unter der Bedingung kompletter Fremdfinanzierung und Vermietung einer Immobilie insbesondere in den neuen Bundesländern hohe Abschreibungsmöglichkeiten. Auch heute lassen sich auf diesem Wege noch Steuervorteile erzielen. Die Mieteinnahmen dienen außerdem der Kreditrückführung.

Als Verkaufsargument werden einerseits die Möglichkeiten der Steuerersparnis angeführt, andererseits soll das Kapitalanlagemodell der Altersvorsorge ohne die Notwendigkeit des Einsatzes von Eigenkapital dienen. Der Erwerb der Immobilie finanziere sich bis auf eine geringe Eigenbeteiligung durch Steuervorteile und Mieteinnahmen. Wegen der Entbehrlichkeit von Eigenkapital werden diese Modelle in großem Stil Klein- und Kleinstverdienern angeboten.

Die Verbraucher werden unter Zeitdruck gesetzt, um eine sofortige Entscheidung zu erzwingen. In einem einzigen notariell beurkundeten unwiderruflichen Geschäftsbesorgungsvertrag lassen sich die Vermittler umfassend zur Verhandlungsführung und zum Vertragsabschluss ermächtigen. Charakteristisch für das Zustandekommen der entsprechenden Kreditverträge ist das Fehlen jeglicher Vertragsverhandlungen zwischen Bank und Verbraucher. Den Vermittlern liegt die Finanzierungszusage der Bank teilweise schon vor der Kontaktaufnahme zu potentiellen Investoren vor.

Aus zwei Gründen können diese Konzepte jedoch nicht aufgehen:

Einerseits sind die Möglichkeiten zur Steuerersparnis bei geringen und mittleren Einkommen begrenzt. Man kann nicht mehr Steuern zurückgezahlt bekommen, als man zuvor selbst abgeführt hat.

Zum anderen sind die Immobilien sog. Schrottimmobilien und in der Regel nach Auslauf der Mietgarantien nicht mehr vermietbar. Teilweise gehen die Unternehmen, die diese Garantien abgegeben haben, noch vor deren Auslauf in die Insolvenz, so dass die Mietgarantien faktisch wertlos sind. In dieser Fallgruppe gibt es laut Finanztest ungefähr 300.000 Betroffene. Meist Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen, die den Ausfall dieser Kapitalanlage und die damit einhergehenden finanziellen Belastungen nicht tragen können und damit vor dem wirtschaftlichen Ruin stehen. Durch die Vielzahl der Betroffenen ergibt sich für diese Fälle eine enorme volkswirtschaftliche Bedeutung.

Die folgenden Ausführungen orientieren sich daher vorrangig an dieser wirtschaftlich bedeutendsten Gruppe der Realkredite. Es werden aber auch von diesem Muster abweichende Haustürrealkredite abgeschlossen. In einigen Fällen wird die Immobilie zur Eigennutzung angeschafft. In anderen hingegen dient die Finanzierung dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen oder Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Auch diese und andere Realkredite, die als Haustürgeschäft zu charakterisieren sind, werden von den Überlegungen erfasst.

Die Rechtsprechung ist wegen des europarechtlichen Aspekts kompliziert und unsicher. Dazu kommt der rechtspolitische Ansatz des Verbraucherschutzes. Auch die Frage der Rückabwicklung ist in Literatur und Instanzenrechtsprechung umstritten.

Zunächst ist zu klären, wann ein Widerrufsrecht für den Realkreditvertrag überhaupt besteht (2.). Zu besprechen sind hier nur von Verbrauchern abgeschlossene Realkredite. Danach ist die Bedeutung verbundener Geschäfte für die Rückabwicklung zu betrachten und inwiefern dieses Prinzip geeignet ist, die Möglichkeit der Ausübung eines bestehenden Widerrufsrechts sicher zu stellen (3.). Zur Illustration dienen die beiden den EuGH beschäftigenden Fälle Heininger (2.3.) und Schulte (3.4.).

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