Das Grundstück im Sanierungsverfahren

MA-Thesis / Master von Gudrun Huhold

Einleitung:

Unsere Städte sind der Lebensraum vieler Menschen und ein Abbild der Kultur und Geschichte seiner Bewohner. Über Jahrhunderte haben sie sich entwickelt und den veränderten Bedürfnisse der Bevölkerung angepasst. Die technische Entwicklung, Zerstörungen im Krieg und der radikale Stadtumbau in den 60er Jahren haben bewirkt, dass innerstädtische Gebiete oft nicht mehr den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse genügen. 1971 wurde mit dem Städtebauförderungsgesetz die Möglichkeit geschaffen, den städtebaulichen Missständen mit Sanierungsmaßnahmen entgegenzuwirken. Das Zusammenwirken von Bund, Ländern und Gemeinden ermöglicht die Finanzierbarkeit von Sanierungsvorhaben.

Der Ablauf von Sanierungsmaßnahmen ist gesetzlich umfassend geregelt. In ihrem Verlauf werden von der Gemeinde Maßnahmen geplant, durchgeführt und begleitet, die zur Beseitigung der Missstände führen und Sanierungsgebiete wieder zu einem gesunden Umfeld für seine Bewohner machen. Während einer Sanierungsmaßnahme unterliegen alle Grundstücke im Sanierungsgebiet besonderen Gesetzen, die sicherstellen, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen ermöglicht nicht erschwert werden. Die Maßnahmen der Gemeinde lösen private Modernisierungsinitiativen aus, die häufig gefördert werden.

Die Verbesserung des Wohn- und Arbeitsumfelds führt automatisch zu einer Aufwertung der Grundstücke, Wohnungen und Mieten. Sanierungsmaßnahmen werden von öffentlichen Geldern bezahlt. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass die Eigentümer von Grundbesitz sich mit Rahmen der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung an der Finanzierung beteiligen. Die Abschöpfung der Werterhöhung erfolgt i.d.R. nach Abschluss der Maßnahme durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen.

Um die Sanierung zu ermöglichen, die Ausgleichsbeträge zu sichern und Spekulationen entgegenzuwirken besteht während des Sanierungsverfahrens eine umfassende Genehmigungspflicht für alle Handlungen und Vorhaben, die Grundstücke betreffen. Bei einer Vielzahl von Vorgängen, die auf ‘das Grundstück’ im Sanierungsgebiet einwirken, sind Wertgutachten erforderlich.

Zielsetzung und Abgrenzung:

Theoretisch hat jeder Sachverständige schon etwas von Sanierungsverfahren und der Bewertung von Ausgleichsbeträgen gehört. Die Praxis zeigt aber, dass die Bewertungsanlässe im Sanierungsverfahren vielfältig sind und die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, also der Ausgleichsbeträge, nur ein Teil ist.

Am Beispiel des Sanierungsgebietes Bahnhofsviertel II, dass von 1983 bis 2006 lief, soll der Ablauf eines Sanierungsverfahrens anschaulich dargestellt werden. Auf die umfassenden Verwaltungsaufgaben wird dabei nicht eingegangen, sondern vorrangig die Wirkung und Auswirkung von Sanierungsmaßnahmen auf ‘das Grundstück’ betrachtet.

Die Überlegungen, die innerhalb der Stadtverwaltung zur Anwendung der ‘vereinfachten’ Berechnung von Ausgleichsbeträgen angestellt wurden und eine Anpassung des Niedersachsen Verfahrens an die örtlichen Gegebenheiten bei der Ausgleichsbetragsbewertung sind Bestandteil dieser Arbeit, da sie Einblicke in die Bewertungsarbeit im Sanierungsverfahren geben.

Ansonsten werden Bewertungsverfahren nicht näher erläutert und auf spezielle Wertermittlungsdetails wird nicht eingegangen. Ziel ist es, die unterschiedlichen Vorgänge, die ‘das Grundstück’ betreffen, darzustellen. Bei den anfallenden Bewertungsaufgaben im Rahmen von Sanierungsverfahren werden Anlass, Häufigkeit und spezielle Ausrichtung der unterschiedlichen Wertermittlungen aufgeführt.

Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass die Zahlen und Angaben sich ausschließlich auf das Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II in Braunschweig beziehen und nicht als repräsentativ angesehen werden dürfen. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Problematik der sanierungsrechtlichen Wertermittlungen bei anderen Sanierungsverfahren gleich ist.

Aufbau und Methodik:

Die vorliegende Arbeit befasst sich zuerst mit den Grundlagen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Beginnend mit der Entwicklung der Städte, das Städtebauförderungsgesetz von 1971 und Städtebauförderung heute, die Sanierungsgesetze im BauGB i.V. mit der WertV bis zum Ablauf von Sanierungsverfahren im Rahmen der gesetzlichen Erfordernisse.

Im zweiten Abschnitt wird umfassend über den Verlauf des Sanierungsverfahrens Bahnhofsviertel II in Braunschweig berichtet und die Daten zusammengefasst. Im Detail wird auf die Anwendungsüberlegungen des ‘vereinfachten’ Berechnungverfahrens von Ausgleichsbeträgen (§ 154 Abs. 1 oder § 154 Abs. 2a BauGB) eingegangen und eine Anpassung des Niedersachsen Verfahrens an die örtlichen Gegebenheiten zur Vermeidung von Wertsprüngen erläutert.

Die Vorgänge, von denen ‘das Grundstück’ in Sanierungsverfahren betroffen ist wird mit Zahlen und Daten aus dem Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II im dritten Abschnitt genauer betrachtet. Mit Tabellen werden die Häufigkeit, die örtliche Lage im Sanierungsgebiet und zeitlichen Lage im Sanierungsverfahren veranschaulicht. Auf die sich im Sanierungsverfahren aus unterschiedlichen Anlässen ergebenden Wertermittlungsaufgaben wird einzeln eingegangen.

Der vierte Abschnitt erläutert die spezielle Problematik von sanierungsrechtlichen Bewertungen, wie sie auch im Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II in Braunschweig auffällig war. Es wird auf ihre Ursprünge eingegangen und Möglichkeiten einer besseren Herangehensweise aufgezeigt. Eine Diskussion über die Fragen ob Ausgleichsbeträge berechtigt sind und über die Angemessenheit der Berechnungsgrundlage könnte sich anschließen.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 2.1, Die Anfänge der Sanierung:

Nach dem 2. Weltkrieg hatte sich die Situation der Städte gravierend verändert. Bombardierungen und Luftangriffe haben Lücken in das Stadtbild gerissen und ganze Stadtteile völlig zerstört. In Braunschweig wurden 90% der Innenstadt, 50% der Industrieanlagen und 60% der öffentlichen Gebäude total zerstört oder sehr schwer beschädigt.

Der Wiederaufbau wurde als eine große Chance gesehen, die Städte der ‘neuen Zeit’ und den veränderten Ansprüchen durch die Industrialisierung anzupassen. Die Stadtplanung nach dem Krieg erfolgte nach den Leitbildern der Moderne mit den Schlagworten ‘Gliederung’, ‘Auflockerung’, ‘Funktionstrennung’ und ‘verkehrsgerecht’.

Bei der rasanten Geschwindigkeit des Wiederaufbaus und dem Wachstum der Städte blieben die empfindlichen Strukturen der Innenstädte, die sich über Jahrhunderte entwickelt hatten, unbeachtet. Die neuen Planungsziele wurden den historischen Bereichen der Kerngebiete nicht gerecht. Dichte, Dimensionen, Nutzungen und Formensprache hatten sich verändert.

Dem Bestand wurde wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Ideologisch wurden alte Substanz und alte Strukturen pauschal mit der Vergangenheit verbunden. Die ‘gute, alte Stadt’ war kleinteilig, steinern und verziert. Aber auch eng, marode und zu wenig belichtet, um langfristig gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten zu können. Das Alte mit dem Neuen sinnvoll zu verbinden, bedeutete Mehraufwand und Geduld, was dem Wachstumsgedanken nicht entsprach.

Die Identität der Städte hatte Verluste hinnehmen müssen. Aus diesen Erfahrungen und der Erkenntnis, dass die Stadtgeschichte nicht ignoriert werden darf, entstand die Idee der ‘Stadterneuerung’. Die Städtebauförderung wurde ins Leben gerufen. Mit ihr sollten Stadtquartiere, die den Anschluss an die städtische Entwicklung – räumlich und wirtschaftlich - verloren hatten, durch finanzielle, rechtliche und soziale Standards unterstützt werden.

Doch die Anfänge der Sanierung waren prozesshaft und verliefen nicht reibungsfrei. Sanierung sah oft den flächenhaften Abriss ganzer Quartiere zu Gunsten einer größtmöglichen Planungsfreiheit vor. Diese erfolgte nach den Kriterien der Brauchbarkeit und Wirtschaftlichkeit und ohne Berücksichtigung der Bedürfnisse der Bewohner.

Erfahrungen aus diesen ersten Phasen des Wiederaufbaus der Städte führten zur ‘behutsamen Stadterneuerung’, basierend auf der Erkenntnis, dass eine erfolgreiche Sanierung nur in einem gemeinsamen Prozess von Planungsverwaltung und aller, am städtischen Leben Beteiligten, durchgeführt werden kann. Im Regelwerk des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) wurde der Umgang mit der baulichen Substanz ebenso wie der Umgang mit den Bewohnern der Stadtquartiere verankert. Information und aktive Beteiligung der Bürger, Optionen in der Planung und Partizipation sind inzwischen Selbstverständlichkeiten in der Planungskultur.

Die Sanierung betrifft überwiegend die Innenstädte und innenstadtnahe Altbaugebiete. Die Innenstadt ist von je her das Zentrum und Keimzelle einer Stadt und birgt ein hohes Potential an Identifikationskraft. Ziel der Sanierung ist es heute, den Bestand weitestgehend zu erhalten und behutsam - dort, wo es notwendig ist - durch Neubauten zu ergänzen. Kleinteiligkeit und Vielschichtigkeit, Nutzungs- und Funktionsmischung, Erhalt, Pflege und Modernisierung des Bestandes sollen wieder die Basis für Urbanität und lebendige, lebenswerte Stadtteile sein. Durch die Gestaltung öffentlicher Straßen und Plätze soll sich das private und öffentliche Leben wieder vermischen.

Die Entwicklungen der letzten Jahre, wie der demografischer Wandel, Anstieg der Arbeitslosigkeit und Sinken der Wirtschaftskraft, verstärken die Probleme der Innenstädte. Auf die großen Erfolge in Zeiten des ‘Wirtschaftswunders’ folgte Ernüchterung, Problemlagen haben sich verschoben – werden vielschichtiger. Der Investitions- und Umnutzungsdruck ist lang nicht mehr so hoch.

Eine gesunde Infrastruktur soll die Städte wieder zu einem beliebten Wohnstandort machen. Dazu gehört nicht nur die bauliche Verflechtung der alten Substanz mit der neuen, sondern auch die Verflechtungen auf sozialer, wirtschaftlicher und politischer Ebene und der sensible und bewusste Umgang mit den stadtteilspezifischen Gegebenheiten. Mit der städtebaulichen Sanierung soll ein behutsamer Erneuerungsprozess in Gang gesetzt werden, der alle Beteiligten einbezieht und nachhaltig von sich aus Bestand hat.