Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden

Diplomarbeit von Paul Fieder

Einleitung:

Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden vielfältig nachgefragt, insbesondere von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist, aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar.

Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden.

In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete, ein einfacher Modellzusammenhang, und die Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein, erfolgreich angewandt.

Der in Dresden gültige funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt. Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausibler Bodenwerte flächendeckend und homogen ermittelt.

Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt, dass sich das Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in Innenstadtlage ist, stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten dar. Es ist hervorzuheben, dass eine regelmäßige Aktualisierung des Mietlageverfahrens sehr aufwendig ist. Eine praktische Anwendbarkeit des Verfahrens ist durch den Gutachterausschuss in Zukunft zu prüfen.

Inhaltsverzeichnis:

1.	Einleitung	1
1.1	Motivation	1
1.2	Vorbetrachtungen	1
1.3	Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen	3
1.4	Ziel der Arbeit und Vorgehensweise	4
2.	Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen	6
2.1	Einführung	6
2.2	Mietlageverfahren	7
2.2.1	Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul	7
2.2.2	Erweitertes Mietlageverfahren	8
2.2.3	Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren	9
2.3	Mietsäulenverfahren	10
2.3.1	Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag	11
2.3.2	Rohertragsmethode nach Bister	12
2.3.3	Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber	14
2.3.4	Geschoßflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter	14
2.3.5	Mietsäulenverfahren nach Strotkamp	16
2.3.6	Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren	17
2.4	Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren	17
2.5	Ertragswertverfahren	20
2.6	Forderungen an ein geeignetes Verfahren	21
3.	Ausgangsdaten	22
3.1	Die Innenstadt von Dresden	22
3.2	Analyse vorhandener Bodenwertdaten	25
3.2.1	Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke	26
3.2.2	Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten	28
3.2.3	Intersubjektive Bodenwertschätzung	28
3.2.4	Bodenrichtwerte	32
3.2.5	Zuordnung der Bodenwerte	32
3.3	Analyse real erzielter Mieten	33
3.4	Recherche von Mieten	36
3.4.1	Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern	38
3.4.2	Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung	40
3.4.3	Auswertung von Zeitungsannoncen	40
3.4.4	Auswertung von Internetdatenbanken	41
3.5	Betrachtung der Mietdatengrundlage	42
4.	Analyse und Aufbereitung der Mietdaten	44
4.1	Abhängigkeiten der Ladenmieten	44
4.2	Untersuchungen der Abhängigkeiten	46
4.2.1	Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude	46
4.2.2	Einfluss der Ladenfläche	48
4.2.3	Einfluss des Ladenzuschnittes	51
4.2.4	Einfluss des Nutzflächenverhältnisses	51
4.2.5	Einfluss der Schaufensterfront	52
4.2.6	Einfluss der Eingangssituation	53
4.3	Sonstige Anpassungen der Ladenmieten	53
4.3.1	Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten	53
4.3.2	Anpassung von Umsatzmieten	54
4.3.3	Anpassungen von Mietangeboten	55
4.4	Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand	56
4.5	Transformation der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern	58
4.6	Würdigungen möglicher Bodenwertzuordnungen	60
5.	Regressionsanalysen	62
5.1	Regressionsanalyse des Datenblocks 1	62
5.2	Regressionsanalyse des Datenblocks 2	64
5.3	Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2	65
5.4	Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3	69
5.5	Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen	72
5.6	Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten	78
6.	Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert	80
6.1	Einfluss der Grundflächenzahl	80
6.2	Einfluss der Geschoßflächenzahl	83
6.3	Einfluss der Grundstücksfläche	84
7.	Anwendung des Mietlageverfahrens	86
7.1	Absolutes Mietlageverfahren	86
7.1.1	Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen	89
7.1.2	Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftlagen.	90
7.1.3	Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte	91
7.1.4	Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens	93
7.2	Relatives Mietlageverfahren	94
8.	Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses	96
8.1	Kenntnis der Erdgeschossladenmieten	96
8.2	Die Mietpreisdatei	98
8.3	Aktualisierung des Mietlageverfahrens.	99
8.4	Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftlagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens	100
9.	Zusammenfassung und Ausblick	102
	Anhang 1	105
	Literaturverzeichnis	131

Inhaltsverzeichnis:

1.	Einleitung	1
1.1	Motivation	1
1.2	Vorbetrachtungen	1
1.3	Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen	3
1.4	Ziel der Arbeit und Vorgehensweise	4
2.	Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen	6
2.1	Einführung	6
2.2	Mietlageverfahren	7
2.2.1	Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul	7
2.2.2	Erweitertes Mietlageverfahren	8
2.2.3	Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren	9
2.3	Mietsäulenverfahren	10
2.3.1	Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag	11
2.3.2	Rohertragsmethode nach Bister	12
2.3.3	Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber	14
2.3.4	Geschoßflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter	14
2.3.5	Mietsäulenverfahren nach Strotkamp	16
2.3.6	Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren	17
2.4	Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren	17
2.5	Ertragswertverfahren	20
2.6	Forderungen an ein geeignetes Verfahren	21
3.	Ausgangsdaten	22
3.1	Die Innenstadt von Dresden	22
3.2	Analyse vorhandener Bodenwertdaten	25
3.2.1	Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke	26
3.2.2	Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten	28
3.2.3	Intersubjektive Bodenwertschätzung	28
3.2.4	Bodenrichtwerte	32
3.2.5	Zuordnung der Bodenwerte	32
3.3	Analyse real erzielter Mieten	33
3.4	Recherche von Mieten	36
3.4.1	Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern	38
3.4.2	Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung	40
3.4.3	Auswertung von Zeitungsannoncen	40
3.4.4	Auswertung von Internetdatenbanken	41
3.5	Betrachtung der Mietdatengrundlage	42
4.	Analyse und Aufbereitung der Mietdaten	44
4.1	Abhängigkeiten der Ladenmieten	44
4.2	Untersuchungen der Abhängigkeiten	46
4.2.1	Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude	46
4.2.2	Einfluss der Ladenfläche	48
4.2.3	Einfluss des Ladenzuschnittes	51
4.2.4	Einfluss des Nutzflächenverhältnisses	51
4.2.5	Einfluss der Schaufensterfront	52
4.2.6	Einfluss der Eingangssituation	53
4.3	Sonstige Anpassungen der Ladenmieten	53
4.3.1	Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten	53
4.3.2	Anpassung von Umsatzmieten	54
4.3.3	Anpassungen von Mietangeboten	55
4.4	Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand	56
4.5	Transformation der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern	58
4.6	Würdigungen möglicher Bodenwertzuordnungen	60
5.	Regressionsanalysen	62
5.1	Regressionsanalyse des Datenblocks 1	62
5.2	Regressionsanalyse des Datenblocks 2	64
5.3	Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2	65
5.4	Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3	69
5.5	Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen	72
5.6	Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten	78
6.	Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert	80
6.1	Einfluss der Grundflächenzahl	80
6.2	Einfluss der Geschoßflächenzahl	83
6.3	Einfluss der Grundstücksfläche	84
7.	Anwendung des Mietlageverfahrens	86
7.1	Absolutes Mietlageverfahren	86
7.1.1	Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen	89
7.1.2	Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftlagen.	90
7.1.3	Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte	91
7.1.4	Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens	93
7.2	Relatives Mietlageverfahren	94
8.	Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses	96
8.1	Kenntnis der Erdgeschossladenmieten	96
8.2	Die Mietpreisdatei	98
8.3	Aktualisierung des Mietlageverfahrens.	99
8.4	Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftlagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens	100
9.	Zusammenfassung und Ausblick	102
	Anhang 1	105
	Literaturverzeichnis	131

Textprobe:

Kapitel 3.4.1., Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern:

Eine Befragung der Vermieter ist nicht unproblematisch, da i.d.R. der Vermieter für Außenstehende nicht bekannt ist. Recherchen sind mitunter notwendig. Der Vorteil einer solchen Befragung liegt in einer hohen Effektivität, da ein Vermieter mehrere Ladenlokale verwaltet. Es besteht somit die Möglichkeit mehrere Mietinformationen zu erhalten. Einige der gewerblichen Vermieter haben eigene Vermietungsabteilungen und die Vermietung kann u.U. nur durch diese Abteilung erfolgen. Hat ein Vermieter keine eigene Vermietungsabteilung ist er auf einen Immobilienmakler angewiesen.

Eine Befragung von Immobilienmaklern muss selektiv erfolgen, da es viele und zum Teil sehr kleine Firmen gibt. Da neben den Mietdaten eigens vermittelter Ladenlokale Immobilienmakler in diesem Marktbereich auch Querinformationen sammeln, kann eine Makleranfrage ebenfalls sehr effektiv sein. In Dresden sind ca. 900 Firmen dem Bereich der Immobilienwirtschaft zuzuordnen. Da nur wenige von ihnen bereits Ladenlokale in Innenstadtlage vermittelt haben, müssen diese Firmen herausgefiltert und nach dem Mietniveau befragt werden. Hierzu wird folgende Strategie angewandt:

- Aufbau einer Datenbank über Firmen der Immobilienwirtschaft.

- Identifikation von Immobilienmaklern und Vermietern innerhalb der Datenbank.

- ergänzende Filterung anhand geeigneter Kriterien.

Als Grundlage zum Datenbankaufbau dienten verschiedene Branchenbücher.141 Die Identifikation von Immobilienmaklern und Vermietern erfolgte auf Grundlage der von den Firmen angegebenen Unterklassifizierungen. Die Kriterien mit denen die große verbleibende Anzahl der Firmen gefiltert wurden, waren das Vorhandensein einer eigenen Website und die Bedingung, dass sich der Firmensitz in der inneren Altstadt oder einem unmittelbar angrenzenden Stadtteil befindet. Fünf Firmen erklärten sich bereit, das Mietniveau in der Dresdner Innenstadt einzuschätzen.

Vereinbart wurde zuvor eine genormte fiktiv zu vermietende Fläche. Die Makler erhielten eine Karte der Innenstadt, in welcher sie verschiedene Lagen mit Mietwerten versehen konnten. Diese fünf Makler vermitteln z.T. sehr aktiv Ladenlokale in Innenstadtlage und hatten gute Vorstellungen von den zu erzielenden Mieten. Grundlage hierzu bildeten zumeist eigens vermietete Ladenflächen.

Die genaue Lage und der Name des Geschäfts wurden dabei aus Datenschutzgründen nicht erwähnt. Ergänzende Aussagen wurden zusätzlich getroffen, wenn eine Miete vereinbart wurde, die sich nicht nur auf eine Erdgeschossfläche bezieht, wenn die Fläche des Ladenlokals deutlich von der fiktiven Fläche abwich oder wenn der Laden noch nicht vermittelt wurde und es sich um ein Mietangebot handelt.

Das Gesamtergebnis ist beachtlich. Insgesamt wurden durch diese Strategie Mietwerte erzielt. Insgesamt blieben 22 Firmen übrig. Hinzu kamen fünf weitere Firmen, die durch Anzeigen in der Sächsischen Zeitung Dresden aufgefallen waren und drei Firmen auf Empfehlung eines Maklers. Im Rahmen der Anfrage wurden somit 30 Vermieter und Immobilienmakler angeschrieben.