Gefahr "Altlast" beim Grundstückskauf

Diplomarbeit von Christina Buchner

Einleitung:

Das Thema Altlasten hat erstmals in den frühen achtziger Jahren die Aufmerksamkeit einer breiten Öffentlichkeit erregt, als zahlreiche Grundwasserverunreinigungen in der Umgebung von Deponien bekannt wurden. Altlasten sind unbewältigte Hinterlassenschaften unserer industriellen Entwicklung und der früher ungeordneten Abfallbeseitigung. Heute wissen wir, dass von ehemaligen Müllkippen, wilden Ablagerungen und stillgelegten Industrie- und Gewerbeanlagen Gefahren für Mensch und Umwelt ausgehen können.

Altlasten sind außerdem beim Liegenschaftskauf von Bedeutung, da eine kontaminierte Liegenschaft für den Zweck des Käufers wertlos sein kann. Darüber hinaus besteht für den Erwerber die Gefahr, auch für Entsorgungs- und Sanierungskosten aufkommen zu müssen, die oft ein Vielfaches des Kaufpreises betragen können. Ebenso ist es für den Verkäufer wichtig, dass er nicht nachträglich für Entsorgungs- oder Sanierungskosten haften muss oder gar schadenersatzpflichtig wird. Daher ist es für beide Vertragsparteien wesentlich, über das Grundstück genau Bescheid zu wissen.

Möglichkeiten, sich über die Liegenschaft zu informieren, sind das Grundbuch oder der Verdachtsflächenkataster und der Altlastenatlas, die beide beim Umweltbundesamt eingerichtet sind. Sinnvoll ist es auch, die Nachbarn zu befragen und/oder sich in der Umgebung umzuhören, ob sich ehemals auf der Liegenschaft eine wilde Deponie befunden hat oder ein Gewerbe betrieben wurde bei dem Altlasten typisch sind (Tankstellen, Putzereien, etc.). Mein Elternhaus ist dafür ein gutes Beispiel, da sich vor etwa 200 Jahren eine Gerberei und Färberei darin befanden. Auch Flugbilder, die das Grundstück zu vergangenen Zeiten zeigen, können über seinen früheren Zustand Auskunft geben. Solche Bilder kann man beim Eichamt anfordern. Weiters kann man Probebohrungen und/oder Probeschürfungen durchführen lassen, deren Kostentragung man auch im Kaufvertrag regeln kann.

Trotzdem besteht auch nach aller Vorsicht immer noch ein gewisses Restrisiko, dass sich dennoch Altlasten im Boden befinden. Es gibt Fälle, wonach sich das Ölfass eben noch unterhalb der letzten Probeschürfung gefunden hat oder die Probebohrungen knapp neben den kontaminierten Stellen durchgeführt wurden. Deswegen sind passende Altlastenklauseln in jedem Fall sehr sinnvoll.

Grundsätzlich aber geht man bei der Formulierung von Altlastenklauseln eben vom Wissensstand der Parteien und von deren Parteiwillen aus. Damit diese Klauseln auch im Rechtsstreit Bestand haben, ist es notwendig, sich mit den einschlägigen Rechtsnormen auseinanderzusetzen.

Besonders interessant ist es, wie präsent das Thema Altlasten für die Vertragsparteien von Liegenschaften überhaupt ist. Daher möchte ich darauf in meiner Arbeit eingehen.

Ich beabsichtige vor allem Beispiele aufzeigen, wie man Altlastenklauseln in einem Kaufvertrag formulieren kann. Da es keine allgemein gültigen Musterklauseln gibt, werden nur Vorgaben abgehandelt. In den Klauseln muss der individuelle Parteiwille Ausdruck finden. Das Ziel meiner Arbeit ist es daher für beide Parteien geeignete Vorschläge für die Formulierung der Altlastenklauseln in Verträgen anzuführen.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 1.2, Gefährdung:

Altlasten können zu einer Anreicherung des Bodens, des Wassers oder der Luft mit Schadstoffen führen, die für Mensch, Tier oder Pflanze gefährlich sind.

In ca. 98% der als Altlasten im Altlastenatlas ausgewiesenen Fälle wurde eine Beeinträchtigung der Grundwasserqualität festgestellt. Daher ist die Verunreinigung des Grundwassers mit Schadstoffen die bedeutendste und häufigste Folge von Altlasten.

Eine große Gefahr stellen auch Deponiegase dar, die sich bei Altdeponien mit einem hohen Anteil an organischem Material entwickeln können. Gelangen solche Methangasanreicherungen in geschlossene Räume besteht Explosionsgefahr.

Weitere Gefahren für die Gesundheit des Menschen entstehen durch die orale Aufnahme von Schadstoffen durch direkten Kontakt, wenn z.B. Kinder in der Nähe der Altlast spielen, Nutzpflanzen mit Schadstoffen angereichert sind oder durch das Einatmen staubgebundener Schadstoffe und Gase. Außerdem können Altlasten durch Sickerwässer und Ausschwemmungen auch zur Verunreinigung von Oberflächengewässern führen. An Bauwerken, die auf Altablagerungen errichtet wurden, können Schäden entstehen. Vor allem besteht die Gefahr, dass es wegen mangelnder Bodenbeschaffenheit zu Rutschungen und zu Rissen in der Mauer kommt. Im schlimmsten Fall kann das Gebäude sogar einstürzen.

In Deutschland sind bewohnte Altlasten schon keine seltenen Einzelfälle mehr. Bei einem Einfamilienhaus wurden die Schadstoffe Benzol und Cadmium im Boden entdeckt. Das bedeutet, dass die Kinder dieses Hauses nicht im Garten spielen können und die Nutzpflanzen im Garten sind schadstoffbelastet.

Über Risse im Keller gelangt Benzol in das Haus und wird von der Familie eingeatmet. An diesem Beispiel wird deutlich, wie existenzbedrohend eine Altlast für einen Liegenschaftseigentümer sein kann.

Kapitel 1.3, Dimension:

Seit Inkrafttreten des ALSAG 1989 werden in Österreich Altlasten erfasst. Sie werden in einer zentralen Datenbank, dem Altlastenatlas, ausgewiesen. Die Standorte, die unter Altlastenverdacht stehen, werden in einer weiteren Datenbank, dem Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Diese Datenbanken sind für die breite Öffentlichkeit zugänglich und werden auch über das Internet zur Verfügung gestellt.

Mit 1. Januar 2006 sind 45207 Altablagerungen und Altstandorte in der Datenbank des Umweltbundesamtes registriert und es sind 162 Altlasten im Altlastenatlas ausgewiesen. Das Altlastenproblem betrifft Wien am stärksten, sind doch von den 45207 Verdachtsflächen 14839 allein in Wien registriert.

Trotz der Ausweisung und Erhebungen lässt sich das Ausmaß der Altlastensituation derzeit nur grob abschätzen, denn die Verdachtsflächen müssen erst untersucht und bewertet werden.

Das braucht Zeit und verursacht hohe Kosten. Vom Umweltbundesamt wird die Zahl jener Standorte, wo mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde bzw. Abfälle abgelagert wurden, auf ca. 80000 geschätzt. Davon entfallen ca. 70000 Standorte von Industrie- und Gewerbebetrieben (Altstandorte) und ca. 10000 auf alte Deponien (Altablagerungen). Es ist davon auszugehen, dass ein großer Teil der Altablagerungen erfasst ist, wogegen von den Altstandorten bisher lediglich ca. 30% registriert sind.

Das Umweltbundesamt schätzt die sanierungsbedürftigen Altlasten auf eine Anzahl von 1000 – 2000.

Unter Berücksichtigung der derzeitigen gesetzlichen Rahmenbedingungen ist mit einem finanziellen Gesamtaufwand von ca. 4,4 Milliarden Euro zur Sicherung/Sanierung dieser Altlasten zu rechnen.

Diese Schätzungen erfassen aber nur Altlasten, bei denen die Untersuchungsergebnisse aufgezeigt haben, dass von ihnen eine erhebliche Gefährdung der menschlichen Gesundheit oder eine Umweltbeeinträchtigung gegeben ist. Alle anderen 70000 Altstandorte können aber trotzdem für den Liegenschaftseigentümer oder –erwerber nachteilige Folgen haben.

In allen Bundesländern ist eine systematische Erfassung von Altstandorten bereits veranlasst. In Niederösterreich, in der Steiermark und in Vorarlberg wurden bereits zahlreiche Altablagerungen erfasst. Vor allem bei Verdachtsflächen bei alten Betriebsstandorten ist der Erfassungsgrad sehr niedrig. Die systematische Erfassung ist derzeit in Entwicklung und wird etwa erst in 20 Jahren abgeschlossen sein. Daher wird der Erfassungsgrad der Altflächen in den nächsten Jahren deutlich ansteigen.