Ganzheitliches Modell für die Bewertung von Golfanlagen unter Berücksichtigung immobilienspezifischer Aspekte

Diplomarbeit von Gerard Mayer

Einleitung:

Der Zustrom bzw. die Mitgliederzahl an Golfsportlern in Österreich wird in den nächsten Jahren stetig zunehmen, prozentuell betrachtet üben in Österreich mehr Menschen den Golfsport aus als zum Beispiel in Deutschland, jedoch bewegt sich der Prozentsatz bei lediglich 1,25 % der Bevölkerung Österreichs. Aus den zunehmenden Mitgliedszahlen der letzten Jahre kann eine Steigerung auch für die Zukunft abgeleitet werden. Die Steigerung der Mitgliederzahl im Vergleichszeitraum von 2006 bis 2007 betrug 4,6 %.

In Deutschland betrug die Steigerung der Mitgliederzahl im selben Zeitraum 4,1 %.Dies bedeutet, dass in den weiteren Jahren genügend Potential für das Schaffen von neuen Golfanlagen vorhanden sein wird, und somit wird ebenso das Feld der Wertermittlung auf diesem Sektor der Spezialimmobilien an Bedeutung gewinnen. Zudem werden internationale Bewertungsmethoden auch in Österreich bei der Bewertung von Golfanlagen weiter Fuß fassen, um beispielsweise auch ausländischen Investoren einen Einblick, über den deutschsprachigen Raum der Wertermittlung aus dem speziellen Bereich Golfanlage zu verschaffen.

In Mittel- und Südeuropa ist ein kurzfristiger Bedarf von rund 5.000 neu zu errichtenden Golfanlagen gegeben.3 Dies impliziert auch ein Ansteigen der Bewertungstätigkeit bei diesen speziellen Immobilientypen. Ein Bewertungsanlass kann beispielsweise die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Pacht sein.

Problemstellung:

Relevanz der Thematik ist dahin gegeben, da es am Sektor der Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage kaum Publikationen gibt. Naturgemäß bedingt dadurch, dass die Häufigkeit des Auftretens dieser Spezialimmobilien im Vergleich zu den gewöhnlichen Immobilienarten (Wohnen, Gewerbe, etc.) eher gering ist.

Bei der Wertermittlung ist das Problem zu berücksichtigen, dass bei der Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage relativ wenige Bewertungsbeispiele aufgezeigt bzw. publiziert werden. Die Wahl der Bewertungsmethode ist immer abhängig von der Konstellation im konkreten Fall.

In weiterer Folge sollte die ganzheitliche Betrachtung der Immobiliebewertung im Vordergrund stehen. Unter Ganzheitlichkeit wird nicht nur die eigentliche Verkehrswertermittlung verstanden, sondern auch die Anwendung des zusätzlichen Instrumentes des Immobilienratings. Das Rating ist ein standardisiertes Verfahren, welches eine nachhaltig qualitative Betrachtung der Immobilie in einem relevanten Markt darstellt.4 Dies legt das Einbeziehen eines Ratings bei Golfanlagen nahe, um die Transparenz und die Nachhaltigkeit der Bewertung zu gewährleisten und zu unterstützen. Derzeit bestehen für Golfanlagen keine geeigneten Ratingverfahren. Für diesen Immobilientyp ist ein geeignetes Instrument für die Evaluierung der qualitativen Aspekte zu entwickeln.

Forschungsfrage:

Die zugrunde liegende Forschungsfrage lautet:

Welche nationalen und/oder internationalen Bewertungsmodelle kommen für die Bewertung von Golfanlagen in Frage und welche qualitativen/immobilienspezifischen Aspekte haben darauf Einfluss?

Hierzu werden mehrere Teilfragen behandelt:

- Nach welchen Kriterien wird die Auswahl der Bewertungsmethode vorgenommen?

- Wie sind die Eigentums- und Besitzverhältnisse an Grund und Boden zu beurteilen?

- Welche qualitativen Aspekte werden beim Rating berücksichtigt?

- Wie wird ein entsprechendes Ratingverfahren für Golfanlagen entwickelt?

Ziel der Arbeit ist es, die nationalen und internationalen Bewertungsmethoden für den Spezialbereich Golfanlage zu betrachten bzw. zu beurteilen, welche Bewertungsmethoden bei welcher Konstellation in Hinsicht auf die Bewertung von Golfanlagen verwendet werden können. Tatsache ist, dass es im deutschsprachigen Raum relativ wenige Publikationen bzw. Literatur für die Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage im Vergleich zu ‚herkömmlichen’ Immobilienarten, wie Grundstücke, Häuser, Wohnungen, usw. gibt.

Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist es anhand der Bewertung einer existierenden Golfanlage die Bewertungsmethodik für Golfanlagen in Österreich wissenschaftlich aufzubereiten.

Des Weiteren soll Ziel dieser Arbeit sein ein Rating für Golfanlagen zu entwickeln. Bekanntlich ist eine Immobilienbewertung, in Anbetracht der Nachvollziehbarkeit und Qualität einer Verkehrswertermittlung erst durch ein entsprechendes Rating als umfassende Bewertung zu betrachten ist. Zudem müssen ohnedies sämtliche Daten einer Golfanlage zum Zwecke der Verkehrswertermittlung aufgenommen werden, welche dann bei einem Rating verwendet werden können. Die Datenbeschaffung stellt im Grunde keinen großartigen Mehraufwand dar, eher besteht die Schwierigkeit darin, ein geeignetes Modell zur Ermittlung der qualitativen Aspekte einer Golfanlage zu finden. Einerseits weil es bis jetzt nur für gängige Immobilienarten Ratinginstrumente gibt und andererseits weil es für Golfanlagen noch kein Ratingmodell gibt. Ein geeignetes Evaluierungstool speziell für Golfanlagen soll daher in dieser Arbeit entwickelt werden.

Ziel dieser Diplomarbeit soll sein, die dünne Publikationsdichte für dieses Segment zu durchdringen und weitere Ansatzpunkte für Gutachter zu schaffen.

Ziel ist nicht, das ‚Rad der Bewertungsmethodik’ neu zu erfinden, da die Methoden in national rechtlichen Grundlagen und internationalen Standards verankert und für alle möglichen Bewertungsgegenstände anwendbar sind.

Ein Teil der Arbeit ist aufgrund der allgemein gültigen Bewertungsmethodik sehr theoretisch abzuwickeln.

Der praktische Hintergrund ist durch das Bewerten einer existierenden Golfanlage gegeben. Die Bewertungsmethode wird nach der Konstellation, sprich den Gegebenheiten des konkreten Bewertungsfalles ausgewählt. Die Wertermittlungsberechnungen werden unterstützt durch die theoretischen Grundlagen der verschiedenen nationalen und internationalen Bewertungsmethoden.

Der Praxisteil wird mit praxisnahen Informationen, Zahlen und Daten des Fallbeispiels ausgearbeitet.

Der Aufbau der Arbeit wird mit einer kurzen Einleitung begonnen, um einen Einblick über das Thema zu liefern und den Eintritt in das Thema zu vereinfachen. Dabei werden die Problemstellung, die Forschungsfrage und die Ziele erläutert.

Die folgenden Kapitel betrachten den wissenschaftlichen Hintergrund bzw. den theoretischen Teil der Arbeit. Kapitel 2 bis einschließlich Kapitel 5 behandeln die theoretischen Grundlagen im Zusammenhang Golfanlage und Bewertung. Der Praxisteil wird in Kapitel 6 und 7 durchgeführt. Abschließend wird in Kapitel 8 ein Fazit und Ausblick über diese Thematik abgehandelt.

In Kapitel 2 (Golfanlage) wird generell die Abgrenzung der Immobilienarten vorgenommen und die Eingliederung der Golfanlage in dieses Schema. Des Weiteren werden Grundlagen zu Golfanlagen erläutert, etwa die Gestaltung von Golfplätzen, die Entwicklung des Golfsportes, sowie wertrelevante Aspekte (Standort-, Objekt- und Vertragsbezogene Faktoren, Eigentums- und Besitzverhältnisse) untersucht.

Die Grundlagen zu den Bewertungsmethoden werden in Kapitel 3 (Immobilienbewertung) untersucht. Hierbei werden die verschiedenen nationalen und internationalen Standards begutachtet, mitunter auch verschiedene Wertdefinitionen. Darüber hinaus werden die nationalen und internationalen Bewertungsverfahren analysiert und deren Anwendungsgebiete abgesteckt.

Kapitel 4 (Rating) beschäftigt sich mit den theoretischen Grundlagen des Ratings. Eine inhaltliche Abgrenzung wird zwischen den Begriffen Bewertung und Rating vorgenommen und es werden Auswirkungen des Ratings auf die Bewertung von Golfanlagen erläutert.

Facilitäre Aspekte bei der Bewertung werden in Kapitel 5 begutachtet. Darin wird der theoretische Hintergrund des Facility Managements durchleuchtet und im Kontext mit Golfanlagen betrachtet. FM-Anwendung und Einsparpotentiale bei Golfanlagen werden in diesem Kapitel behandelt, aber auch die Auswirkungen bei der Wertermittlung derselben.

Kapitel 6 (Praxisbeispiel - Bewertung einer Golfanlage) umfasst den praktische Teil der Diplomarbeit. Hierbei vor allem die begründete Auswahl der Bewertungsmethode, aber auch die entsprechenden Bewertungsparameter des gewählten Verfahrens. Darüber hinaus wird das Ratingverfahren für Golfanlagen vorgestellt.

In Kapitel 7 (Bewertung und Rating des Praxisbeispieles) wird eine Verkehrswertermittlung einer Golfanlage vorgenommen, sowie ein Rating für diese Golfanlage durchgeführt.

Das letzte Kapitel bietet Schussfolgerungen und einen Ausblick an die Branche, die sich aufgrund der Ergebnisse des Experiments bzw. aus der Untersuchung des Praxisbeispieles ergeben.

Inhaltsverzeichnis:

	Eidesstattliche Erklärung	I
	Kurzfassung der Diplomarbeit (Deutsch)	II
	Abstract of the diploma thesis (english)	III
	Inhaltsverzeichnis	IV
	Abbildungsverzeichnis	VII
	Tabellenverzeichnis	VIII
	Abkürzungsverzeichnis	IX
1.	Einleitung	1
1.1	Problemstellung	1
1.2	Forschungsfrage	2
1.3	Ziel der Arbeit	3
1.4	Methodik	4
2.	Golfanlage	6
2.1	Arten von Immobilien	6
2.1.1	Spezialimmobilien	7
2.1.2	Freizeitimmobilien - Golfanlage	8
2.1.3	Bewertung von Spezialimmobilien	8
2.2	Grundlagen Golfanlagen	9
2.2.1	Gestaltung von Golfplätzen	10
2.2.2	Betreiberkonzepte	12
2.2.3	Entwicklung des Golfsports	13
2.2.4	Der Golfmarkt - Vergleich Tennis und Golf	14
2.2.5	Potentiale für den Golfsport - Zuwachsraten in Österreich	16
2.3	Wertrelevante Aspekte bei Golfanlagen	17
2.3.1	Standortbezogene Faktoren - Makrolage	17
2.3.2	Objektbezogene Faktoren - Mikrolage	18
2.3.3	Eigentums- und Besitzverhältnisse	19
2.3.4	Vertragsbezogene Faktoren	19
3.	Immobilienbewertung	21
3.1	Grundlagen Bewertung	21
3.1.1	Nationale Bewertungsstandards	21
3.1.2	Internationale Bewertungsstandards	22
3.1.3	Wertbegriff - Verkehrswert vs. Preis	24
3.1.3.1	Preis	25
3.1.3.2	Verkehrswert	25
3.1.3.3	Marktwert	26
3.1.4	Bewertungsanlass	26
3.2	Nationale Wertermittlungsmethoden	27
3.2.1	Vergleichswertverfahren	27
3.2.2	Sachwertverfahren	29
3.2.3	Ertragswertverfahren	31
3.3	Internationale Wertermittlungsmethoden	33
3.3.1	Direct Value Comparision Method	33
3.3.2	Replacement Cost Method	34
3.3.3	Investment Method	35
3.3.4	Residual Method	36
3.3.5	Discounted Cash Flow Method	37
3.3.6	Profit Method	38
3.4	Gegenüberstellung der Verfahren	39
4.	Rating	41
4.1	Grundlagen Immobilienrating	41
4.1.1	Definition	41
4.1.2	Inhaltliche Abgrenzung Rating und Bewertung	42
4.1.3	Ratingsystem	43
4.2	Auswirkungen auf die Bewertung von Golfanlagen	44
5.	Facilitäre Aspekte bei der Bewertung von Golfanlagen	45
5.1	Definition	45
5.2	FM-Anwendung bei Golfanlagen	46
5.3	Einsparpotential bei Golfanlagen	47
5.4	Auswirkungen auf die Wertermittlung einer Golfanlage	48
6.	Praxisbeispiel - Bewertung einer Golfanlage	49
6.1	Auswahl der Bewertungsmethodik	49
6.2	Bewertungsparameter - Profit Method	50
6.2.1	Betriebsleistung, Betriebsaufwand und Bruttobetriebsgewinn (GOP)	52
6.2.2	Unternehmeranteil und Eigenkapitalverzinsung	53
6.2.3	Nettobetriebsgewinn (NOP)	53
6.2.4	Vervielfältiger und Kapitalwert	54
6.2.5	All Risk Yield	55
6.2.6	Zusammenfassung Profitmethode	58
6.3	Ratingverfahren	59
6.3.1	Grundlage für die Auswahlkriterien	59
6.3.2	Auswahl der Skalierung	61
6.3.3	Kriterien	62
6.3.3.1	Markt	63
6.3.3.2	Standort	66
6.3.3.3	Objekt - Gebäude	69
6.3.3.4	Objekt - Golfanlage	72
7.	Bewertung und Rating des Praxisbeispieles	76
7.1	Ausgangslage	76
7.2	Verkehrswertermittlung des Fallbeispieles Golfanlage	78
7.3	Rating der Golfanlage	79
7.3.1	Auswertung Kriterium Markt	80
7.3.2	Auswertung Kriterium Standort	82
7.3.3	Auswertung Kriterium Objekt Gebäude	84
7.3.4	Auswertung Kriterium Objekt Golfanlage	86
7.3.5	Auswertung Hauptkriterien	87
8.	Zusammenfassung	89
8.1	Betrachtung der Ergebnisse	89
8.2	Ausblick	91
	Literaturverzeichnis	93
	Anhang	96

Textprobe:

Kapitel 3.3.2, Replacement Cost Method:

Die Replacement Cost Method kommt am internationalen Bewertungsmarkt weniger häufig zur Anwendung als ihr Gegenstück, der in Österreich bekannten Sachwertmethode. Der Marktwert der Immobilie ist das Ergebnis aus der Summe des Bodenwertes, welcher i. d. R. im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung einer alternativen Nutzung ermittelt wird, und den Herstellungskosten eines neuen gleichwertig nutzbaren Gebäudes abzgl. einer Alterswertminderung.

Diese Wertermittlungsmethode kommt für Zwecke der Rechnungslegung und bei der Bewertung von Spezialimmobilien zur Anwendung, sowie zur Überprüfung anderer Bewertungsverfahren.98 Zur diesen Spezialimmobilien zählen nach den Kommentaren von Leopoldsberger, White/Turner/Jenyon/Lincoln und French/ Bienert beispielsweise:

- Ölraffinerien.

- Kirchen.

- Öffentliche Gebäude, wie Krankenhäuser, Schulen und Stadthallen.

- Flughäfen und Hafenanlagen.

Diese Auflistung zeigt, dass es sich bei den zu bewertenden Immobilien um Objekte handelt, die sich wegen ihrer speziellen Art in keinem Immobilienmarkt, der durch Angebot und Nachfrage reguliert bzw. bestimmt wird, bewegen. In der Regel ist dieser Umstand aufgrund fehlender Markttransaktionen zu erklären.

Investment Method:

Bei der Investment Method100 wird der Wert des bebauten Grundstücks von den Erträgen des Gebäudes abgeleitet. Dieses Bewertungsverfahren kann als Pendant zur der auf nationaler Ebene bekannten Ertragswertmethode bezeichnet werden. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren werden bei dieser Vorgehensweise jedoch das Gebäude und der Boden als Einheit betrachtet.

Prinzipiell treten im Zusammenhang mit der Investment Methode zwei elementare Bestandteile auf. Zum einen die Herleitung des Mietertrages, zum anderen die Wahl des geeigneten Kapitalisierungszinssatzes.

Ausgehend vom Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, welche den jeweiligen nationalen Gepflogenheiten angepasst werden müssen, wird der Jahresreinertrag ermittelt. Dieser wird anhand eines entsprechenden Liegenschaftszinssatzes als ewige Rente kapitalisiert. Der sich daraus resultierende Kapitalwert wird um sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. Reparaturrückstau, Sonderzahlungen) durch Zu- und Abschläge bereinigt. Der vorläufige Ertragswert (brutto) muss um die Erwerbsnebenkosten reduziert werden. Das Ergebnis daraus ist der Nettoertragswert eines zu bewertenden Objektes.

Neben diesem grundlegenden Ablauf der Bewertung kommen zusätzlich verschiedene Bewertungsansätze zur Anwendung, die die Vermietungssituation darstellen und auf die tatsächlich erzielbaren Mieten eingehen. Diese Bewertungsansätze sind:

- Zur Marktmiete voll vermietete Objekte.

- Unter der Marktmiete vermietete Objekte (Underrented).

- Über der Marktmiete vermietete Objekte (Overrented).

Zu den Anwendungsbereichen der Investment Methode gehören Immobilien, die Erträge erwirtschaften, somit typischerweise bei Mietshäusern oder Geschäftshäusern.

Stabentheiner hat für die Investment Method ein Bewertungsschema abgebildet.

Residual Method:

Die Residual Method ist identisch zu dem in Österreich angewandten Residualwertverfahren. Dieses Bewertungsverfahren ist geeignet für die Bewertung von unbebauten und bebauten Liegenschaften, die erstmals einer Projektentwicklung zugeführt werden, aber auch für Objekte die einer Umnutzung unterzogen werden.

Vereinfacht ausgedrückt, wird der Grundstückswert (Residuum) aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Gesamtinvestitionskosten108 abgeleitet. Der Kaufpreis wird auf Basis der Investment Method oder der Comparison Method ermittelt.

Dieses Bewertungsverfahren ist besonders abhängig von marktgerechten Eingansgrößen die der Gutachter zu treffen hat. Die Annahmen bzw. Variablen die er zu bestimmen hat, sind auszugsweise:

- Baukosten und Baunebenkosten sowie Finanzierungskosten.

- Marktmiete und entsprechende Rendite.

- Abrisskosten.

- Zuschläge für Gewinn und Wagnis.

- Unvorhergesehenes und Mietausfallwagnis.

- Vermietungs- und Verkaufshonorare.

- GFZ und GRZ.

Die Autoren Jenyon/Lincoln/Turner/White oder Leopoldsberger sehen Nachteile in der richtigen Annahme der Variablen, denn bereits kleine Abweichungen können großen Einfluss auf das Ergebnis ausüben.

Stabentheiner hat für die Investment Method ein Bewertungsschema abgebildet.