Fondsfinanzierte Projektentwicklung

Diplomarbeit von Henrik Fridtjof Haeußler

Problemstellung:

Für die Entwicklung von Immobilienprojekten gibt es unterschiedliche Instrumente der Finanzierung. Die klassische Darlehensfinanzierung, die Mezzanine Finanzierung oder die Securitization sind nur einige davon. Die Möglichkeiten, Finanzierungen zu realisieren, sind allerdings limitiert. Insbesondere für den Projektentwickler (PE) bedeutet die Finanzierung oft ein existentielles Risiko. Dies liegt daran, dass zum einen der PE einen relativ großen Teil seines Eigenkapitals in die jeweilige Finanzierung einbringt, und zum anderen bedeutet die Höhe dieser Eigenkapitalbeteiligung oft einen relativ niedrigen Anteil am Gesamtvolumen des betreffenden Projekts. Dadurch begibt sich der PE u. U. in ein starkes Abhängigkeitsverhältnis zu seinen Kreditgebern und setzt sich einem Zinsänderungsrisiko und ungünstigen Kreditkonditionen aus. Hohe Zinsen ziehen hohe Finanzierungskosten und einen niedrigen potentiellen Projektgewinn für den PE nach sich.

In Zukunft werden sich weiterhin verschiedene Aspekte restriktiv auf die Finanzierung, besonders auf die Finanzierung mittelständischer Projektentwicklungen, auswirken. Als Beispiel sei die Einführung von Basel II genannt. Durch den Basel II Akkord, als auch durch den § 18 Kreditwesengesetz (KWG), wird der Kreditnehmer zukünftig viele Informationen beim jeweiligen Kreditinstitut vorlegen müssen, um einen Kredit zu bekommen, respektive um günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Dies ist gerade für einen PE, wenn er in eine große Anzahl Objektgesellschaften unterteilt ist, aufwendig und damit kostenintensiv. Gerade im Hinblick auf das Controlling muss die Datenaufbereitung in vielen Unternehmen noch verbessert werden. Zusätzlich wird im Zuge des Basel II Akkords eine höhere EK-Hinterlegung für eine Finanzierung gefordert, bzw. kann nur eine solche zu erheblich günstigeren Kreditkonditionen führen (siehe Kap. 3.3). Sollte also die bisherige Art und Weise der Finanzierung von Projektentwicklungen beibehalten werden, kann es aufgrund von Basel II für die jeweiligen Projekte zu einer Verteuerung der Fremdkapitalaufnahme und zu einer Verknappung des Kreditangebots kommen.

Durch EK, welches für die Projektentwicklungsfinanzierung mit Hilfe eines Fonds generiert wird, könnten günstigere Fremdkapitalkonditionen zur Finanzierung einer Projektentwicklung in Anspruch genommen und damit der Projektgewinn gesteigert werden.

Zeitgleich mit den genannten Entwicklungen ist in Europa eine intensive Investitionstätigkeit im Bereich „Immobilien“ festzustellen. In der Europäischen Union (EU) ist diese Anlageform vor Anleihen und Aktien mit einem gebundenen Vermögen von ca. EUR 10 Bio. diejenige mit dem größten Volumen. Ein Drittel der Investitionen innerhalb der EU werden dabei in Deutschland getätigt, womit Deutschland mit Abstand den größten Immobilienmarkt der EU besitzt.

Die Vorzüge einer Investition in Immobilien bestehen darin, dass sich sorgfältig ausgewählte Immobilienprojekte insbesondere während einer hohen Inflation und bei hohen Steuerbelastungen durch eine real positive Rendite auszeichnen. Ferner sind Immobilieninvestitionen relativ sicher vor Währungs- und Zinsrisiken. Auch bezüglich der Steuerbelastung ist die Immobilieninvestition ggü. der Anlage in Nominalwerte besser gestellt. Immobilien sind i.d.R zwar nicht so fungibel wie bspw. Aktien, dafür aber auch weniger volatil. Gerade die Investition in Immobilien ermöglicht dem Anleger einen höheren Ertrag als die Anlage in Aktien. Die Rendite bspw. von Wertpapier-Publikumsfonds liegt im Durchschnitt bei maximal 7,71 %. Der potentielle Deckungsbeitrag von Immobilienprojekten mit einem Volumen ab EUR 10 Mio. ermöglicht i. d. R. einen Entwicklungsgewinn zwischen 10 und 30 % in Bezug auf die Investitionssumme. Es ist also von Interesse, vorhandene Investitionsinstrumente hinsichtlich der Finanzierung von Projektentwicklungen zu optimieren, bzw. letztere mit mehr EK zu hinterlegen, und gleichzeitig das vorhandene Investitionspotential im Bereich „Immobilie als Anlageform“ adäquat zu nutzen. Hierbei könnte die Eigenkapitalunterstützung durch einen professionell geführten Fonds nicht nur erfolgsversprechende Projektentwicklungen ermöglichen, sondern auch Investoren die Chance bieten, durch ihr Engagement eine attraktive Rendite zu erzielen. Zusätzlich sollte dabei in Zeiten hoher Risikosensibilität das Anlagerisiko bspw. durch Diversifikation reduziert werden. Sowohl aus diesem Grund, als auch für den wirtschaftlichen Erfolg eines Finanzprodukts ist letztendlich die Kapitalmarktkommunikation von Bedeutung (siehe Kap. 5).

Ziel dieser Arbeit ist es, für die Finanzierung erfolgsversprechender Projektentwicklungen unter der Berücksichtigung verschiedener Restriktionen wie z.B. der durch Basel II ausgelösten, eine optimale Konstruktion zu entwickeln und diese darzustellen. Investoren sollen dabei eine optimale Kapitalanlage im Zusammenhang mit der Finanzierung von Projektentwicklungen erhalten, und Projektentwickler sollen ihre Projekte bestmöglich verwirklichen können.

Inhaltsverzeichnis: