Facility Management

Diplomarbeit von Andreas Auer

Einleitung:

In der gegenwärtigen Fachliteratur zur Immobilienbewirtschaftung findet das Konzept des Facility Managements stetig ansteigende Bedeutung. Hierbei handelt es sich um einen ans dem amerikanischen entlehnten Begriff, der als Ausdruck des Wandels in der Verwaltung und Bewirtschaftung von Geländen, Gebäuden und Anlagen verstanden werden kann. Dieser Wandel ergibt sich daraus, daß einem der wesentlichen Kostenfaktoren, nämlich dem der Sachanlagen und hier insbesondere dem der Gebäude, weitaus mehr Beachtung beigemessen wird, als es bislang der Fall war. Unternehmen haben erkannt, daß vor allem Gebäude, in welchen sie ihre Geschäfte tätigen, ein hohes Maß an Einsparungspotentialen in bezug auf Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten in sich bergen. Mithin eröffnen sich durch Facility Management Erfolgspotentiale, die etwa aus der Erhöhung der Nutzungsflexibilität oder Kapitalrentabilität von Gebäuden oder der Verbesserung der Arbeitsproduktivität resultieren. Gleichbedeutend zu Facility Management werden auch Synonyme wie Gebäudemanagement, Objektmanagement oder Immobilienmanagement verwendet.

Grundlegende Voraussetzung für die Durchführung von Facility Management ist die Implementierung eines Facility Management-Systems. Durch dieses Instrument werden den Entscheidungsträgern Informationen bereitgestellt, die sie zur zielgerichteten Entscheidungsfindung bezüglich des Managements von Gebäuden benötigen. Aufgrund des innovativen und komplexen Charakters einer FM-Systemimplementierung bietet sich hier ein potentieller Markt für Consultingunternehmen, die sich die dauerhafte Befriedigung von Kundenbedürfnissen und die Generierung nachhaltiger Kundenzufriedenheit durch ihre Problemlösungsfähigkeiten zum Ziel gesetzt haben.

Die Problematik bei der Umsetzung der FM-Dienstleistung liegt in der problemlösungsorientierten Leistungskonfiguration. Hier haben die Gestaltungsoptionen der Anbieterleistung in Hinblick auf die Interaktionsprozesse Auswirkungen auf die Beurteilung der Leistung durch den Nachfrager. Vordem Hintergrund der FM-Systemimplementierung im Business-to-Business-Bereich wird es das Ziel der vorliegenden Arbeit sein, die Charakteristika von FM-Dienstleistungen im Business-to-Business-Bereich darzustellen, um daraus Gestaltungsoptionen für die Vermarktungsaktivitäten von Dienstleistern abzuleiten, die es ihnen ermöglichen, dauerhafte Vorteilspositionen im Wettbewerb zu erreichen. Vor dem Hintergrund einer aus der derzeitigen Marktsituation resultierenden Anbietertypologie sollen die potentiellen Vermarktungsaktivitäten anschließend daraufhin untersucht werden, in welcher Ausgestaltung und in welcher Intensität diese Maßnahmen zur Anwendung kommen können. Dies ist dadurch zu begründen, daß die einzelnen Anbietertypen aufgrund ihrer unterschiedlichen, auf spezifische Nachfragerbedürfnisse zugeschnittenen Leistungskonfigurationen ihre vermarktungspolitischen Maßnahmen andersartig ausrichten.

Gang der Untersuchung:

Im zweiten Kapitel erfolgt zunächst eine allgemeine Betrachtung des Facility Management, um einen Einblick in das Konzept zu gewinnen. Hierzu wird die Ausgangslage und die Begrifflichkeit zur Schaffung einer Basis für die weitere Ausarbeitung dargestellt. Die darauffolgenden Ziele und Aufgaben dienen als Information über den Zweck des Facility Management-Konzeptes. Abschließend wird auf ein Gebäudeinformationssystem bzw. FM-System als instrumentelle Voraussetzung für ein Facility Management eingegangen, um zu verdeutlichen, welchen wesentlichen Beitrag ein FM-System zur Durchführung eines effizienten Gebäudemanagements und den daraus resultierenden Erfolgspotentialen zu leisten im Stande ist.

Auf Basis des Facility Management-Konzeptes werden im dritten Kapitel die Merkmale und Eigenschaften der FM-Dienstleistungen im Business-to-Business-Bereich charakterisiert, um zum einen den Einfluß von Individualisierung und Standardisierung auf den sich etablierenden Markt darzustellen und um zum anderen, auf der Grundlage der Prinzipal-Agent-Theorie, die Auswirkungen der Merkmale und Eigenschaften auf die Beurteilung der Leistung durch den Nachhfrager zu bestimmen. Vor diesem Hintergrund werden anschließend die daraus resultierenden vermarktungspolitischen Konsequenzen für den Anbieter von Dienstleistungen zur FM-Systemimplementierung aufgezeigt. Dieses dritte Kapitel soll somit die Möglichkeiten darlegen, welche einem Anbieter zur Verfügung stehen, um seine Leistungen zur Problemlösung im Geschäftsfeld der FM-Systemimplementierung nachfragerorientiert zu konfigurieren.

Das vierte Kapitel beinhaltet eine Identifikation von spezifischen Leistungstypen und deren Einordnung in eine Leistungstypologie, durch welche die derzeitige am Markt befindliche Anbietersituation von FM-Systemimplementierern dargestellt werden soll. Zudem erfolgt die Typologie, um die verschiedenen aus den Charakteristika einer Dienstleistung resultierenden Implikationen für die Vermarktungaktivitäten von FM-Anbietern darzustellen.

Eine zusammenfassende Betrachtung der wesentlichen Erkenntnisse und ein Ausblick für den sich zukünftig entwickelnden Facility Management-Markt in Kapitel 5 bilden den Schluß dieser Arbeit.

Inhaltsverzeichnis: