Europäische Immobilienbewertungsstandards

Ermittlung des internen Zinsfußes: Steht der Kaufpreis des Objektes zum Beginn des Investitionszeitraumes fest, so kann der interne Zinsfuß ermittelt werden, der die Effektivverzinsung des Investitionsobjektes bzw. die Verzinsung des im Investitionsobjekt gebundenen Kapitals wiedergibt. „Der interne Zinsfuß ist hierbei definiert als der Diskontsatz, der bei einer periodengerechten Anwendung auf den gesamten Zahlungsstrom den Barwert Null ergibt.“3 Falls mehrere Investitionsmöglichkeiten zur Auswahl stehen, so ist diejenige mit dem höchsten internen Zinsfuß zu präferieren. Mit der DCF-Methode wird in der Praxis nicht das Ergebnis bzw. der Marktwert gesucht, sondern ein offeriertes oder bereits feststehendes Preisangebot anhand der selbst gesetzten Entscheidungsparameter dahingehend überprüft, ob es den eigenen Renditeerwartungen entspricht bzw. ob es als günstig oder ungünstig einzustufen ist.4 „Es geht also nicht darum, einen statischen >>Immobilienwert<< zu ermitteln, sondern eine liquiditätsorientierte Kennziffer für die Rentabilität einer Investition zu gewinnen, aus der sich dann im Rückschluss – je nach Renditeanforderung des potentiellen Investors – der maximal angemessene Kaufpreis ergibt.“5 (Eine Beispielrechnung findet sich auf S. 71 f., Anlage 9) [...]

Anders als im Blue Book geschildert, wird die DCF-Methode in der Praxis vor allem von Investoren und Projektentwicklern als Entscheidungsgrundlage für Immobilieninvestitionen eingesetzt.2 Folgende Frage wird mit der Anwendung der DCF-Methode beantwortet: „Wie viel bin ich als Investor in der Lage zu bieten, ohne dass meine eigenen, selbst gesetzten Ertrags- und Gewinnerwartungen innerhalb einer angedachten Laufzeit des Investments zunichte gemacht werden?“3 Es ist klar, dass das hierbei erzielte Ergebnis nicht unbedingt marktorientiert sein muss, sondern lediglich die Einschätzungen und Risikostruktur eines einzelnen Investors widerspiegelt. So kann zum Beispiel für einen risikofreudigen Investor der maximale Kaufpreis weit über dem Marktniveau liegen. [...]

Eine weitere Form der ertragsorientierten Immobilienbewertung stellt die Discounted-Cash-Flow- bzw. Barwertmethode dar. Sie wird laut Blue Book benutzt, um entweder den Gebrauchswert oder bei Verwendung marktorientierten Parameter den Marktwert einer Immobilie zu berechnen. Um zum Immobilien- bzw. Investitionswert zu gelangen, werden die erwarteten Einnahmen und Ausgaben, die während des zuvor festgelegten Berechnungszeitraumes (in der Regel 5-10 Jahre) anfallen, für jedes Jahr einzeln berechnet, auf den Bewertungsstichtag abgezinst und addiert. Hinzugezählt wird der ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinste, geschätzte Verkaufserlös der Immobilie am Ende des Berechnungszeitraumes. Dieser Restwert wird durch Kapitalisierung als ewige Rente der im ersten Jahr nach Ablauf des Berechnungszeitraumes oder der im letzten Jahr des Berechnungszeitraumes anfallenden Reinerträge und anschließende Abzinsung auf den Bewertungsstichtag ermittelt. Eine weitere Möglichkeit der Restwertermittlung besteht in der Schätzung des Immobilienwertes auf der Grundlage des jetzigen Wertes unter Berücksichtigung eventueller Wertzunahmen oder –abnahmen sowie der Veralterung während des Berechnungszeitraumes. Die für Diskontierung und Kapitalisierung verwendeten Zinssätze müssen laut Blue Book mit den allgemein akzeptierten Renditeerwartungen für Vergleichsobjekte übereinstimmen und somit marktorientiert sein. Es handelt sich um dieselben Zinssätze, die auch bei der Marktwertermittlung mit Hilfe des Income Approach (1), dem klassischen Ertragswertverfahren verwendet werden.1 [...]