Die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften nach normierten Bewertungsverfahren

infolge eines Schadenseintritts Rechnung zu tragen. Diese Entscheidung wird hauptsächlich in Abhängigkeit der Interessenlagen der Auftraggeber getroffen werden. Tritt der Klient als Verkäufer auf, so wird der Bewertende im Zuge eines verantwortungsbewussten Gebrauchs seines Ermessensspielraumes diesen auf die wertmindernden Umstände schadenoder mangelbehafteter Hochwasserschutzeinrichtungen aufmerksam machen. Dem Eigentümer der Liegenschaft soll hiermit die Möglichkeit eingeräumt werden, noch vor dem Bewertungsstichtag, entsprechende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen. Entsprechen die Interessen des Auftraggebers hingegen jenen eines Käufers, so wird der Bewertende schaden- oder mangelbehafteten Schutzvorkehrungen mit entsprechenden Wertminderungen in Höhe der Behebungskosten begegnen. Sind die begutachteten Mängel planerischer Natur, also verfügt das zu bewertende Gebäude beispielsweise über eine unvorteilhafte Bauausführung in Hinsicht auf eintretende Hochwässer oder über ineffiziente Schutzmaßnahmen, so wird der Bewertende, sofern die Planungsmängel als unbehebbar einzustufen sind, eine Schadenpotentialerhebung durchführen. Der vermeintliche Hochwasserschaden stellt dabei eine Maßzahl für die Höhe des Wertabschlages dar.159 5.1.3 WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS UND ABNUTZUNG 5.1.3.1 Allgemein Der durch Anwendung entsprechender Berechnungsverfahren ermittelte Herstellungswert beschreibt jene Kosten, welche am Bewertungsstichtag für eine Neuerrichtung des Bewertungsobjektes aufzuwenden wären. Der Wertverlust, den die Sache durch den üblichen Verschleiß unter laufender Unterhaltung erfährt, wird in Abhängigkeit des Alters zum Zeitpunkt der Wertermittlung sowie der Restnutzungsdauer bestimmt. Hier geht man von Alterswertminderungen aus, deren Sätze i.A. schematisch festgesetzt sind. Der Art und dem individuellen Zustand des Objektes wird in der Praxis durch die Wahl geeigneter Wertminderungskurven Rechnung getragen. Die zur Ermittlung der Restnutzungsdauer maßgebende Gesamtnutzungsdauer des Bewertungsobjektes kann i.A. nur geschätzt werden. Dabei ist zwischen der technischen Lebensdauer und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Bauwerks zu unterscheiden. [...]

Ursache im engeren Sinne zugrundegelegt wird.155 Als Anhaltspunkt dienen also die Schadens- bzw. Mangelbeseitigungskosten, wonach Wertminderungen in ihrer Höhe bestimmt und als Abschlag in Rechnung gestellt werden. Schäden, welche auf eine altersbedingt übliche Abnutzung zurückzuführen sind, haben dabei allerdings außer Betracht zu bleiben, da diese in der Wertminderung zufolge Alters ihren Niederschlag finden. Schäden, die als irreparabel einzustufen sind, wie z.B. Setzungsschäden infolge eines Grundbruches, haben i.A. eine Verkürzung der gewöhnlichen Lebensdauer des Gebäudes zur Folge156 und sind deshalb in einem entsprechenden Ansatz der Restnutzungsdauer zu berücksichtigen. Für die Ermittlung der Schaden- bzw. Mangelbehebungskosten bieten sich zwei Wege an:157 1. Schätzung nach Erfahrungssätzen 2. Ermittlung der Kosten, welche am Bewertungsstichtag zur Beseitigung des Schadens bzw. Mangels aufzuwenden wären Die nach Pkt. 1 vorgeschlagene Methode beruht auf Erfahrungssätzen, welche den Wert des beschädigten Bauteiles in Prozentanteilen des Gebäudegesamtwertes darstellen. Hierzu finden in der Praxis verschiedene Bauanteilstabellen ihre Anwendung.158 Die Vorgehensweise nach Pkt. 2 erfordert eine umfassende Aufnahme der Baumängel sowie der Mangelfolgeschäden. In der Praxis werden zu diesem Zweck oftmals spezialisierte Bausachverständige herangezogen, da die Gründe eines Schadens meist nur schwer erkenn- und quantifizierbar sind. Erst nach einer genauen Untersuchung des Schadens und dessen Ursache sind die Behebungskosten feststellbar und adäquate Wertminderungsansätze möglich. 5.1.2.2 Mängel und Schäden an Hochwasserschutzmaßnahmen Schaden- oder mangelbehaftete Hochwasserschutzeinrichtungen stellen für ein gefährdetes Objekt ein erhöhtes Risikopotential dar. In Folge dessen unterliegen die betreffenden Liegenschaften in vermehrtem Maße der Gefahr eines Schadenseintrittes. Der Bewertende steht vor der Wahl, diesem Umstand durch entsprechende Veranschlagung der Mangelbehebungskosten oder der Instandsetzungsaufwendungen [...]

Tabelle 9: Richtpreise für Herstellungskosten (ohne Baunebenkosten) von teilmobilen Hochwasserschutzwänden im Dammbalkensystem für großflächigen Schutz im Außenbereich Die Streubreite der Richtwerte ist auf unterschiedliche Stauhöhenbemessungen der Bauteile zurückzuführen, wobei Höhen von ca. 0,6 bis 1,0 m die unteren Werte darstellen. Die oberen Richtpreise sind als Maximalwerte bei Spezialausführungen mit zulässigen Stauhöhen bis 4,0 m (2,0 m bei Gebäudeverschlüssen) zu verstehen. In die tabellierten Richtwerte für Hochwasserschutzmaßnahmen sind zusätzlich die geschätzten Baunebenkosten für Planung, Bauausführung, Behördenleistungen und Finanzierungskosten während der Bauzeit zu berücksichtigen. Diese betragen nach Ross/Brachmann/Holzner151 ca. 10-15 % (vereinzelt bis 20 %) des Bauwertes. Dieser Prozentwert deckt sich dem Grunde nach mit den Angaben von Fachfirmen für Hochwasserschutzsysteme.152 5.1.2 WERTMINDERUNG ZUFOLGE BAUMÄNGEL UND –SCHÄDEN 5.1.2.1 Allgemein Im Bauvertragsrecht spricht man von einem Mangel, wenn eine Bauleistung von der vertraglich geschuldeten Leistung abweicht, d.h. wenn diese nicht jene Eigenschaften besitzt, die vertraglich bedungen oder gewöhnlich vorausgesetzt werden.153 Schäden, welche durch die mangelhafte Beschaffenheit einer Sache an Rechtsgütern des Eigentümers entstehen, werden als Mangelfolgeschäden bezeichnet. 154 Im Liegenschaftsbewertungswesen findet keine Unterscheidung dieser Begriffe statt, da einer Bewertung nur die Beseitigung eines Schadens bzw. Mangels und nicht deren [...]