Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen

Diplomarbeit von Katleen Ernst, geb. Wieden

Einleitung:

„Wachstumsmarkt oder Spekulationsblase?“ so betitelt die aktuelle Ausgabe des Immobilien Managers die derzeit diskutierte Branchenkontroverse.

Die Entwicklung von Pflegeheimen befindet sich auf dem Vormarsch. Die Bedarfsprognosen in Bezug auf die demographischen Entwicklungen sind viel versprechend, Endinvestoren suchen Anlageobjekte und die Projektentwicklung möchte beide Seiten erfolgreich zusammenbringen. Die IKB Deutsche Industriebank hat für ihr Immobilienbarometer Projektentwickler und Branchenbeteiligte zu Trends bei Seniorenimmobilien befragt: 67% der Projektentwickler gaben an, dass die Bedeutung der Sozialimmobilien in den nächsten 12 Monaten zunehmen wird, lediglich 8% nahmen an, dass die Bedeutung abnehmen wird. Chancen sehen die Befragten im hohen Wachstumspotential des Marktes.

Und doch gibt es Stimmen, die vor einem Angebotsüberhang warnen. Im Rahmen dieser Arbeit sollen die Entwicklungsfaktoren für eine erfolgreiche Entwicklung von Pflegeheimen mit ihren Interdependenzen herausgestellt werden. Faktoren wie Bedarf, Standort, konzeptionelle und betreiberbezogene Anforderungen, marktgerechte Preisgestaltung und Betrachtungsweisen der Investoren für den erfolgreichen Verkauf einer Pflegeheim-Projektentwicklung werden betrachtet und analysiert.

Gang der Untersuchung:

Zum Thema Pflegeheime und deren Berührungspunkte in sozialen Bereichen ist umfangreiche Literatur verfügbar. Wissenschaftliche Berichte, Statistiken und Umfragen werden allerdings aufgrund ihrer Umfänglichkeit erst ein oder zwei Jahre nach dem Erhebungszeitraum veröffentlicht. Die aktuellen Pflegestatistiken des Statistischen Bundesamtes erscheinen beispielsweise erst zwei Jahre nach dem jeweiligen Betrachtungszeitraum. Dies gestaltet die Einschätzung und Wertung aktueller Entwicklungen als schwierig. Um die Aktualität zu erhöhen, wurden Expertengespräche mit den Beteiligten einer Pflegeheim-Projektentwicklung geführt. Diese Gesprächsergebnisse finden sich im Anhang.

Zu Beginn der Arbeit stand die Literaturrecherche und Quellensichtung. Parallel wurden acht Expertengespräche geführt. An dieser Stelle sei der koordinativen Unterstützung von Hochtief Hannover, insbesondere Herrn Porwich und Herrn Glaser, gedankt. Nachfolgend ist der Gang der Untersuchung und damit der Aufbau der Arbeit schematisch dargestellt.

Es ist aufgrund der Größe, Vielschichtigkeit und Begriffsvielfalt im Bereich Pflegeimmobilien notwendig, auf die Hintergründe und Gesetzgebungen betreffend Pflegeheime sowie Begriffs- und Typendefinitionen einzugehen. Dies wird in Kapitel 2 und 3 vorgenommen.

Zentrale Entwicklungsfaktoren für Pflegeheime, sowie daraus resultierende Risiken werden im Einzelnen im Kapitel 4 und 5 dargestellt, um im Kapitel 6 diese zusammenhängend zu bewerten und zur Beurteilung des Praxisbeispiels der Firma Hochtief Construction AG in Pattensen heranzuziehen. Zum Schluss erfolgen Resümee und Ausblick in Kapitel 8.

Diese Arbeit hat nicht den Anspruch, die Anforderung der Heimbewohner zu identifizieren und umzusetzen. Ebenfalls unberücksichtigt bleibt die Entwicklung der künftigen finanziellen Entwicklung der Bewohner.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 2.7, Aktuelle Entwicklungen im Pflegeheimbereich:

‚Moderne’ Pflegeheime richten sich heute an dem Wohngruppenprinzip einer Hausgemeinschaft aus, welche das Kuratorium Deutsche Altenhilfe entwickelt hat. Die Architektur einer Hausgemeinschaft orientiert sich an der einer Wohnung. Die vorher vorherrschenden Anstaltsstrukturen werden somit gebrochen und kleine familienähnliche Gruppen entstehen. Wie in nachfolgender Grafik erkennbar, ist jede Wohngruppe autonom.

Bezüglich der Anzahl der Personengruppen in einer Wohngruppe bestehen verschiedene Auffassungen. Die Oberste Baubehörde Bayern rät für das Konzept eine Anzahl von sieben bis zehn Personen, die sich einen zentralen Wohn-, Ess- und Kochbereich teilen, in den die Bewohnerzimmer münden. Das Bundesministerium für Gesundheit legt die Bewohnerzahl einer Wohngruppe mit bei mit 10 bis 15 Personen fest. Bislang wurde das Wohngruppenkonzept in 21% der gesamten Pflegeeinrichtungen, betrachtet über alle Träger, umgesetzt.

Das Kuratorium Deutsche Altenhilfe hat mit dem Bundesministerium für Gesundheit vier Grundprinzipien von Hausgemeinschaften herausgearbeitet. Das erste ist die Schaffung individueller Lebensräume für jeden Bewohner. Als zweites Prinzip wurde die Schaffung eines familienähnlichen, zwischenmenschlichen und informellen Umfeldes durch die Gruppe herausgestellt. Die Erhaltung und Förderung der Selbständigkeit stehen an dritter Stelle und als viertes Prinzip steht der Einbezug von Familienangehörigen, Nachbarn und Freunden. Zur Verdeutlichung der Komponenten einer Hausgemeinschaft ist das Raumprogramm einer Hausgemeinschaft, entwickelt vom KDA, als Anhang 8 beigefügt.

Vereinzelt ist auch der Trend der Alten-WGs am Markt für Altenwohnen zu verzeichnen. In der Regel initiiert ein jüngerer Alter diese Wohngemeinschaft. Dieses Konzept funktioniert oftmals nur solange, bis die Bewohner der Wohngemeinschaft pflegebedürftig werden, da die Wohnungen in der Regel nicht alten- und behindertengerecht ausgestattet sind. Bei ambulant betreuten Alten-WGs besteht die Gefahr, dass diese Wohngruppen unter die Gesetzgebung des Heimgesetzes fallen. Diese können in aller Regel nicht in normalen Wohnungen gewährleistet werden oder stehen unverhältnismäßig hohen Kosten gegenüber. Somit stellt diese Wohnform eine Ausnahme und Besonderheit dar und ist nicht als Dauerlösung für pflegebedürftige Menschen anzusehen.

Die Form des Betreuten Wohnens als weitere Art des Lebens im Alter wird mehr und mehr professionalisiert. War ein Betreutes Wohnen früher oftmals an ein Pflegeheim gekoppelt und es entstand der Eindruck, dass über das Betreute Wohnen langfristig das Pflegeheim gefüllt werden sollte, so ist heute mehr und mehr die Entwicklung reiner Anlagen Betreuten Wohnens zu verzeichnen. Die Anlagen haben inzwischen einen sehr guten Pflegestandard, so dass die Pflegestufe III keine Ausnahme in der Betreuung darstellt. Da Betreutes Wohnen nicht unter die Bestimmungen des Heimgesetzes fällt, dies auch in dem Kostenrahmen auch gar nicht tragbar wäre, schließen die Bewohner getrennte Miet- und Pflegeverträge. Diese Anlagen können somit als Konkurrenz für ein Pflegeheim gesehen werden, besonders für Pflegebedürftige der Pflegestufen I und II.