Erfassen und Berücksichtigung des Befundes von Gebäuden in der Immobilienwertermittlung

Diplomarbeit von Marko Heinrich

Einleitung:

In der Immobilienwertermittlung benötigt man zur Durchführung einer sachgemäßen Grundstücksbewertung umfangreiche Kenntnisse über das Bewertungsobjekt. Zum einen ergeben sich diese aus dem Grundstück selbst und zum anderen werden Immobilienmarktfaktoren benötigt. Im Wertgutachten gilt es das Bewertungsobjekt ausreichend präzise darzustellen, so dass es jeder wieder erkennen und die durchgeführte Bewertung nachvollziehen kann. Für eine aussagekräftige Beschreibung ist demnach eine Begutachtung des Objektes durchzuführen. Oftmals besteht das Ergebnis aus der Zusammentragung vieler einzelner Wertmerkmale. Das Erfassen und Darstellen der markanten und wertbildenden Merkmale gilt als Grundvoraussetzung für die anschließende Immobilienwertermittlung. Probleme ergeben sich hierbei bereits schon bei der Erfassung der notwendigen Daten. Es stellt sich nun die Frage, was soll man aufnehmen, welche Merkmale sind wertrelevant und welche Tatsachen können vernachlässigt werden. Daraus ergibt sich wiederum eine Anforderung an die Untersuchung und Befundaufnahme selbst, d.h. wie gehe ich beim Erfassen von Gebäuden vor und welche Möglichkeiten gibt es.

Für die Befunderfassung und Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es derzeit ein relativ großes Angebot an vorgefertigten Formularen und Wertermittlungssoftware. Diese beinhalten auch einen beschreibenden Teil des Bewertungsobjektes. Bevor jedoch Eintragungen getätigt werden können, müssen Daten hierfür vorliegen. Die eigentliche Datenbeschaffung bleibt dem Bearbeiter vorbehalten. Natürlich dient diese Software auch zu Speicherung und Auswertung der eingegebenen Fakten und kann fortführend auch als Datengrundlage dienen (Mietpreise, Liegenschaftszins). Für die Erfassung der Grundstücksdaten gibt es so genannte Checklisten oder Aufnahmebögen, die teilweise in der Literatur und als Dokumentendatei zum Wertermittlungsprogramm zu finden sind. Viele Vorlagen sind oft nicht auf das Bewertungsobjekt abgestimmt, und durch das sture Abarbeiten der bereits vorgegebenen Punkte wird der Bezug zum Objekt vernachlässigt. Diese Aufnahmebögen verfügen teilweise über „Ankreuz-Kästchen“ und einer freien Beschreibung. Fortführende Aussagen hierzu werden im Abschnitt – Aufnahmebogen- getätigt. Die derzeit auf dem Markt befindlichen Erfassungsbögen für Gebäude sind unzureichend strukturiert und erlauben keine differenzierte Betrachtung von mehreren Geschossen. Weiterhin wird der Ablauf einer Gebäudedatenerfassung nicht berücksichtigt. Die Erfassungsbögen sind zudem auch nicht ausreichend sachgemäß, da bereits vor Ort eine Art der Zusammenstellung von Ergebnissen erzwungen wird.

Die vorliegende Arbeit befasst sich mit Analysen von Gebäuden unter dem Gesichtspunkt einer Wertermittlung. Eine Bauwerksanalyse kann je nach späterem Verwendungszweck einen sehr unterschiedlichen Analyseumfang aufweisen. Bei der Immobilienwertermittlung reicht eine Analyse aus, welche die Immobilie ausreichend beschreibt und sich aus den erfassten Daten eine Wertermittlung durchführen lässt. Natürlich ist es notwendig, auf die geforderten Aufgaben des jeweiligen Auftraggebers einzugehen und unter Umständen vertiefte Analysen durchzuführen. Die bei einer Wertermittlung durchgeführten Gebäudeanalysen sind meistens nicht so exakt wie sie etwa bei Sanierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt werden.

Die Erfassung des Befundes von Gebäuden stellt einen Teil der Gutachtenerstellung dar, diese sollte aber das Verhältnis von Untersuchungsaufwand und dem eigentlichen daraus erzielten Nutzen wahren. Je nach Wertermittlungsverfahren kann dieser Analyseumfang von Gebäude zu Gebäude abweichen. Speziell beim Sachwertverfahren wird der allgemeine Gebäudezustand umfangreicher betrachtet als beim Ertragswertverfahren. Ursachen hierfür liegen in den Voraussetzungen für das Verfahren selbst, dem Auftraggeber, der vorgefundenen Immobilie sowie anderen sich ergebenen Einflussgrößen.

Die vorliegende Ausarbeitung soll verschiedene Gesichtspunkte einer Gebäudeanalyse aufzeigen sowie den Sinn und Zweck einer solchen Bauwerksdatenerfassung verdeutlichen, denn die Gebäudeanalyse ist Voraussetzung für eine sachgerechte Wertermittlung. So ist sie z.B. Grundlage für die Erfassung von vermietbaren Flächen, Baumängel und Bauschäden, Vergleichsfaktoren, Herstellungskosten sowie weiteren Größen. Aufgezeigt wird ferner ein denkbarer systematischer Arbeitsablauf und eine Sensibilisierung zur Unterscheidung von verschieden Gebäudearten und deren besondere Wertanteile am Bauwerk. Daraus werden im Anschluss verschiedene Gebäudedatenerfassungsbögen ausgearbeitet. Ergänzt wird diese Arbeit durch Darstellung einiger Fallbeispiele.

Im Übrigen sind die Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien 2002 zu beachten. Unter anderem soll eine mögliche Vorgehensweise für die Befunderfassung von Gebäuden aufgezeigt werden. Darin enthalten sind Hinweise zu den einzelnen wertrelevanten Bestandteilen eines Gebäudes und eine mögliche Berücksichtigung im Wertermittlungsverfahren. Das gesamte Spektrum der Erfassung von Gebäudedaten und deren Berücksichtigung in der Immobilienbewertung ist viel zu groß, um hier vollständig erläutert zu werden. Deshalb wird voranging auf die in der Wertermittlungsverordnung angegeben Einflussfaktoren eingegangen. Ferner kann hier nur ein Allgemeiner Überblick gegeben werden und die Grundstrukturen einer Gebäudebefundaufnahme aufgezeigt werden.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.4.2, Ertragswertverfahren (§§ 15-20 WertV): Das Ertragswertverfahren ist das wohl am häufigsten angewandte normierte Wertermittlungsverfahren in Deutschland. Wie der Name schon sagt, wird hierbei vorrangig auf den zu erzielenden Ertrag aus einer Immobilie abgestellt. Der zu erwartende Ertrag bemisst sich hauptsächlich aus den zu erzielenden Beträgen über die dem Gebäude noch zuzusprechende Nutzungsdauer. Der Ertragswert stellt damit den Barwert aus den zukünftig zu erzielenden Mieteinnahmen dar. Dabei sind die Aufwendungen für die Instandhaltung, der Verwaltung und dem Mietausfallwagnis einzubeziehen. Je nach Objektart und Nutzung müssen hier unterschiedliche Ansätze getätigt werden. zu den typische Ertragswertobjekten zählen:

Mietwohngrundstücke, Wohn- und Geschäftsgrundstücke, Hotels, Büro- und Verwaltungsgebäude, Lager- und Produktionsgebäude; Im Gegensatz zum Sachwertverfahren spielen die Bauwerkskosten eine untergeordnete Rolle. Wichtige Einflussgrößen auf den Ertragswert einer baulichen Anlage sind:

der zu erzielende Mietertrag je Flächeneinheit , die vermietbare Fläche (Wohn- oder Nutzfläche), die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer, wertbeeinflussende Merkmale wie Baumängel und Bauschäden; Für die unterschiedlichen Ertragsobjekte ergeben sich differenzierte Beurteilungs-kriterien. Bei Wohngebäuden steht der Wohnwert im Fordergrund. Geschäfts- und Handelsobjekte benötigen ausreichende Präsentationsmöglichkeiten für ihre Ware. Bei Büroobjekten sind daten- und klimatechnische Anlagen sowie flexible Gebäudestrukturen notwendig.

Kapitel 3.4.3, Sachwertverfahren (§§ 21-25 WertV): Das Sachwertverfahren (Cost Approach) dient in erster Linie der Verkehrswert-ermittlung von nicht ertragsorientierten Grundstücken. Es wird mehr oder weniger ein materieller Wert bestimmt, welcher vorrangig auf der Basis von Herstellungskosten ermittelt wird. Man kann dies auch als Reproduktion einer Immobilie (Gebäude) zu einem bestimmten Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) betrachten. Man fragt sich also, welchen Preis muss man aufwenden, um dieses Gebäude in gleichem Zustand wieder zu beschaffen (Wiederbeschaffungswert). Bewertungsobjekte sind vor allem Reihen-, Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier stehen oftmals der Eigennutzen und die Annehmlichkeit des „schöneren Wohnens“ im Vordergrund. Besondere Bedeutung ist dem Sachwertverfahren auch bei Investitionsentscheidungen beizumessen. Der zugehörige Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren und der Wert der sonstigen Anlagen, sofern noch nicht im Bodenwert erfasst, mittels Erfahrungssätzen oder gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln.

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, ist der eigentliche Sachwert der baulichen Anlagen relativ genau zu bestimmen. Probleme entstehen bei der Berücksichtigung von wirtschaftlichen und gebäudekundlichen Aspekten sowie der Lage auf dem Grundstücksmarkt. Die wirtschaftliche Komponente wird weitest- gehend durch die unterschiedliche Nutzungsdauer von Gebäudearten erfasst, aber eine unzureichende Raumgestaltung, Belichtung und Besonnung bleiben oftmals unberücksichtigt. Geht man vom Prinzip des Sachwertes aus, so ist dies ja auch nachvollziehbar, denn egal ob die Fensterflächen des Wohnzimmers nach Osten oder Westen ausgerichtet oder Wohnungen schlechte Grundrisse aufweisen, die Herstellungskosten sind hierfür gleichermaßen identisch. Soll nun aus dem Wert der baulichen Anlagen der Verkehrswert ermittelt werden, so wird es schwierig, durch Zu- oder Abschläge diese verkehrswertbestimmenden Elemente hinreichend zu würdigen. Es ist doch nicht vertretbar, dass eine schlechte Belichtung durch einen Abschlag in einem Geldbetrag ausgewiesen wird. Denkbar wären Kostenansätze für Umbaumaßnahmen, z.B. für ein zusätzliches Fenster oder einer Tür.

Durch Ansätze von Herstellungskosten lehnt sich das Verfahren sehr eng an die Kostenermittlung nach DIN 276 an. Besondere Vorteile für die Ermittlung des Wertes baulicher Anlagen bietet die DIN 276 durch ihre detaillierte Kostenaufstellung einzelner Bauleistungen. Die Zusammensetzung der Kosten wird somit durchschaubarer und besser nachvollziehbar. Zurückgreifen kann man hier auf Werte vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekten-kammern (BKI). Hier werden, im Gegensatz zu den häufig angewandeten NHK-Werten, Gebäudekennziffern und umfangreichere Beschreibungen aufgeführt. Damit kann ein besserer Bezug zum Bewertungsobjekt vorgenommen werden und auf vergleichbare Merkmalen abgestellt werden.

Ansatz der tatsächlichen Herstellungskosten, nach gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen, nach Erfahrungssätzen.

Der übliche Verfahrensalgorithmus ist der anschließenden Abbildung zu entnehmen. Der Sachwert einer baulichen Anlage wird dabei durch verschiedene Einflussgrößen bestimmt, welche aus der Gebäudeanalyse hervorgehen oder abgeleitet werden.

Bezugsgrößen (Flächen, Rauminhalte), Normalherstellungskosten, Baunebenkosten, Nutzungsdauer (GND und RND, Gebäudealter), Baumängel und Bauschäden, sonstige wertbeeinflussende Umstände, Wert der Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen/Bauteile; Gemäß § 22 Abs. 2 WertV gehören auch Baunebenkosten zu den Normalherstellungskosten. Diese sind meistens in den NHK Tabellen vorgegeben und müssen deshalb nicht explizit ermittelt werden. Baunebenkosten entstehen vor allem durch Planung, Baubegleitung und behördliche Genehmigungen. Man kann davon ausgehen, das aufwendige und sehr gut ausgestattete Gebäude einen eher höheren Baukostenanteil haben als die im Vergleich einfacheren Gebäude.

Im Gegensatz zum Ertrags- und Vergleichwertverfahren ist es sehr schwierig die schwankenden Bewegungen des Grundstücksmarktes in das Sachwertverfahren zu integrieren. Die materiellen Werte können eben nur bis zu einem bestimmten Grenzwert beeinflusst werden, denn die verschiedenen Werkstoffe wird man sicherlich nicht geschenkt bekommen. Auch der Beeinflussung durch die Gesamt- und Restnutzungsdauer sind Grenzen gesetzt die man sachlich vertreten muss. Als Folge dessen sind teilweise enorme Marktanpassungen (§ 25 WertV) notwendig, was zu Überlegungen bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens führen sollte.