Due Diligence Real Estate

Diplomarbeit von Julia Arndt

Einleitung:

Problemstellung Eines der wesentlichen Merkmale einer Immobilieninvestition ist neben den oft hohen Transaktionskosten vor allem die tendenziell lange Kapitalbindungsdauer. Bei institutionellen Investoren spielt allerdings auch die Orientierung in Richtung Handel eine Rolle. Aus diesem Grund ist es für denjenigen, der sein Kapital gewinnbringend in eine Immobilie investieren möchte, unbedingt erforderlich, sämtliche Chancen und Risiken des Investitionsobjekts zu analysieren und abzuwägen, ob seine Erwartungen in die Entwicklung des Investitionsobjektes erfüllt werden können. Daneben ist als ein zweites Erfordernis die Gewährleistung der nachhaltigen Wertentwicklung der Immobilie anzuführen. Drittes und für institutionelle Investoren ebenfalls maßgebliches Kriterium ist die Erkennung bzw. das Vorbeugen gegen mögliche Behinderungen bei einer Weitervermarktung. Wichtig ist deshalb, im Vorfeld einer Transaktion ein Maximum an Informationen über das Objekt einzuholen, um mit Hilfe von größtmöglicher Transparenz und Sicherheit die Erfolgschancen der Investition zu erhöhen, den Preis für das Gut „Immobilie“ bzw. das Investitionsobjekt festzulegen und damit auch das einzubringende Kapital zu sichern sowie eine bestimmte Rendite zu erzielen.

Im Jahr 2002 investierten geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilienfonds, Immobilien AGs, Leasinggesellschaften und ausländische Investoren ca. 281 Mrd. € in Deutschland. Speziell bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds wurde im Jahr 2002 ein Rekordmittelzufluss in Höhe von 19,6 Mrd. € verzeichnet, der laut Martin Jochem, Sprecher der Geschäftsführung der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) nach „Neuinvestitionen in renditestarke Objekte“ verlangte bzw. verlangt. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens ist auch zukünftig zu erwarten, was neben der zunehmenden Liberalisierung der Märkte auf eine steigende Internationalisierung der zu tätigenden Investitionen, einen gemeinsamen europäischen Markt und die weitere Marktöffnung in Richtung Osteuropa zurückzuführen ist.

Derartige Investitionen sind folglich mit einer Vielzahl von wirtschaftlichen und finanziellen Risiken für den Erwerber behaftet. Neben diesen Risiken spielen jedoch auch die Aspekte Bautechnik, Recht, Steuern, Markt und Wettbewerb bei Immobilien eine starke Rolle. Es ist daher unbedingt erforderlich, ein Investitionsobjekt niemals nur von einer Fachrichtung heraus zu beurteilen, sondern alle Seiten umfassend und gründlich zu „durchleuchten“, um dann eine richtige Investitionsentscheidung treffen zu können. Hierbei hat sich die Due Diligence Real Estate als ein sinnvolles Analyseinstrument erwiesen.

Ihren Ursprung hat die Due Diligence-Prüfung im Angloamerikanischen und findet dort bei der Akquisition von Unternehmen und Immobilien ihre sinnvolle Verwendung. In Deutschland wurde sie bislang vorwiegend bei der Unternehmensakquisition eingesetzt. In den letzten Jahren jedoch fand vermehrt eine Übertragung des Begriffs „Due Diligence“ auf die Immobilienwirtschaft statt. Die Due Diligence Real Estate bezeichnet hierbei die umfassende Prüfung und Analyse einer Immobilie, deren spezielle Eigenschaften und deren Umgebung.

Zielsetzung und Vorgehensweise Ziel, und damit Schwerpunkt dieser Arbeit ist die allgemeine Darstellung des Analyseinstruments „Due Diligence Real Estate“ zur Vorbereitung einer Immobilientransaktion. Sie soll als eine erste Hilfestellung für Interessierte, die sich mit der Thematik beschäftigen wollen, nützliche Informationen über den Prozessablauf, die Bestandteile und die Anwendungsgebiete dieser Methode geben.

Hierfür werden zunächst die Begrifflichkeiten abgegrenzt und deren Herkunft erläutert. Auf die sich anschließende Übertragung auf die Immobilienwirtschaft werden die Ziele und der Nutzen einer Due Diligence Real Estate dargestellt. Im dritten Kapitel, zum Prozessablauf, werden neben den möglichen Beteiligten einer Due Diligence Real Estate auch die beiden Analysephasen, Vorbereitungs- und Durchführungsphase und die Instrumente Vertraulichkeitserklärung sowie „Checkliste“ vorgestellt. Der Hauptteil der Arbeit wird sich im Anschluss mit den Bestandteilen der Due Diligence Real Estate, d.h. den rechtlichen, bautechnischen, steuerlichen, wirtschaftlichen und bewertungstechnischen Aspekten, beschäftigen. Hierauf aufbauend soll das fünfte Kapitel dem Leser dann noch einen Einblick in denkbare Anwendungsgebiete und Einsatzmöglichkeiten der Due Diligence Real Estate geben. Letztendlich werden die Ausführungen der vorangegangenen Kapitel im sechsten und letzten Kapitel in ein Fazit münden.

Inhaltsverzeichnis: