Steuergestaltung bei Übertragung von Immobilien

Diplomarbeit von Andreas Bauer

Zusammenfassung:

Das derzeit geltende, nach Auffassung des BFH verfassungswidrige Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht, sieht für Übertragungen von Produktivvermögen Vergünstigungen gegenüber Privatvermögen vor. Ziel des Gesetzgebers war es, substanzbedrohende Steuerbelastungen, welche die Fortführung eines Betriebs gefährden könnten, zu verhindern. Diese Besserstellung von Betrieben eröffnet genug Spielraum für steuergestaltende Maßnahmen, um beispielsweise zunächst nicht begünstigtes Privatvermögen in begünstigtes Betriebsvermögen umzuwandeln.

Zielsetzung und Aufgabe dieser Arbeit ist es, einschlägige Regelung darzustellen und Steuergestaltungsmöglichkeiten für die Übertragung von privatem Immobilienvermögen zu analysieren.

Für die Untersuchung dieser Fragestellung werden zunächst die Grundlagen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, sowie die Bewertung und Behandlung von Immobilien im Privat- und im Betriebsvermögen getrennt untersucht und anhand eines konkreten Grundmodells erörtert. Dabei werden sowohl die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die laufende Ertragsbesteuerung als auch die Besteuerung einer simulierten Veräußerung der Immobilie dargestellt. Der Verkauf des Objekts wird fünf Jahre nach der Übertragung für die hier gezeigten Beispiele angenommen, um die Voraussetzungen der Vergünstigungen für Betriebsvermögen zu erfüllen und um Vergleichbarkeit der Alternativen zu gewährleisten. Auf den gewonnenen Ergebnissen aufbauend wird anschließend eine umfassende Vorteilhaftigkeitsanalyse darüber Aufschluss geben, ob und ggf. wann sich eine derartige Steuergestaltungsmaßnahme positiv auswirkt.

Die vorgestellte Steuergestaltung wird auf ein Grundmodell und fünf Abwandlungen angewendet. Ziel ist es, auch für veränderte Sachverhalte Aussagen zur Vorteilhaftigkeit treffen zu können. Hierzu notwendige Annahmen werden formuliert und Voraussetzungen geschaffen, die insgesamt zu einem möglichst realitätsnahen Gesamtergebnis führen sollen.

Für den vorgestellten Grundfall und dessen fünf Abwandlungen wurde in Microsoft Excel ein umfassendes Berechnungsprogramm entwickelt, das dem Nutzer ermöglicht, eine individuelle Vorteilhaftigkeitsberechnung für eine Steuergestaltung, wie sie dieser Arbeit zu Grunde liegt, für beliebige Immobilienobjekte durchzuführen. Um eine möglichst transparente Herleitung der Ergebnisse zu vermitteln, wird Vor- und Nachteil der steuergestaltenden Maßnahme mittels drei unterschiedlicher Berechnungsmethoden dargestellt.

Wie aus den abschließenden Thesen zur Steuergestaltung bei der Übertragung von Immobilienvermögen hervor geht, sind Sachverhaltsgestaltungen in vielen Fällen anwendbar und wirtschaftlich ratsam, da der Gesetzgeber Spielräume geschaffen hat, die dies ermöglichen. Für die hier vorgestellte Steuergestaltung mit privatem Grundbesitz und dessen Umwandlung in Betriebsvermögen ist im Vorfeld der Übertragung eine strategische Steuerplanung erforderlich, da zum einen die Ergebnisse der Analyse nicht in allen Fällen positiv ausfallen und zum anderen die erforderlichen Rahmenbedingungen geschaffen werden müssen. Grundsätzlich gilt, dass die anfallenden Aufwendungen für die Errichtung und den Betrieb der idealen Rechtsform die erzielte Steuerersparnis nicht gänzlich aufzehren dürfen. Aus diesem Grund kann im Ergebnis nur für mittlere und große Immobilienwerte eine derartige Maßnahme uneingeschränkt empfohlen werden, da bei ihnen der schenkungsteuerliche Vorteil die entstehenden Mehraufwendungen i.d.R. übersteigt. Ab welchem Steuerwert dies angezeigt ist, entscheidet der Einzelfall. Dabei spielt der Verwandtschaftsgrad sowie die Wertsteigerungsannahme des Objekts eine entscheidende Rolle. Vorteilhaft für die gezeigte Steuergestaltung ist eine geringe Wertsteigerung der Immobilie und ein entfernter Verwandtschaftsgrad zum Schenker.

Die zukünftige Entwicklung der Besteuerung von Vermögensübertragungen steht im Zeichen der ausstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bezüglich der Verfassungsmäßigkeit der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Derzeit deutet die Entwicklung auf eine Änderung der Vermögensbewertung hin, verbunden mit der Streichung oder Verringerung von speziellen Vergünstigungen. Insgesamt ist eine Steuererhöhung zu erwartet, insbesondere für derzeit niedrig bewertetes Vermögen, bei dem die Differenz zwischen Verkehrswert und Steuerwert besonders deutlich ausfällt. Aus diesem Grund ist es bei großen Vermögenswerten empfehlenswert, zeitnah über eine vorweggenommene Erbfolge unter Anwendung sachverhaltsgestaltender Maßnahmen nachzudenken.

Inhaltsverzeichnis: