Juristische und steuerliche Aspekte geschlossener Immobilienfonds

Diplomarbeit

Kategorie: Betriebswirtschaft - Funktional - Steuerlehre / Steuerrecht

Diplomarbeit von Sebastian Althaus ; Abgabe Februar 2004; 210 Seiten, 10,4 MB ; Note 2,3; Sprache Deutsch

Fachhochschule Münster Deutschland

Schlagworte: Emissionsprospekt, 5. Bauherren-Erlass, § 2 b EStG, Funktionsträger, Kreditinstitut

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Inhaltsangabe, Inhaltsverzeichnis und Textauszüge:

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Einleitung: Ein direkter Erwerb einer Immobilie ist mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand und einem hohen Finanzierungsvolumen verbunden. Geschlossene Immobilienfonds erfreuen sich daher großer Beliebtheit. Der Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist für den Investor eine reine Kapitalanlage. Wird eine entsprechende Entwicklung eines Fonds vorausgesetzt, partizipiert ein Anleger von zukünftigen Gewinnen und Wertsteigerungen. Der Investor erhält laufende Ausschüttungen bzw. durch die Entschuldung steigt der Vermögenswert seines Anteils entsprechend. Der Gedanke, sich zusammenzuschließen und gemeinsam planmäßig Immobilieneigentum zu erwerben, ist in der Bundesrepublik Deutschland nicht alt. Im Anschluss an das Wirtschaftswunder der 50er und 60er Jahre, als Immobilieneigentum in privater Hand als Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung eine größere Verbreitung gefunden hatte, verstärkte sich der Wunsch nach Immobilieneigentum als Kapitalanlage. Die Wiedervereinigung Deutschlands am 03. Oktober 1990 machte es notwendig und politisch ratsam, die Lebensverhältnisse im Beitrittsgebiet möglichst schnell jenen der alten Bundesrepublik anzupassen. Die Anlageform „Immobilienfonds“ wurde zum Zwecke von Investitionen in den neuen Bundesländern steuerlich begünstigt. Nach den rezessiven Tendenzen im Immobilienmarkt muss eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds genau geprüft werden. Die Initiatoren haben sorgfältig entscheiden, welche Immobilienart, welche rechtliche und steuerliche Ausgestaltung sie für ihren aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds auswählen. Im Gegenzug sollten Investoren die verschiedenen Fondsangebote vergleichen. Es muss entschieden werden, ob eine langfristige, gewinnbringende Anlage oder eine Investition aus steuerlichen Gründen erfolgen soll. Unternehmerische Risiken müssen ebenfalls beachtet werden. Nur durch einen Vergleich der Fondsangebote kann festgestellt werden, ob das Ziel des Fonds auch dem Ziel des Investors entspricht. Zielsetzung der Diplomarbeit ist es, die Aspekte deutscher geschlossener Immobilienfonds aus rechtlicher und steuerlicher Sicht darzustellen. Die Ausführungen werden auf die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Kommanditgesellschaft begrenzt. Steuerlich werden schwerpunktmäßig die möglichen Einkunftsarten, der umstrittene § 2 b EStG und die Entwicklung zum neuen sog. „5. Fonds-Erlass“ dargestellt. Einem interessierten Anleger soll eine Hilfestellung für seine Investitionsentscheidung gegeben werden. Des Weiteren werden Haftungsaspekte aufgeführt, die bei einer gescheiterten Investition relevant sind. Dabei wird auch eine richtungweisende EuGH-Rechtsprechung berücksichtigt. Am Ende der Ausführungen erfolgt die Beurteilung einiger ausgewählter Emissionsprospekte. Inhaltsverzeichnis:
	Inhaltsverzeichnis	II
	Abkürzungsverzeichnis	VII
	Abbildungsverzeichnis	XI
1.	Einleitung	1
2.	Fondsgedanke	2
2.1	Begriffsbestimmung	2
2.2	Offener Immobilienfonds	2
2.3	Geschlossener Immobilienfonds	3
3.	Rechtliche Konzeptionen geschlossener Immobilienfonds	5
3.1	Gesellschaft bürgerlichen Rechts	5
3.1.1	Rechtsform	5
3.1.2	Gründung	6
3.1.3	Gesellschaftsvertrag	7
3.1.4	Inhalt des Gesellschaftsvertrags	8
3.1.4.1	Geschäftsführung	8
3.1.4.2	Gesellschafterversammlung	8
3.1.4.3	Beirat	9
3.1.4.4	Haftung der Gesellschafter	10
3.1.4.5	Kündigung und Liquidation	12
3.1.4.6	Treuhandverhältnisse	13
3.1.4.6.1	Beteiligungstreuhänder	13
3.1.4.6.2	Grundstückstreuhänder	14
3.2	Kommanditgesellschaft	14
3.2.1	Rechtsform	14
3.2.2	GmbH & Co. KG	15
3.2.3	Gründung	15
3.2.4	Gesellschaftsvertrag	16
3.2.5	Inhalt des Gesellschaftsvertrags	16
3.2.5.1	Geschäftsführung	16
3.2.5.2	Gesellschafterversammlung	17
3.2.5.3	Beirat	17
3.2.5.4	Haftung der Gesellschafter	17
3.2.5.5	Kündigung und Liquidation	18
3.2.5.6	Treuhandkommanditist	18
3.3	Sonderformen geschlossener Immobilienfonds	19
3.3.1	Hamburger Modell	19
3.3.2	Ansparfonds	20
3.3.3	Modernisierungsfonds	20
3.3.4	Blind-Pools	21
4.	Steuerliche Aspekte geschlossener Immobilienfonds	21
4.1	Einkunftsarten	21
4.1.1	Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	22
4.1.1.1	Grundlagen	22
4.1.1.2	Vermögensverwaltung einer Fondsgesellschaft	22
4.1.1.3	Anwendung der „Drei-Objekt-Grenze“	23
4.1.1.3.1	Ebene der Gesellschaft	23
4.1.1.3.2	Ebene der Gesellschafter	24
4.1.1.3.3	Einschränkung	24
4.1.1.4	Weitere Fondstätigkeiten	25
4.1.1.5	Veräußerungen	25
4.1.1.6	Gewerbesteuer	26
4.1.2	Einkünfte aus Gewerbebetrieb	26
4.1.2.1	Grundlagen	26
4.1.2.2	Gewerblicher Grundstückshandel	27
4.1.2.3	Weitere Fondstätigkeiten	27
4.1.2.4	GmbH & Co. KG	27
4.1.2.5	Veräußerung	28
4.1.2.6	Gewerbesteuer	28
4.1.3	Einkünfte aus Kapitalvermögen	28
4.1.3.1	Gewinne	28
4.1.3.2	Umqualifizierung von Einkünften	28
4.2	Entwicklung zum sog. „5. Bauherren-Erlass“	29
4.2.1	Ausgangssituation	29
4.2.2	Eigenkapitalvermittlungsprovision	30
4.2.3	Vertragsgeflecht-Kriterium	31
4.2.4	BFH-Rechtsprechung in 2001	32
4.2.5	“5. Bauherren-Erlass“	33
4.2.6	Auswirkungen	34
4.2.7	Vermeidung der Modellhaftigkeit	34
4.3	Verlustzuweisungsgesellschaft (§ 2 b EStG)	35
4.3.1	Grundlage	35
4.3.2	Anwendbarkeitsprüfung	37
4.3.3	Verfassungsmäßigkeit	38
4.4	Verlustausgleichbeschränkung (§ 15 a EStG)	39
4.4.1	Kommanditgesellschaft	39
4.4.2	Gesellschaft bürgerlichen Rechts	40
4.5	Liebhaberei	41
4.6	Abschreibungen	41
4.7	Umsatzsteuer	41
4.7.1	Unternehmereigenschaft	41
4.7.2	Umsatzsteueroption	41
4.7.3	Ausgabe von Gesellschaftsanteilen	42
4.7.4	Verwaltungsleistungen	43
4.7.5	Treuhandkommanditist	43
4.8	Erbschafts- und Schenkungsteuer	44
4.9	Grunderwerbsteuer	45
5.	Emissionsprospekt	46
5.1	Grundsatz	46
5.2	Formelle Prospekterfordernisse	46
5.3	Inhaltliche Prospekterfordernisse	47
5.3.1	Angaben über den Herausgeber des Prospekts	47
5.3.2	Darstellung des Anlageobjektes	47
5.3.3	Gesellschaftsrechte	48
5.3.4	Rechtliche Verhältnisse	48
5.3.5	Finanzierung und Kosten der Investition	48
5.3.6	Angaben über Verträge	50
5.3.7	Nutzung der Kapitalanlage	50
5.3.8	Mietverhältnisse	51
5.3.9	Garantien	51
5.3.9.1	Erstvermietungsgarantie	52
5.3.9.2	Mietgarantie	52
5.3.10	Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen	53
5.3.11	Steuerliche Konzeption	53
5.3.12	Chancen und Risiken	54
5.3.13	Wirtschaftliche Situation der Beteiligungsgesellschaft und des Geschäftsführers	54
5.3.14	Rückabwicklung der Kapitalanlage	55
5.3.15	Wesentliche Änderungen	55
5.4	Prospekthaftung	56
5.4.1	Grundlagen	56
5.4.2	Anspruchsgegner	57
5.4.2.1	Prospekthaftung im engeren Sinne	58
5.4.2.2	Prospekthaftung im weiteren Sinne	58
5.4.3	Beschränkte Haftungsverantwortung	59
5.4.4	Schadenseratzanspruch	59
5.4.5	Haftungsbegrenzung	61
5.4.6	Mitverschulden des Anlegers	61
5.4.7	Verjährung der Prospekthaftung	62
6.	Vertrieb der Kapitalanlage	63
6.1	Anlagevermittlung	63
6.2	Anlageberatung	64
6.2.1	Grundlagen	64
6.2.2	Anlagegerechte Aufklärung	64
6.2.3	Anlegergerechte Aufklärung	65
6.2.4	Zeitpunkt der Aufklärung	65
6.3	Schadensersatz und Verjährung	66
7.	Haftungsverantwortung einzelner Funktionsträger	66
7.1	Treuhänder	66
7.1.1	Mittelverwendungstreuhänder	67
7.1.2	Volltreuhänder	67
7.2	Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte	68
7.3	Beirat	70
8.	Ansprüche gegenüber Kreditinstituten	71
8.1	Projektunbeteiligtes Kreditinstitut	71
8.1.1	Finanzierendes Kreditinstitut	71
8.1.2	Anlagevermittlung	72
8.2	Projektbeteiligtes Kreditinstitut	73
8.2.1	Kreditinstitut als Anlagevermittler oder Anlageberater	73
8.2.2	Kreditinstitut als Treuhänder	73
8.2.3	Einwendungsdurchgriff	74
8.2.3.1	Verbundgeschäft	74
8.2.3.2	Gesellschaftsrechtliche Abwicklung	75
8.2.3.3	Rückabwicklung des Kredits	75
8.2.4	Widerrufsrechte	76
8.2.4.1	Bisherige Rechtsprechung	77
8.2.4.2	Neue Rechtsentwicklung	78
8.2.4.2.1	„Heininger-Urteil“	78
8.2.4.2.2	Nachfolgende BGH-Entscheidungen	80
8.2.4.3	Europarechtswidrigkeit des Widerrufsrechtes	81
8.3	Prospekthaftung des Kreditinstituts	82
9.	Untersuchung von Emissionsprospekten	83
9.1	Checkliste	83
9.2	Fazit	93
10.	Zusammenfassung und Ausblick	94
Anhang I	BMF-Schreiben	96
Anhang II	EG-Richtlinien	148
Anhang III	Internetseiten	166
	Quellenverzeichnis	187
	Eidesstattliche Erklärung	194

Link zur Arbeit: http://www.diplom.de/katalog/arbeit/7784

Arbeit zitieren: Althaus, Sebastian Februar 2004: Juristische und steuerliche Aspekte geschlossener Immobilienfonds, Hamburg: Diplomica Verlag

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