Juristische und steuerliche Aspekte geschlossener Immobilienfonds

Diplomarbeit von Sebastian Althaus

Einleitung:

Ein direkter Erwerb einer Immobilie ist mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand und einem hohen Finanzierungsvolumen verbunden. Geschlossene Immobilienfonds erfreuen sich daher großer Beliebtheit. Der Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist für den Investor eine reine Kapitalanlage. Wird eine entsprechende Entwicklung eines Fonds vorausgesetzt, partizipiert ein Anleger von zukünftigen Gewinnen und Wertsteigerungen. Der Investor erhält laufende Ausschüttungen bzw. durch die Entschuldung steigt der Vermögenswert seines Anteils entsprechend.

Der Gedanke, sich zusammenzuschließen und gemeinsam planmäßig Immobilieneigentum zu erwerben, ist in der Bundesrepublik Deutschland nicht alt. Im Anschluss an das Wirtschaftswunder der 50er und 60er Jahre, als Immobilieneigentum in privater Hand als Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung eine größere Verbreitung gefunden hatte, verstärkte sich der Wunsch nach Immobilieneigentum als Kapitalanlage. Die Wiedervereinigung Deutschlands am 03. Oktober 1990 machte es notwendig und politisch ratsam, die Lebensverhältnisse im Beitrittsgebiet möglichst schnell jenen der alten Bundesrepublik anzupassen. Die Anlageform „Immobilienfonds“ wurde zum Zwecke von Investitionen in den neuen Bundesländern steuerlich begünstigt.

Nach den rezessiven Tendenzen im Immobilienmarkt muss eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds genau geprüft werden. Die Initiatoren haben sorgfältig entscheiden, welche Immobilienart, welche rechtliche und steuerliche Ausgestaltung sie für ihren aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds auswählen. Im Gegenzug sollten Investoren die verschiedenen Fondsangebote vergleichen. Es muss entschieden werden, ob eine langfristige, gewinnbringende Anlage oder eine Investition aus steuerlichen Gründen erfolgen soll. Unternehmerische Risiken müssen ebenfalls beachtet werden.

Nur durch einen Vergleich der Fondsangebote kann festgestellt werden, ob das Ziel des Fonds auch dem Ziel des Investors entspricht. Zielsetzung der Diplomarbeit ist es, die Aspekte deutscher geschlossener Immobilienfonds aus rechtlicher und steuerlicher Sicht darzustellen. Die Ausführungen werden auf die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Kommanditgesellschaft begrenzt. Steuerlich werden schwerpunktmäßig die möglichen Einkunftsarten, der umstrittene § 2 b EStG und die Entwicklung zum neuen sog. „5. Fonds-Erlass“ dargestellt. Einem interessierten Anleger soll eine Hilfestellung für seine Investitionsentscheidung gegeben werden. Des Weiteren werden Haftungsaspekte aufgeführt, die bei einer gescheiterten Investition relevant sind. Dabei wird auch eine richtungweisende EuGH-Rechtsprechung berücksichtigt. Am Ende der Ausführungen erfolgt die Beurteilung einiger ausgewählter Emissionsprospekte.

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