Rentabilitätswirkungen der Bauförderung in den neuen Bundesländern

Diplomarbeit von Frank Behrens

Einleitung:

Die Bedeutung der Bauförderung in den neuen Bundesländern (NBL) resultiert aus dem Stellenwert der Bauwirtschaft innerhalb des gesamtwirtschaftlichen Gefüges. Aufgrund der von ihr ausgehenden Multiplikatoreffekte wird den Investitionen im Bereich der Bau- und Wohnungswirtschaft eine "Schlüsselrolle im gesamtwirtschaftlichen Zusammenhang" beigemessen. Sie löst weitreichende Beschäftigungsimpulse aus und gehört zu den wichtigsten Antriebskräften fair Konjunktur und Wachstums. Ähnlich dem Ende der 60er und Anfang der 70er Jahre erfolgten Einsatzes des Wohnungsbaus als wirtschaftspolitischem Instrument werden auch für die NBL positive Effekte bzgl. der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung erwartete. Jenkis spricht angesichts des hohen Einkommens- und Beschäftigungsmultiplikators von einer "Lokomotive für den wirtschaftlichen Wiederaufbau". Entsprechend diesem hohen Stellenwert betrug der Anteil der Bauinvestitionen am Bruttoinlandsprodukt der NBL 1994 36% (alte Bundesländer: 12%).

Determinanten des Investitionsverhaltens im Bereich der Bauwirtschaft sind aus langfristiger Sicht die Bevölkerungsentwicklung vor dem Hintergrund des vorhandenen Wohnungsbestandes und kurzfristig die jeweiligen Zinsen, Bau- und Baulandpreise sowie wohnungspolitische Maßnahmen. Ziel dieser Arbeit ist es, diese wohnungspolitischen Maßnahmen - unter zusätzlicher Berücksichtigung der gewerblichen Bauförderung -hinsichtlich ihrer Rentabilitätswirkung zu untersuchen. Zudem erfolgt eine kritische Beurteilung der Förderpraxis vor dem Hintergrund der Entwicklung des Immobilienbestandes und der gesteckten Ziele.

Gang der Untersuchung:

Um letztlich zu einer kritischen Analyse zu gelangen, wird im folgenden zunächst ein Überblick über die Systematik der Förderung wohnungswirtschaftlicher und gewerblicher Bauvorhaben sowie deren Ziele erfolgen. Mit Blick auf die Wohnungspolitik in der ehemaligen DDR und die Immobilienstruktur zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung werden daraufhin diejenigen Maßnahmen dargestellt, die speziell für die NBL getroffen wurden. Nach der Erörterung theorethischer Grundlagen zum Begriff der Rentabilität -insbesondere in bezug auf den Immobilienbereich - erfolgt zur Betrachtung der Rentabilitätswirkung ein modellhafter Vergleich fiktiver Investitionen. Hierbei werden ausge-suchte Förderbeispiele herangezogen, die geeignet erscheinen, bestimmte, in positiver oder negativer Hinsicht erwähnenswerte Sachverhalte aufzuzeigen. Dabei liegt nicht der Anspruch zugrunde, die für das jeweils angenommene Objekt in der Realität tatsächlich erzielbare Rendite zu ermitteln. Die Rendite einer Immobilie ist in der Realität von einer Vielzahl individueller Determinanten abhängig, so daß diesem Anspruch im Rahmen vereinfachender und verallgemeinernder Modelle nicht entsprochen werden kann. Es geht lediglich darum, einen Vergleich zwischen verschiedenen Förderungen unter jeweils gleichen Objektvoraussetzungen zu schaffen. Schlüsse werden dabei nicht aus den absoluten Werten, sondern aus den verschiedenen Niveaus und Verläufen der Renditegrößen gezogen. Um die Betrachtungen möglichst realitätsnah zu gestalten, wird versucht, die jeweils aktuellen Fördermodalitäten und, hinsichtlich der Objektdaten, statistische Werte zu berücksichtigen. Die Rentabilitätsvergleiche sollen unter Einbeziehung der Entwicklung der Immobilienstruktur letztlich eine kritische Analyse mit Blick auf die Ziele der Bauförderung ermöglichen.

Inhaltsverzeichnis:

	Abkürzungsverzeichnis	II
	Verzeichnis der Tabellen im Anhang	III
1.	Einleitung	1
1.1	Hinführung zur Themenstellung	1
1.2	Zur Abgrenzung der Arbeit und zum Gang der Untersuchung	1
2.	Grundlagen	2
2.1	Überblick über die Bauförderung in der Bundesrepublik Deutschland	2
2.1.1	Ziele der Bauförderung	2
2.1.2	Wohnungsbauförderung	3
2.1.3	Bauförderung im gewerblichen Bereich	7
2.2	Rückblick auf bauwirtschaftlich relevante Tatbestände in der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik (DDR)	8
2.2.1	Rechtsordnung in bezug auf Immobilieneigentum und Wohnungspolitik	8
2.2.2	Die Immobilienstruktur in den neuen Bundesländern zum Zeitpunkt derWiedervereinigung	11
2.3	Darstellung der speziellen Fördermaßnahmen für die neuen Bundesländer	13
2.3.1	Bedarfsstruktur und Ziele	13
2.3.2	Förderung im Bereich der Wohnimmobilien	15
2.3.3	Unterstützung gewerblicher Bauvorhaben	18
3.	Rentabilitätswirkungen	22
3.1	Zum Begriff der Rentabilität	22
3.1.1	Rentabiftät als Kriterium für Investitions- und Kapitalanlageentscheidungen	22
3.1.2	Rentabilität im Immobilienbereich	24
3.2	Rentabilitätseffekte der Fördermaßnahmen in den neuen Bundesländern	26
3.2.1	Bau oder Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum	27
3.2.2	Errichtung oder Erwerb von Mietwohnungen durch juristische Personen	31
3.2.3	Gewerbliche Bauten	33
4.	Bisher erzielte Ergebnisse der Bauförderung in Ostdeutschland	35
4.1	Der Bereich der Wohnimmobilien	35
4.1.1	Entwicklung der Struktur der Wohnimmobilien	35
4.1.2	Bewertung der Entwicklung unter Berücksichtigung der wohnungspolitischen Zielsetzungen	37
4.2	Der Bereich der gewerblichen Immobilien	41
5.	Schlußbetrachtung und Ausblick	43
	Anhang	45
	Literaturverzeichnis	60