Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien unter den Bedingungen von Basel II und unter besonderer Berücksichtigung der Immobilienbewertung

Diplomarbeit von Knut Pergande

Einleitung:

Der französische Dichter und Dramaturg Molière erkannte im 17. Jahrhundert:

„Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht“.

Mit anderen Worten: Der wirtschaftliche Wert steckt nicht in den Dingen selbst, sondern wir verleihen ihnen diesen zeitpunktabhängig. Welchen absoluten, tatsächlichen Wert ein Gegenstand aus sich selbst heraus hat, ist unmöglich auszudrücken oder zu quantifizieren. Er kann nur relativ zu anderen ausgedrückt werden und spiegelt sich im Preis wieder. Der Begriff „Wert“ meint in diesem Zusammenhang einerseits die Eigenschaften, die ein potenzieller Käufer einem Produkt oder einer Leistung beimisst und andererseits die Geldmenge, die er dafür ausgeben müsste. Der Käufer vergleicht diese beiden subjektiven Werte und kauft (unter Voraussetzung rationalen Handelns) dann, wenn für ihn der Wert der Geldmenge gleich oder kleiner ist als der Wert, dem er dem Angebot beimisst. Bewerten ist also eine aktive, von uns selbst ausgeübte Tätigkeit.

Entsprechendes gilt für Immobilien, deren Wert sich in erster Linie nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage richtet. Angebot und Nachfrage bilden sich unter dem Einfluss der oben beschriebenen subjektiven Wertebegriffe. Stark vereinfacht ist es so, dass auch ein Loft am Potsdamer Platz in Berlin ohne entsprechende Nachfrage z. B. wegen des Vorhandenseins von Baugiften keinen Wert im Sinne von erzielbarem Kaufpreis besitzt. Dagegen lässt große Nachfrage z. B. auf Grund altersgerechter Bauweise den Wert (aus Sicht bestimmter Nachfrager) einer nur an der Peripherie gelegenen Immobilie steigen. Beide Beispiele lassen bereits die Komplexität der Thematik sowie die Dynamik möglicher Veränderungen erahnen.

Auf der Nachfrageseite spielen bei der Wertbildung die erwarteten zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie eine entscheidende Rolle. Daneben können aber auch Prestigegründe, Verdrängungsabsichten gegen Konkurrenten, Liebhaberei oder bloße Über- bzw. Untertreibungen des Marktes u. ä. den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien, der dazu notwendigen Bewertung der zu beleihenden Immobilie und der Berücksichtigung der Ergebnisse nach der Rahmenvereinbarung „Internationale Konvergenz der Eigenkapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen“. Dabei wird ein interdisziplinärer Denkansatz verfolgt, der zeigt, dass erst unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie Architektur und Baukonstruktion, Qualität, Nachhaltigkeit, demographischer und gesellschaftlicher Wandel, Zeitgeist, Bauökologie, globale Entwicklungen u. a. eine qualifizierte Bewertung des konkreten Objekts stattfindet. Damit ist eine individuelle Risikobewertung unter Berücksichtigung wahrscheinlicher bzw. möglicher zukünftiger Entwicklungen erreichbar.

Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht erarbeitete, ausgehend von der ersten Basler Eigenkapitalvereinbarung aus dem Jahr 1988, seit 1999 die „Internationale Konvergenz der Eigenkapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen“ (im folgenden „Basel II“). Basel II beinhaltet als Rahmenvereinbarung Details zur Messung der Eigenkapitalausstattung und die zu erreichenden Mindestanforderungen bei der Kreditvergabe durch Banken. Eine der Grundlagen ist das Problembewusstsein hinsichtlich des Verhältnisses von Eigenkapitalmenge und Kreditrisiko.

Wichtigkeit und Problematik der Immobilienbewertung werden - neben einer angemessen kritischen Kreditwürdigkeitsprüfung - auch in der momentanen Krise der Finanzwelt überdeutlich. Es ist davon auszugehen, dass in Folge der derzeitigen Finanzkrise eine neue, globale Finanzarchitektur geschaffen wird, die tiefgreifende Veränderungen auch hinsichtlich des zu bearbeitenden Themas mit sich bringen. Der Verfasser behandelt das Thema, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen und banktechnischen Regelungen, mit Stand vom 17.11.2008, dem Datum der Themenzulassung. Darüber hinaus wird versucht, in gewissem Umfang aktuelle und sich abzeichnende Entwicklungen kritisch einzubeziehen und aus Sicht des Verfassers zu diskutieren, sowie mit dem Thema verbundene Ausblicke zu geben.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 2.2.5 Wertmindernde Wirkung baulicher Mängel und Schäden:

Mängel und Schäden an baulichen Anlagen können den Wert eines Grundstücks stark verringern. Im Extremfall führen sie zu vollständigem Wertverlust oder für den Fall, dass ein Gebäude abgerissen werden muss, sogar zu einem negativen Wert. Wird an dieser Stelle der Begriff Mangel gebraucht, so geschieht dies nicht im streng rechtlichen Sinn nach § 633 BGB bzw. § 13 VOB/C. Vielmehr werden Planungs- und Ausführungsfehler benannt, die eine Wertminderung zur Folge haben, unabhängig von der rechtlichen Einordnung. Mängel entstehen durch fehlerhafte Planung bzw. nicht sach- und fachgerechte Ausführung und können Schäden und Beeinträchtigungen zur Folge haben. Schäden entstehen auf Grund von Mängeln und Umwelteinflüssen wie Feuchtigkeit oder Temperatur. Entsprechend Instandhaltungsaufwand und Sorgfalt sind dabei für vergleichbare Objekte große Unterschiede hinsichtlich des Wertverlustes möglich.

Im Rahmen der üblichen Verkehrswertermittlung wird die Wertminderung wegen Baumängeln und –schäden beim Ertragswertverfahren mit einem von der Baujahresklasse abhängigen pauschalen Wert je Wohnfläche berücksichtigt. Für das Sachwertverfahren erfolgt die Zusammenstellung einer nach Gebäudeelementen (Dach, Decken usw.) gegliederten Tabelle, in der den einzelnen Bauteilen jeweils prozentual ein Werteanteil, die jeweilige Schadensquote und der resultierende Sanierungsaufwand zugerechnet wird. Hinsichtlich des zum Teil bedeutend wertmindernden Einflusses von Mängeln und Schäden sind die pauschalen und in der Regel oberflächlichen Vorgehensweisen als äußerst fragwürdig anzusehen. Die folgenden Punkte sollen die Wichtigkeit einer gründlichen, individuellen Untersuchung deutlich machen. Wegen der Vielzahl möglicher Fehler werden im Rahmen dieser Arbeit nur regelmäßig auftretende, in der Regel schwer erkennbare Mängel und Schäden benannt, die auch hinsichtlich der Kosten für ihre Beseitigung und damit der Wertminderung des Objektes von Bedeutung sind. Nicht näher eingegangen wird auf offensichtliche Schäden wie Risse, Frostschäden, Ausblühungen etc. einschließlich ihrer Ursachen. Grundsätzlich spielen natürlich auch Art und Qualität der verwendeten Baustoffe, Einbauteile und Ausstattungsobjekte hinsichtlich Wertigkeit eine entscheidende Rolle, worauf an dieser Stelle ebenfalls nicht eingegangen wird.

Bauphysik:

Schallschutz:

Insbesondere für Mehrfamilienhäuser und Gebäude mit gemischter Nutzung spielt der Schallschutz eine bedeutende Rolle. Regelmäßig ergehen Urteile über zulässige Mietminderungen, wenn Beeinträchtigungen in bestimmtem Umfang gegeben sind. Bei der Wertermittlung ist dies zu berücksichtigen, auch wenn bis zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung noch kein Mieter eine Mietminderung durchgesetzt hat. Denn es bedeutet nicht, dass es auch zukünftig so bleibt. Anhaltspunkte für vorhandene Mängel können Mieterbefragung, eigene Messungen, schallschutztechnische Berechnungen sowie die Kontrolle der Ausführung hinsichtlich akustischer Trennung geben. Wärme- und Tauwasserschutz Abhängig von der Entwicklung der Energiepreise und des Umweltbewusstseins in der Bevölkerung, verändert sich der Wert eines Gebäudes selbstverständlich auch mit dessen energetischem Standard. Hinzukommt der Aspekt des Tauwasserausfalls in Konstruktionen oder an Bauteiloberflächen.

Tauwasser in Bauteilen kann in Folge pflanzlichen Befalls zur Schädigung der gesamten Baukonstruktion führen und ist oft erst sehr spät offen erkennbar. Schimmelpilzbildung birgt gesundheitliche Gefahren und stellt optische Beeinträchtigungen dar, mittelfristig wird die Bausubstanz geschädigt. Seit 2008 sind bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden - teilweise verpflichtend - Energieausweise auszustellen, die hinsichtlich energetischer Beurteilung potenziellen Käufern und Mietern eine Entscheidungshilfe an die Hand geben sollen. Ist ein solcher (auf dem Energiebedarf basierender) Ausweis vorhanden, kann er nach Prüfung Grundlage einer entsprechenden Einschätzung sein. Hinsichtlich des Tauwasserschutzes sollten eigene - zumindest überschlägliche - Berechnungen vorgenommen werden.