Auktionen im Rahmen von Immobilientransaktionen

Diplomarbeit von Hannes Reimann

Einleitung:

Die Arbeit widmet sich der Untersuchung von Immobilienauktionen. Der Fokus liegt dabei auf der spieltheoretischen Analyse des Mechanismus Designs von Bieterverfahren im Rahmen von gewerblichen Portfoliotransaktionen.

Sind Auktionen in vielen anderen Bereichen bereits seit langem als Marktmechanismus bedeutend und wird dies auch durch eine ungeheure Bandbreite theoretischer Arbeiten bezeugt, so stellt der Verkauf von Immobilienportfolios über die Anwendung von Auktionen ein relativ neues Vorgehen dar. In der Literatur zeigt sich dies darin, dass bisher vorzugsweise der Vergleich zwischen Auktionen und exklusiven Verhandlungen hinsichtlich der für den Verkäufer zu erwartenden Gewinne thematisiert wurde. Die Betrachtung des praktischen Mechanismus Designs und der Einflussfaktoren, aus denen ein für den Verkäufer erfolgreiches Auktionsergebnis resultiert, fand hingegen bisher wenig Beachtung.

Der Begriff Mechanismus Design beschreibt die Art der Gestaltung von Mechanismen - und damit auch von Auktionsverfahren - zur Erreichung bestimmter Ziele und wird in dieser Arbeit ausführlich betrachtet. Unter Einflussfaktoren sind alle internen und externen Einflüsse zusammenzufassen, die den Erfolg einer Auktion positiv wie auch negativ beeinflussen können. Obwohl in der Praxis das Mechanismus Design einer Auktion stark von internen und externen Einflüssen abhängt, wird diese Thematik aufgrund des begrenzten Umfangs der Arbeit nur in Ansätzen aufgegriffen.

Die optimale Gestaltung des Mechanismus Designs eines Auktionsverfahrens im Rahmen einer Immobilienauktion, aus Sicht des Verkäufers, stellt insbesondere aufgrund einer nicht perfekten Ausgangssituation - der Immobilienmarkt ist kein vollkommener Markt - mit asymmetrisch verteilten Informationen unter den beteiligten Akteuren, eine komplexe Problemstellung dar. Die Verkäuferseite, die das Bieterverfahren gestaltet, benötigt zur Realisierung ihrer Auktionsziele private Informationen, die im Besitz potenzieller Käufer sind. Die Herausforderung für die Verkäuferseite bei der Gestaltung eines erfolgreichen Auktionsmechanismus besteht darin, die Käuferseite insofern zu beeinflussen, dass diese ihre privaten Informationen offenbart. Ein geschickter Auktionsmechanismus erzeugt Anreize, die die potenziellen Käufer zu einer Teilnahme am Bieterverfahren und darüber hinaus zu einer freiwilligen Offenlegung ihrer privaten Informationen bewegen. Gut formulierte Auktionsregeln unterbinden ein ungewolltes Verhalten und fördern ein bestimmtes, gewolltes Verhalten der Bieter, die das aus ihren eigenen Entscheidungen resultierende Handeln dabei selbst als rational erachten. Als Designproblem erweist sich die gleichzeitige Vereinbarkeit mehrerer Ziele, wie Gewinnmaximierung und Wahrung der Vertraulichkeit der Transaktion. Hierbei wird die große Bedeutung asymmetrischer Informationen deutlich. Aus der theoretischen Perspektive lassen sich bestimmte Anforderungen an das Mechanismus Design - wie Gewinnmaximierung oder Effizienz des Auktionsergebnisses - nur unter bestimmten Annahmen sicherstellen.

Gang der Untersuchung:

Die Zielsetzung der Arbeit ist es herauszufinden, wie sich das praktisch angewandte strukturierte Bieterverfahren, insbesondere dessen Mechanismus Design, aus der Perspektive des Verkäufers theoretisch bewerten lässt. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei die Frage, ob das Verfahren in seiner derzeitigen Form einen optimalen Auktionsmechanismus darstellt oder ob ein Mechanismus formulierbar ist, der dem Verkäufer einen höheren Nutzen verspricht.

Die Beantwortung dieser Fragestellung bedarf verschiedener theoretischer Grundlagen, die im Zuge der Arbeit gelegt werden sollen. Einerseits ist ein grundlegendes Wissen über die Auktionstheorie notwendig. Dazu gehören Kenntnisse über Eigenschaften und Formen von Auktionen sowie über unterschiedliche Wertschätzungen von Bietern und deren Bietverhalten in verschiedenen Auktionsformaten. Andererseits müssen auch die Eigenschaften von Immobilien und des Immobilienmarktes bekannt sein, genauso wie tatsächlich angewandte Verfahren von Immobilienauktionen.

Kapitel 2 beginnt mit einer Einführung zur Auktionstheorie. Anschließend konzentriert sich das Kapitel auf die Eigenschaften von Auktionen und die Beschreibung von Eingutauktionsformen. Kapitel 3 zeigt, dass sich Immobilien - in ihren Eigenschaften - genuin von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden. Während Abschnitt 3.2 einen Überblick über die spezifischen Besonderheiten von Immobilien vermittelt, beschäftigt sich Abschnitt 3.3 eingehender mit der Charakteristik des Immobilienmarktes und zeigt, dass der Immobilienmarkt ein unvollständiger Markt ist.

Kapitel 4 zeigt die Überlegenheit der Auktion als Allokationsmechanismus gegenüber anderen Mechanismen Immobilien zu veräußern. Dazu werden die drei möglichen Transaktionsformen von Immobilienverkäufen beschrieben und bewertet. In Kapitel 5 erfolgt die Eingrenzung der Arbeit auf den Verkauf gewerblicher Immobilienportfolios durch den Einsatz von Auktionsverfahren. Während in Abschnitt 5.1 Portfoliotransaktionen näher beschrieben werden, stellt Abschnitt 5.2 die wesentlichen in der Praxis gebräuchlichen Verfahren von Immobilienauktionen vor. Der Fokus von Kapitel 5 liegt auf Abschnitt 5.3. Der Abschnitt beschreibt ausführlich den Ablauf und den Bietprozess einer praktisch durchgeführten Portfoliotransaktion am Beispiel des strukturierten Bieterverfahrens und ordnet dieses in die Auktionstheorie ein.

Kapitel 6 vergleicht anschließend, auf theoretischer Ebene, verschiedene Auktionsformen anhand des strategischen Bietverhaltens der Auktionsteilnehmer und zeigt, welche Auswirkungen sich daraus auf die Wahl des Auktionsverfahrens durch den Verkäufer ergeben. Damit lässt sich das gegenwärtig angewandte Bieterverfahren aus Verkäufersicht bewerten. In Kapitel 7 wird aufbauend auf die Erkenntnisse aus Kapitel 6 versucht, einen Auktionsmechanismus zu formulieren, der in seiner Gestaltung dem gegenwärtigen Bieterverfahren ähnlich ist, aber aus theoretischer Sichtweise als gewinnmaximierend bezeichnet werden kann. Der erste Teil von Kapitel 8 enthält Anmerkungen zu Kapitel 6 und 7. Im zweiten Teil werden die Erkenntnisse der Arbeit abschließend bewertet.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 5.3.2, Der Bietprozess - Beschreibung des praktisch angewandten Auktionsverfahrens:

Der Bietprozess beginnt mit der direkten Investorenansprache und umfasst das eigentliche Bieterverfahren einschließlich der gesamten Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss der Transaktion entweder mit der Notarisierung des Kaufvertrages oder aber einem Scheitern des Verkaufs. In der Praxis wird der Bietprozess in zwei Phasen gegliedert, die fließend ineinander übergehen. Die erste Phase dient dem Antesten des Interesses potenzieller Investoren. Die zweite Phase beinhaltet die käuferseitige Due Dilligence, die Abgabe verbindlicher Angebote, die Auswahl eines präferierten Bieters für die Verkaufsverhandlungen durch den Verkäufer und den Vertragsschluss. Ziel der klaren Strukturierung des Bietprozesses ist es, dass Käufer den hohen Kostenaufwand einer Objektprüfung nur bei wirklich viel versprechenden Erfolgsaussichten eingehen müssen. Dies dient der Attraktivität des Bieterverfahrens und der Bieterzufriedenheit (vgl. Abschnitt 5.3.3). Im Bietprozess wird daher, vor der eigentlichen Bietrunde, zunächst die so genannte Non-Binding-Phase zur Käuferselektion vorgeschaltet.

Phase I - Non-Binding-Phase:

Aus Sicht eines Investors beginnt das Bieterverfahren mit der verkäuferseitigen Kontaktaufnahme. Erwächst hieraus ein Interesse am zu verkaufenden Portfolio, bestätigt ein Investor dies, durch die Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung. Aus der Anerkennung der Transaktionsregeln leitet sich ein Anspruch auf Informationen über das Portfolio ab, welche der Verkäufer in Form des Investment Memorandums, des Process Letters und gegebenenfalls weiteren Unterlagen erfüllt. Auf der Basis dieser Informationen wird der Interessent eingeladen, ein unverbindliches Gebot abzugeben. Seitens des Kaufinteressenten erfolgt die Abgabe des Gebots damit auf Grundlage begrenzter Informationen über das Portfolio, d.h. ohne eine eigene eingehende Detailprüfung. Die Höhe des Gebots entspricht somit in der ersten Bietrunde nur einer indikativen Einschätzung des Marktwertes des Portfolios seitens des Investors und variiert in Abhängigkeit seines Interesses sowie seiner eigenen, nicht vom Investor zur Verfügung gestellten, Informationen über das Portfolio. Die Gebotsabgabe erfolgt verdeckt in schriftlicher Form innerhalb einer festgelegten Frist. Die teilnehmenden Bieter erhalten verkäuferseitig weder Informationen über die exakte Höhe der konkurrierenden Gebote bzw. deren Anzahl noch über die Identität der konkurrierenden Bieter. Nach Ablauf der Abgabefrist für die Erstgebote wählt der Verkäufer die Investoren für die zweite Bietrunde aus. Die Wahl erfolgt dabei nach der Attraktivität der Gebote. Dabei entscheidet nicht allein die Höhe des gebotenen Kaufpreises über die Attraktivität des jeweiligen Gebots, sondern vielmehr eine Gewichtung bestimmter Kriterien, deren Erfüllung Teil des durch den Investor abgegebenen Gebots ist. So ist u.a. die Darlegung der entsprechenden finanziellen Situation, eine Voraussetzung für die Glaubwürdigkeit und Attraktivität des abgegebenen Gebots eines Bieters. Daher gehören zum inhaltlichen Umfang des Erstgebots neben dem Kaufpreis weitere Angaben, beispielsweise Vorschläge zur Strukturierung der Transaktion aus Sicht des Investors, Vorstellungen des Investors zum Umgang mit dem Portfolio nach erfolgreichem Abschluss der Transaktion und Auskünfte zur Struktur der angedachten Finanzierung der Transaktion sowie Auskünfte zu aufsichtsrechtlichen, satzungsmäßigen oder sonstigen Zustimmungserfordernissen. Aber auch Angaben zum Umfang der bisherigen Prüfung, zur Art der zugrunde liegenden Bewertung einschließlich der wichtigsten Annahmen, und zu Bedingungen des Investors sind Teil des Erstgebotes (vgl. auch Anlage 2).

Die Vielzahl der abgefragten Informationen (Screening) dient dem Abbau der vorhandenen Informationsasymmetrien zwischen dem Verkäufer und den Bietern. Es ist der Versuch, ein möglichst exaktes Bild vom jeweiligen Bieter zu bekommen, um zu erfahren, mit welchem Investor eine zeitnahe Einigung insgesamt unproblematisch und realisierbar erscheint und möglicherweise bereits in dieser frühen Phase des Bietprozesses einen Investor zu favorisieren. Ein tatsächlich interessierter Investor hat durch die Wissensübertragung (Signalisierung) die Gelegenheit, zu zeigen, dass er, im vom Verkäufer angestrebten Verkaufszeitraum, wirklich zum Kauf des Portfolios in der Lage ist und dies mit genügend Nachdruck verfolgen wird. Nach Auswertung der unverbindlichen Angebote durch den Transaktionsberater, entscheidet der Verkäufer, wie viele und welche Investoren zur zweiten Bieterrunde und zur Abgabe eines verbindlichen Angebots eingeladen werden und damit in die zweite Transaktionsphase gelangen. Gegenwärtig wird die zweite Bietrunde auf maximal drei Interessenten begrenzt.

Phase II:

Mit der Auswahl der Bieter beginnt die zweite Phase des Bietprozesses. Gleichzeitig werden der physische und virtuelle Datenraum für die beginnende Käufer Due Dilligence geöffnet. Die Bieterseite, die im Gegensatz zur ersten Phase in der Regel nun eine Indikation über die Anzahl ihrer Mitkonkurrenten erhält, aber deren Identität weiterhin nicht kennt, hat zu Prüfungszwecken damit Einsicht in alle wichtigen Objektdaten und –unterlagen, die im Rahmen der Vendor Due Dilligence zusammengestellt und im Laufe des Transaktionsprozesses verkäuferseitig bis hierhin vervollständigt wurden. Aus Gründen der Vertraulichkeit werden allen noch verbliebenen Bietern die Objektunterlagen in virtuellen Datenräumen zugänglich gemacht. Zudem hat jeder Bieter das Recht auf eine geführte Besichtigung der einzelnen Immobilien. Das im Anschluss an die Käufer Due Dilligence durch die Investoren abzugebende, verbindliche Zweitgebot ähnelt vom inhaltlichen Umfang dem Erstgebot.

Die zweite Phase ist bis zur Abgabe der verbindlichen Zweitgebote durch eine hohe Interaktion zwischen Verkäufer und Bietern gekennzeichnet. Die Bieter erhalten zusätzlich ausführliche und zum Teil sehr vertrauliche Informationen über das Portfolio und bekommen die Gelegenheit zu einer umfassenden Prüfung. Der Verkäufer hingegen nutzt die Interaktion mit den Bietern, um die bis hierhin gewonnenen Einschätzungen über die einzelnen Bieter zu komplettieren. Dadurch wird er bereits vor Abgabe der verbindlichen Gebote zu einem bevorzugten Bieter, mit dem ein Verkauf am wahrscheinlichsten erscheint, tendieren.

Der Verkäufer beginnt nach Auswertung der verbindlichen Zweitgebote die Vertragsverhandlungen, wenn der seitens des Verkäufers bestehende Reserva-tionspreis übertroffen wurde. Im Zuge des Bietprozesses wird dieser allerdings meistens nicht kommuniziert.

Dem Bieter mit dem attraktivsten Gebot wird Exklusivität für einen begrenzten Zeitraum von etwa vier Wochen gewährt. Können sich Verkäufer und Käufer in dieser Zeit auf die Kaufvertragsinhalte sowie einen Kaufpreis einigen, kann die Portfoliotransaktion beurkundet werden. Mit der abschließenden Beurkundung des direkten Kaufs der Immobilien erwirbt der Käufer das rechtliche und wirtschaftliche Eigentum mit allen Rechten und Pflichten sowie eine uneingeschränkte Kontrolle über die Immobilie.

Scheitern die Vertragsverhandlungen mit dem präferierten Bieter, hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Verkaufsgespräche mit einem der verbliebenen Interessenten aufzunehmen.