Abgrenzung von Portfolio-, Asset- und Property Management und Gestaltungsmöglichkeiten der Asset Management-Fee

Diplomarbeit von Kerstin Rodewald

Einleitung:

Eingrenzung des Untersuchungsrahmens Der Tatsache geschuldet, dass die Begriffe Asset Management und Portfolio-Management, die neben dem Property Management den Titel dieser Arbeit prägen, nicht ausschließlich im immobilienwirtschaftlichen Zusammenhang verwendet werden, wird an dieser Stelle eine Eingrenzung des Untersuchungsrahmens vorgenommen.

Der Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) definiert Asset Management wie folgt: „Asset Management bedeutet die Steuerung eines Anlageportefeuilles nach Risiko- und Ertragsgesichtspunkten. Die Dienstleistung wird von Finanzintermediären (Finanzvermittlern) angeboten. Sie umfaßt die Vorbereitung und Umsetzung von Anlageentscheidungen zur Verfügung des Geldvermögens Dritter.“ Asset Management beinhaltet demnach die über die Immobilien-Anlageentscheidung hinausgehende Betrachtung des gesamten Kapitalanlagespektrums. Es wird in diesem Zusammenhang von Banken in dem Geschäftsfeld Investment Banking angeboten. Dabei sind unter der Bezeichnung Asset verschiedene Hauptanlageklassen zu verstehen. Im Rahmen des Managements wird die Verteilung eines Vermögens auf verschiedene Asset-Klassen wie Aktien, Geldmarktanlagen, verzinsliche Wertpapieren oder Immobilien vorgenommen.

Die Untersuchungen dieser Arbeit beziehen sich im Folgenden auf die ausschließliche Abgrenzung des Portfolio- und Asset Managements im immobilienwirtschaftlichen Bezug und betreffen somit Leistungen spezialisierter Immobilien-Dienstleister. Der Begriff Property Management bedarf keiner weiteren Eingrenzung, da er unmissverständlich dem zu Grunde gelegten Untersuchungsfeld zuzuordnen ist. In den folgenden Ausführungen wird diese Eingrenzung als bekannt vorausgesetzt und daher überwiegend darauf verzichtet, den zu analysierenden Untersuchungs-Gegenständen den Zusatz ‚Real Estate’ oder ‚Immobilie’ zu verleihen.

Problemstellung In den angelsächsischen Ländern und dort vor allem in den USA hat der Begriff Asset Management seit den 1990-er Jahren in der Praxis und in der immobilienwirtschaftlichen Forschung Einzug erhalten. Mit dem Real Estate Asset Management wird das Management von Immobilienvermögen verbunden. Somit stellt es in Deutschland keine völlig neue Managementdisziplin dar. Die Zunahme von Asset Management-Dienstleistungen ist unter anderem der Aktivität ausländischer Investoren auf dem deutschen Markt zuzuordnen. Während dem Asset Management in der Organisation des Immobilienmanagements in den USA eine feste Position mit definierten Aufgaben zugewiesen wird, ist in Deutschland eine derartige Professionalisierung der Management-Organisation noch nicht festzustellen. Bei der Entwicklung und Auslegung der Inhalte der einzelnen Management-Disziplinen stehen Wissenschaft und Praxis sowie die Marktteilnehmer untereinander in stetiger Interaktion. Dabei stehen die Begriffe Portfolio Management, Asset Management, Property Management oder Property Asset Management jeweils für eine Vielzahl von Dienstleistungen. Von den Unternehmen werden diese Bezeichnungen unter Marketing-Aspekten verwendet, weiterentwickelt oder neu kreiert, um sich strategisch von ihren Mitbewerbern abzugrenzen.

Mit der Richtlinie ‚Definition und Leistungskatalog Real Estate Investment Management’ gibt die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) einen Rahmen für die Tätigkeiten des kapitalanlageorientierten Immobilien-Managements vor. Auf die Einordnung des Begriffes Asset Management verzichtet die gif, da dieser zu kontrovers diskutiert wird.

Mit dieser Arbeit wird sich der beschriebenen Problematik durch einen umfassenden Überblick über die vorhandenen Interpretationen und Methoden der Disziplinen angenommen. Die Untersuchungen zielen auf eine Abgrenzung von Portfolio-, Asset- und Property Management innerhalb der Organisation des Immobilien-Managements ab und ermöglichen dem Leser, den heute häufig verwendeten Begriffen konkrete Aufgaben zuzuordnen.

Letztlich bilden die Vergütungsmodelle des Asset Managements einen weiteren Untersuchungsgegenstand dieser Arbeit. Die hiermit verbundene Problemstellung ergibt sich aus eingangs beschriebenen, von den Unternehmen mit einer Fülle von individuell vereinbarten und unter der Bezeichnung Asset Management angebotenen Leistungen. Die Möglichkeiten der Fee-Konstruktion gestalten sich diesen zufolge ebenso vielfältig und komplex und sind demnach schwerlich zu verallgemeinern. Zudem gestaltet sich die Bearbeitung dieser Problemstellung vor dem Hintergrund schwer zugänglicher Daten als schwierig, da mit einer Veröffentlichung von unternehmensindividuellen Fee-Konstruktionen auch die Preisgabe eventueller Wettbewerbsvorteile einhergeht.

Gang der Untersuchung Der Aufbau dieser Arbeit kennzeichnet sich durch eine Gliederung in drei übergeordnete Abschnitte. Kapitel 2 beinhaltet die Grundlagen der Untersuchung und stellt die gegenwärtig zu verzeichnenden Entwicklungen im deutschen Immobilienmarkt und in der Organisation des Immobilien-Managements vor. Als Grundlage einer Systematisierung in verschiedene Ebenen des Managements dient die Richtlinie ‚Definition und Leistungskatalog Real Estate Investment Management’ der gif, deren Inhalte in diesem Kapitel zusammenfassend erläutert werden. Als Voraussetzung für die Erläuterungen in den nachfolgenden Kapiteln wird eine Abgrenzung weiterer Managementbegriffe wie z.B. Corporate Real Estate Management vorgenommen.

Kapitel 3 gewährleistet anschließend einen Überblick über die Methoden und Inhalte der einzelnen Disziplinen Portfolio-, Asset- und Property Management. Um diese Arbeit nicht ausschließlich auf literarische Ansätze aufzubauen, bildet die Auswertung einer Befragung von deutschen Asset Management-Dienstleistern zu dieser Thematik eine weitere Basis der Untersuchung. Die Erhebung beinhaltet die Thematik der Leistungsabgrenzung, indem die Probanden ausgewählte Aufgaben einem der Begriffe Portfolio-, Asset-, Property- oder Facilities Management zuordnen. Das Kapitel schließt mit der Abgrenzung der Disziplinen und ihrer Einordnung in die Organisation des Immobilienmanagements ab.

In Kapitel 4 wird Bezug auf die Gestaltungsmöglichkeiten der Asset Management-Fee genommen. Der Vielzahl von individuellen Leistungen und der damit einhergehenden auftragsspezifischen Anpassung von Fee-Konstruktion und -Höhe zum Trotz wird abschließend ein Überblick über die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und die zu verzeichnenden Tendenzen bei der Fee-Berechnung gewährleistet. Da sich die Problematik wenig ausgeprägter literarischer Ausführungen aus fehlenden Definitionen und Leistungsinhalten des Asset Managements zwingend ergibt, werden auch an dieser Stelle die Ergebnisse der Befragung in Ergänzung zu literarischen Ansätzen integriert.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.2.1, Angebotsbreite deutscher Asset Management-Unternehmen:

Um diese Arbeit nicht ausschließlich auf literarische Ansätze zur Interpretation des zu untersuchenden Ansatzes zu stützen, wurde im Vorfeld eine Befragung von Vertretern deutscher Unternehmen mit Asset Management-Bezug durchgeführt. Die Erhebung schließt die Darstellungen von 19 Teilnehmern ein. Asset Management Dienstleistungen beziehen sich demnach immer auf die Zielgruppe der institutionellen Investoren und werden im Falle eines Konzernverbundes für Gesellschaft(en) des Konzerns erbracht oder Dritten angeboten. Einer 73 %-igen Übereinstimmung der Teilnehmer zufolge beziehen sich die Management-Leistungen auf Objekte oder Portfolios innerhalb des geografisch abzugrenzenden Raumes Deutschlands.

Exemplarisch wurden zum Zweck der Befragung verschiedene Tätigkeiten vorgestellt, die sich an den Leistungsbeschreibungen der verschiedenen Ebenen des Leistungskatalogs der Richtlinie ‚Real Estate Investment Management’ der gif orientieren und zu 18 Positionen zusammengefasst wurden. Die Investment-Ebene des Katalogs wurde nicht berücksichtigt, da sich auf dieser Ebene eingeordnete Tätigkeiten auf den Gesamtkapitalanlageprozess beziehen und demnach nicht zwingend immobilienanlagespezifisch ausgerichtet sind. Die Leistungen wurden von den Teilnehmern den verschiedenen Bezeichnungen Portfolio-, Asset-, Property- oder Facilities Management zugeordnet. Die Auswertung dieses Abschnitts des Fragenkatalogs zusammenfassend ist zu bemerken, dass Portfolio-Management-Aufgaben im Sinne der dieser Arbeit zugrunde gelegten Definition überwiegend nicht dem Asset Management zugeordnet werden.

Als wesentliche Aufgaben des Asset Managements werden mit einer mindestens 60 %-igen Übereinstimmung der befragten Unternehmen die nachfolgenden Tätigkeiten angeführt:

- Auswahl, Steuerung und Kontrolle von Dienstleistern der Objekt-Ebene.

- Research auf Objektebene und Reporting an die übergeordneten Organisations-Ebenen.

- Regelmäßige Bewertung der Objekte, Durchführung von Szenario-/ Sensitivitäts-Analysen, Entwicklung von Objektstrategien.

- Erstellung von Aktions-Plänen zur Umsetzung der Strategien.

- Identifikation von Objekten und Käufern in Bezug auf Immobilientransaktionen.

- Identifikation von Projektentwicklungsmaßnahmen.

- Performancemessung auf Objekt- und Teilportfolio-Ebene.

Abgegrenzt vom Asset Management werden die operativen Aufgaben wie beispielsweise die Objektverwaltung, welche mit einer 94 %-igen Übereinstimmung dem Property Management zugeordnet wird.

Aufgaben des Asset Managements:

Aufbauend auf die Auswertung der Befragung werden im Folgenden die einzelnen Leistungen des Asset Managements näher vorgestellt. Entgegen der Annahme, dass das Asset Management die Leistungen des Portfolio-Managements integrieren belegt eine Vielzahl von literarischen Ausführungen sowie die Darstellungen der befragten Asset Management-Dienstleister zu dieser Thematik, dass sich die Disziplin auf einzelne Objekte bezieht. Sie ist hierarchisch dem Portfolio-Management untergeordnet und hat Optimierungspotenziale hinsichtlich Kapitalwachstum, Liquidität, Kostenstruktur und Investitionszeitpunkt und -dauer zu erkennen und auszuschöpfen. Aufgaben des Asset Managements bilden einen zyklischen, gleich bleibend methodischen Prozess und stehen innerhalb des Ablaufs in wechselseitiger Beziehung zueinander.

Im Folgenden werden die einzelnen Aufgaben des Managementprozesses vorgestellt.

Bestands- und Potenzialanalyse:

Ausgangspunkt für ein aktives Asset Management bildet ein Immobilien-Audit, welches sämtliche das Objekt betreffenden Informationen erfasst und auswertet. Diese beziehen sich sowohl auf die Immobilie selbst, als auch auf ihr Umfeld und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Marktes, in dem sie sich befindet. Ferner werden SWOT-Analysen durchgeführt, die zukünftige Stärken und Schwächen sowie Risiken und Chancen des Objektes darstellen.

Grundlage für die Informationsgewinnung stellt ein professionelles Immobilienmarkt-Research dar, welches je nach Management-Auftrag die Länderanalyse, die Regional- und Makrostandortanalyse, die Mikrostandortanalyse und die Nutzeranalyse beinhaltet. Damit verbundene Aufgabengebiete umfassen eine stetige Marktbeobachtung betreffend unter anderem Vermietungsleistung, Angebot, sowie Miet- und Kaufpreisentwicklungen. Des Weiteren werden Bedarfszahlen bezüglich Gesamtflächen und Flächenbedarf nach Regionen, Objekten oder Nutzungsarten erarbeitet. Neben der Ermittlung von Kennziffern wie Benchmarks und Indices wird eine vergleichende Beurteilung von Standorten vorgenommen (Standort-Ranking). Ebenfalls Bestandteil eines umfassenden Researchs bilden Marktentwicklungsprognosen und die Ableitung von Markttrends, auf die in dem folgenden Kapitel dieser Arbeit näher eingegangen wird.

Als zentrale Aspekte der Nutzeranalyse sind die Analysen der Vertragsstruktur, der Finanzstruktur, der Vermietungsstruktur sowie die Analyse des Mikrostandorts der Immobilie zu nennen. Genannte Kernbestandteile lassen sich weiter aufteilen in die jeweilig zu untersuchenden technischen, baulichen und kaufmännischen Immobilienspezifika. Die Prüfung der Vertragsstruktur beinhaltet Verträge über Mieten, Wartungen, Dienstleistungen und zur Energieversorgung. Eine Untersuchung der Finanzstruktur gibt unter anderem Aufschluss über das Verhältnis von Nebenkosten zu den aktuellen Marktbedingungen. Neben einer detaillierten Makro- und Mikrostandortprüfung vor dem Hintergrund der gegenwärtigen und zukünftigen Marktsituation sind Aspekte wie Nutzungsflexibilität und Image der Immobilie zu berücksichtigen. Gegenwärtig existente und prognostizierte Instandhaltungs-, Flächen-, Vermarktungs- und sonstige Optimierungsmaßnahmen sind in Kostenkalkulationen einzubeziehen und bilden die ökonomische Grundlage der Strategieableitung.

Das Immobilien-Audit stellt die Basis für das weitere Verfahren mit der Immobilie dar. Periodisch wird eine Prüfung vorgenommen, ob das Objekt den Anforderungen der Investmentstrategie des Investors genügt, woraus sich drei mögliche übergeordnete Verfahrensweisen ableiten lassen: Desinvestition, Investition oder Halten des Objektes im Bestand.