Deutsche Immobilienaktien im Fokus der finanzwirtschaftlichen Entscheidungskriterien Rendite und Risiko

Diplomarbeit von Manuela Gneuß

Problemstellung:

Langfristige Engagements in Immobilien und Aktien waren in. der Vergangenheit immer rentabler als festverzinsliche Kapitalanlagen. Diese Anlageformen sind jedoch mit nicht zu unterschätzenden Risiken verbunden, da ihre Rendite nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden kann. Hinzu kommt die fortschreitende Globalisierung und Internationalisierung der Immobilien- und Finanzmärkte sowie weitere strukturelle Veränderungen, die für den Investor zusätzliche Risiken bergen. Aus diesem Grund wird es zunehmend notwendiger, neben der “Rendite“ auch das „Risiko“ als finanzwirtschaftliches Entscheidungskriterium zu betrachten und gezielt zu steuern. Hierbei liefern die Erkenntnisse der modernen Kapitalmarkttheorie, insbesondere die Portfolio-Theorie von Markowitz, einen Ansatz zur Optimierung der genannten Größen.

Vor diesem Hintergrund ist jedoch unter Risikooptimierung keinesfalls nur die Verlustminimierung zu verstehen. Risiko sollte gleichfalls als Chance interpretiert werden, als Möglichkeit zusätzliche Renditen zu erwirtschaften. Hierdurch ist auch das Phänomen zu erklären, daß höhere Renditen in der Regel nur mit höheren Risiken zu realisieren sind. Folglich hängt die Entscheidung für oder gegen ein Investment von der Risikobereitschaft des einzelnen Anlegers ab, welche außer von seinen persönlichen Vermögensverhältnissen, seinen Erfahrungen und Erwartungen auch ganz wesentlich von der Quantität und Qualität seines Wissens- bzw. Informationsstandes geprägt wird.

Speziell innovative Anlageprodukte wie die deutsche Immobilienaktie weisen allerdings in puncto Information und Transparenz erhebliche Lücken auf. So ist bereits die Bestimmung dieser Gesellschaften ein Problem, denn sie sind in Deutschland nicht gesetzlich definiert. Trotzdem scheinen sie an Attraktivität zu gewinnen. Verantwortlich hierfür sind nicht nur die Vorreiter der Real Estate Investment Trusts (REITs), denen vor allem in den USA, Großbritannien und Australien ein erhebliches Gewicht zu kommt. Vielmehr hat sich in Deutschland ein enormer Wandel hinsichtlich der Immobilienbewirtschaftung ergeben. Nicht nur die öffentlichen Haushalte gerieten aufgrund der Wiedervereinigung unter Druck, auch die Globalisierung der Kapitalund Gütermärkte und das damit verbundene Shareholder - Value - Prinzip zwingen die Unternehmen zur Optimierung des eingesetzten Kapitals. So bevorzugen beispielsweise öffentliche Wohnungsbaugesellschaften des öfteren den Börsengang, anstatt einzelne Immobilienbestände an den meistbietenden Investor zu verkaufen, denn so lassen sich in Zeiten einer ordentlichen bis überhöhten Bewertung der Aktien höhere Einnahmen gegenüber dem Einzelverkauf erzielen. Für private Nicht - Immobilienunternehmen gilt dagegen, gemäß dem Shareholder - Value - Prinzip, sich auf das eigentliche Kerngeschäft zu konzentrieren. Daher folgen viele Großkonzerne dem Trend ihre Immobilien auszulagern. Hinzu kommt, daß sich die meisten der zum Verkauf anstehenden Immobilien in Besitz von Kapitalgesellschaften befinden. Für sie wirkt sich die Veräußerung im Regelfall steuerlich nachteilig aus, da die Buchwerte die Verkehrswerte überschreiten. Der Going Public hingegen kann steuerneutral realisiert werden.

Momentan findet der interessierte Anleger allerdings nur wenige attraktive deutsche Immobilien-AG's an der Börse. Dies wird sich jedoch nach Meinung verschiedener Analysten bald ändern.5 Damit potentielle Investoren gebotene Chancen nutzen und mögliche Gefahren begrenzen können, wird es zunehmend notwendiger sich mit dem Thema „Deutsche Immobilienaktien“ auseinanderzusetzen. Die vorliegende Arbeit wird sich dieser Problemstellung annehmen.

Gang der Untersuchung:

Ziel dieser Arbeit ist es, ausgewählte Immobilienaktien unter dem Aspekt der finanzwirtschaftlichen Entscheidungskriterien Rendite und Risiko näher zu beleuchten. Im Ergebnis soll der Vergleich mit alternativen Anlageprodukten sowie die Gegenüberstellung einzelner Titel zeigen, ob die deutsche Immobilienaktie hinsichtlich ihrer Performance attraktiv genug ist, um als innovatives Kapitalmarktprodukt empfohlen zu werden.

Vorerst wird sich jedoch das Kapitel drei mit den Zielgrößen Rendite und Risiko auseinandersetzen.

Hierzu soll die kurze Gegenüberstellung traditioneller Immobilienanlagen im Kapitel vier den Stellenwert der Immobilienaktienanlage anhand der genannten Kriterien verdeutlichen.

Um dem Leser das fundamentale Wissen hinsichtlich der Immobilienaktie zu vermitteln, wird sich der fünfte Abschnitt mit deren Definition, Besteuerung und Bewertung befassen.

Die Performance deutscher Immobilienaktien wird seit nicht all zu langer Zeit auch in Deutschland anhand spezieller Indizes dokumentiert. Deshalb wird Kapitel sechs deren Konstruktion kritisch betrachten.

Aufbauend auf dieses Basiswissen, erfolgt im siebten Kapitel die Gegenüberstellung der Rendite-Risiko-Eigenschaften spezieller Indizes und Immobilien AG's. Zudem wird anhand der Portfolio-Theorie von Markowitz ein Zwei-Anlagen-Portfolio erstellt, das dem Leser die gezielte Anwendung der Risiko-Steuerung verdeutlichen wird. Die Schlußbetrachtung im achten Abschnitt wird das Ergebnis dieser Arbeit nochmals kurz herausstellen und abschließend einen Ausblick in die Zukunft wagen.

Inhaltsverzeichnis: